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성공사례
[꼬마빌딩]포천시 4층 건물 2억 들여 약식 리모델링…가치 5억 올라


 경기도 포천시에 위치한 상가건물의 리모델링 전후 모습.

 

경기도 포천시 신읍동에 있는 건축연령 30년의 상가건물이다. 포천시는 이동갈비와 군부대가 연상되는 도시이다. 이곳의 먹자상권은 평일에는 지역시민들이 이용하는 평범한 상권이지만 주말에는 휴가를 즐기는 군인들로 채워지는 특징이 있다. 서울시청까지 약 60㎞ 거리인 포천은 대중교통을 이용한 서울 출퇴근이 어려운 지역이라 최근엔 인구가 서서히 감소하는 도시지만, 지하철 7호선 연장 계획이 확정됨으로써 약 7년 후에는 서울과 연결되는 도시가 된다는 희망으로 설레고 있다.

 

먹자상권 이면에 위치한 이 건물은 1993년도에 준공된 근린생활시설이다. 용도지역은 일반상업지역으로서 지하 1층~지상 4층으로 지어졌다. 대지면적 339㎡(약 103평)로 꼬마빌딩치고 작지 않은 크기이다. 지하 1층부터 지상 3층까지는 층당 50평씩 올라갔고 4층은 가건물 형태 30평으로 구성되어 연면적이 756㎡(약 229평)다.

 

외벽은 타일로 마감되었고 건물 전면은 음식점 간판과 오락실 스티커로 도배되어 혼란스러운 모습이었다. 창문의 유리는 홑겹이어서 겨울철에는 한기가 파고들어 세입자들이나 고객들이 실내에서 활동하는 데 고충이 크다 보니 임차인도 오래 버티지 못하고 자주 바뀌었다. 공실을 우려한 건물주가 세입자들의 임대료 인하 요구를 들어준 결과 임대료는 시세보다 상당히 낮은 가격으로 형성된 상태였다.

 

 

 

빌딩 매매 · 병원 컨설팅
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'지목변경'으로 땅투자 블루오션 개척

개인 사업가인 P씨는 2004년 공장용지로 쓸 땅을 사면서 곧바로 2억원 가량 가치를 끌어올리는 '재주'를 부렸다. 바로 지목변경을 통해서다. P씨가 산 땅은 총 1429평으로 이 가운데 872평의 지목이 밭()이었다. 공장용지는 시세에 따라 평당 60만원에, 밭은 평당 26만원에 각각 샀다. 땅을 사는데는 총 56000만원이 들어갔다. 그런데 공장용지가 필요했던 김씨는 밭을 공장용지로 변경, 가치를 두배로 올렸다. 김씨가 지목을 변경하는데 쓴 돈은 대략 3630만원이다. 농지조성비 2865만원과 원상복구예치금, 복토, 지역개발공채 매각차액 등을 합친 것이다. 결국 김씨는 땅 값에다 지목 변경에 소요된 돈을 합쳐 6억원이 채 안되는 돈으로 8억원 가치를 가지는 땅으로 만들었다.

 

전종철씨는 이 과정을 컨설팅했다. 전씨는 최근 새로운 일을 하나 저질렀다. 땅 투자의 마지막 블루오션으로 지목변경을 '지목'하고 설파에 나선 것이다. 전씨는 "시세가 정체된 땅이라도 지목변경 그 자체만으로 투자금 대비 40% 가량 수익을 낼 수 있다"고 말한다.

 

지목변경이란 말 그대로 땅의 목적 즉 주된 용도를 변경하는 것이다. 부동산 투자에서는 이를 통해 땅의 가치를 높이는 수단으로 곧잘 활용된다. 땅은 임야, , , 과수원, 대지, 공장, 주유소 등 땅의 주된 용도에 따라 결정된 지목이 있다. 지목변경은 임야, , 밭 등 건축물을 지을 수 없는 토지를 대지, 공장, 주유소 등 건축물을 지을 수 있는 지목으로 변경하는 것이다. 물론 이 과정에서 산지나 농지는 전용 허가를 얻어내야 한다.

 

그런데 일반인들은 어렵고 복잡하다고 생각해서 애당초 접근조차 하지 않는 분야가 바로 지목변경이다. 전 씨는 최근 지목변경에 관한 자신의 생각과 노하우를 담은 책까지 발간했다.

 

지목변경 예찬론자 전 씨는 그러나 땅에서 '자란' 사람은 아니다. 그는 과거 모 증권사에서 80년대 후반과 90년대 초반까지 일했다. 5년 정도의 증권사 생활을 접고 공무원 시험을 거쳐 들어간 곳은 국세청이다. 전 씨는 이곳에서 조사관으로 근무했다. 이때의 경험이 나중에 부동산 개발 관련 컨설팅 업무를 할 때 많은 도움이 됐다.

토지 개발 및 투자
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◆ 건물관리 사례

투명한 오피스텔 운영으로 관리비 대폭절감.

 

강남역에 위치한 서희스타힐스 오피스텔의 얘기다.강남역 서희스타힐스 오피스텔은 상가와 오피스텔이 혼합된 357세대의 주민편의시설이 잘 갖춰 있어 주거가 편안하고 관리비가 저렴하여 임차인에게 인기가 많은 오피스텔이다.강남역에서 도보 7~8분거리에 위치하고 지하6층~지상12층 규모의 주거형 오피스텔이다. 2020년 4월 이후 시행사가 지정한 관리회사에서 인수받아 건물관리를 진행했는데, 세대별 일반 관리비가 30%이상 절감되어 빈 공실들에 입주가 들어오는 성과를 이루었다. 

 

기존 방만하게 운영되던 관리조직을 전반적으로 점검하여 불필요한 관리인원을 대폭 조정하여 비용절감에 힘썼으며, 주차출입을 자동화하고 카드결제로 전환함으로써 현금흐름을 투명하게 전환하였다. 또한 비리의 온상이라고 할 수 있는 수선유지비용이 일정 금액을 초과할 경우 공개입찰로 진행하도록 운영규칙을 정비함으로써 합리적인 금액으로 비용 집행을 하도록 투명운영의 초석을 마련하였다.결과적으로 강남역 서희스타힐스 오피스텔은 인근지역 오피스텔 중 관리직원들의 입주민에 대한 서비스가 우수할 뿐 아니라 관리비까지 저렴하여 입주민 만족도가 높다는 평가를 받고 있다. 입주민들의 만족도가 높기 때문에 한 번 입주하면 임차인들이 퇴실하지 않고 계속 거주함으로써 공실이 발생하지 않아서 인근 부동산들이 관리실에 공실이 생기면 알려 달라고 요청할 정도로 인기가 높은 오피스텔로 자리 잡았다.

 

“단순히 오피스텔의 관리비를 절감하겠다는 목표보다는 진정 소유주들이 원하는 것이 무엇인지 파악하고 니즈에 맞는 서비스를 제공하는 것이 자산관리의 기본이다. 관리의 목적물이 오피스텔, 상업용 빌딩 등으로 대상만 다를 뿐 소유주들의 궁극적 니즈가 무엇인지에 따라 적합한 서비스를 제공함으로써 자산가치 상승을 위하여 자산관리서비스가 들어가야 한다는 것은 동일하다”고 판단하고 제공한 서비스가 성공적인 결과로 나온 사례이다. ​ 

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◆ 사옥이전 사례

사옥이전에도 입지선정이 중요하다.

대부분의 법인들이 사옥이전 의사결정단계에서 간과하는 것이 사옥이전이 부동산투자의 한 부분이라는 점이다. 대부분 이전 시 주사업장의 업무연계성에서 편안한 지역 내, 적정한 면적 등 단편적인 부분만 고려하여 사옥용 토지를 매입하여 법인이 사용하기 적합한 구조로 건축을 진행한다. 사옥이전은 부동산투자의 한 부분이며 투자의 관점으로 이전을 고려해야 한다. 

서울시 강남구 삼성동 161-**으로 이전한 B사의 경우, 사옥이전이라는 필요성에 부합하면서 부동산투자의 관점에서도 우수한 투자수익을 거둔 사례이다. 

B사는 사업확장으로 인하여 더 넓은 면적의 사무실이 필요하기에 사옥이전부지 매입을 검토 의뢰하였다. 컨설팅제공의 체크포인트는 법인 실사용을 위해 최소 필요한 면적요건을 충적하면서 직원들의 출퇴근 교통 편리성, 그리고 법인사옥 주변 입지의 향후 개발가능성 및 추후 매각 시 시세차익 발생 가능성까지 검토하였다. 

 

매입총액은 자기자본과 대출금액을 합한 금액으로 책정하였으며, 대출은 사용하는 공간 외 임대차로 진행하는 면적에서 발생하는 임대료수입으로 대출이자가 커버되는 수준 내에서 대출을 받기로 하였다. 법인 업무용으로 사용 후 추후 매각 시 수익이 나올 수 있는 지역으로 선정된 지역은 강남구 삼성동 현대GBC 부지 이면 중 조건에 부합하는 매물 중 적정가로 협의가 되는 곳으로 매입하였다. 

2호선과 9호선으로 교통이 편리하여 직원충원에서도 편리할 뿐 아니라 입주사 구하기도 용이하여 법인이 사용하고 남은 공간은 공실없이 임대차가 잘 이루어지고 있다. 개발호재가 있는 곳에 이전하여 선점하고 있었던 덕분에 부동산 시세차익까지 발생하여 요즘처럼 경기가 어려워서 법인 사업까지 힘든 상황에서 빌딩에서 발생한 임대수익이 힘이 되는 사옥이전 성공사례다. ​ 

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◆ 을지134 건물 리모델링

과거와 현대의 공존, 그 속에서 변화하는 건축의 역할

한국에서 을지로라는 지역이 갖는 의미는 상당히 독특하다. 과거 인쇄소와 공구소, 각종 자재상들로 가득했던 이 곳의 상권은 지금도 현재진행형이다. 여기에 2015년 경부터 들어오기 시작한 독특하고 개성 넘치는 카페와 식당들은 이들 사이에 아무렇지 않게 뒤섞여 있다. 사람들은 이제 이 곳을 ‘힙지로’라 부르며 ‘힙스터(Hipster)’들의 성지가 되었다. 게다가 대로변에 들어서 있는 대형 오피스 건물까지 더해져 을지로는 과거와 현재를 넘나들며 시대를 아우르는 지역으로 변모하고 있다.

을지로3가 역 입구에 자리잡은 기존의 5층 건물은 완공된 지 60여 년이 지났으며 이 지역 건물들이 그렇듯 어디가 경계인지 알 수 없을 정도로 물고 물리는 맞벽건축물 중 하나이다. 지금 당장 철거를 해도 이상하지 않을 정도로 허름하고 낡은 건물이었지만 이 지역 일대가 ‘건축허가,착공제한구역’으로 묶여 있어 신축이나 대수선은 불가능한 상황이었고 주변 여건 상 신축을 할 수 도 없는 곳이었다. 결국 선택할 수 있는 것은 내외부의 오래된 마감을 변경하는 정도의 리모델링이었다.

가장 고민했던 것은 어떻게 하면 이것을 과거와 현재가 공존하는 건축물로 변화시키느냐 하는 것이었다. 기존 파사드의 느낌을 존중하되 이를 현대적 재생방식으로 되살리는 것을 목표로 했다. 이 과정에서 재료의 사용이 가장 중요했고 고민 끝에 선택한 것이 모자이크 타일이다. 이탈리아에서 수입한 이 타일은 반투명한 재질에 영롱하고 화려한 색이 은은하게 번지는데 멀리서 보면 주변 건물과 큰 이질감 없이 보이지만 가까이에서 바라보면 빛의 세기와 각도에 따라 다양한 색을 뿜어내며 강렬한 존재감을 발현한다. 이 모자이크 타일은 U자 형태로 커튼월을 감싸고 있는데 각각의 창의 크기는 모두 다르게 설정하였으며 이들이 불규칙적으로 들어가고 나오게 하며 입면에 깊이감과 리듬감을 더하게 된다. 이는 실내에서도 각 층마다 다른 느낌으로 외부를 조망할 수 있는 장치가 될 수 있었다. 밤이 되면 파사드의 반투명 모자이크 타일 내부에 설치된 조명이 밝게 빛나며 마치 새롭게 변모된 을지로를 상징하는 하나의 이정표와 같은 느낌을 준다.

2층에서 5층까지의 밝고 화려한 느낌과 달리 1층은 어두운 색상의 콘크리트 타일을 사용했다. 거리의 풍경을 해치지 않고 통행하는 시민들이 단지 자연스러운 변화만을 느끼게 하고 싶었는데 콘크리트 특유의 무게감과 빈티지한 질감이 이를 가능하게 했다.

지나간 세월을 고스란히 담고 있는 내부의 도기다시 바닥마감은 그대로 유지하되 벽면과 천장을 새롭게 마감하는 방식을 취했는데 이 또한 백색 도장과 노출콘크리트 연출을 적절히 섞어 사용함으로써 옛 것을 부각하는 한편, 새 것의 느낌이 강렬하지 않은, 은은하게 풍겨져 나오길 기대했다. 불법으로 지붕을 덮어 실내공간으로 사용중이던 5층의 외부공간은 예스러운 느낌의 붉은 벽돌로 둘러싸인 아늑하고 남산타워의 조망이 가능한 데크테라스로 복원하였다. 사용하지 않던 옥상 또한 붉은 벽돌과 타일로 마감하여 루프탑 공간으로 활용할 수 있는데 여기에서 바라보는 을지로의 모습은 오래된 건물과 오피스 빌딩, 신축중인 주상복합 건물, 얼마 전 화재로 없어진 오래된 노포가 한데 뒤섞여 을지로뿐만 아니라 서울이라는 도시의 변화 그 자체를 보여주는 듯 하다.

과거와 현대가 공존하는 을지로, 그 속에서 쓰임을 다한 오래된 건물에 새로운 생명을 불어넣은 이 프로젝트가 구도심에서의 건축이 앞으로 어떻게 나아가야 하는지에 대한 방향성의 해법 중 하나가 되길 기대해 본다.

 

<건축개요>

 

-위    치 : 서울틀별시 중구 을지로 134

-용    도 : 근린생활시설

-대지면적 : 125.00 m2

-건축면적 : 101.55 m2

-연 면 적 : 488.45 m2

-규    모 : 지상 5층

-외부마감 : 모자이크 타일, 콘크리트 타일, 알루미늄 커튼월, 붉은 벽돌, 지정 럭스틸 마감

-내부마감 : 지정 페인트 도장, 노출콘크리트 면처리, 기존 도기다시 바닥 복원 마감

      

 

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◆ 면목역 대로변 낡은 상가

인접지 일조권 침해없이

용적률 250% 거의 채워

4층·5층 문제없이 증축

 

보증금 1억·월세 700만원서

2억·1500만원으로 늘어나

 

건물매입·공사비 합쳐 45억

 


 

지하철 7호선 면목역에서 150m 거리 대로변에 위치한 이 건물(사진)은 1984년에 준공된 지하층이 딸린 지상 3층 상가건물이다. 용도지역은 3종일반주거지역으로 대지면적이 294㎡(89평), 연면적 645㎡(195평)였다. 지상 5층까지 올릴 수 있는 땅이지만 건축비를 아끼려고 엘리베이터 없이 3층으로 지은 것이다. 얼핏 보기에도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 외벽을 타일로 마감한 꼬마빌딩이다. 리모델링에 적합한 매물을 알아보던 투자자는 이 건물을 2020년에 29억5000만원에 매입했다. 매입 당시 36년 된 낡은 건물이어서 건물 가치는 배제하고 토지 가치로만 평당 3315만원에 사들인 것이다. 취득세와 중개보수를 포함하여 31억원이 들었다.

 

낡은 건물을 보유하거나 매입하여 리모델링하려는 경우 사전에 건물 입지에 최적화된 상권분석과 입지분석을 수행해야 실패가 없다. 분석 결과 이 건물은 역세권 대로변에 입지했으므로 상가나 사무실로 임대하기에 손색이 없다 판단되어 1층은 상가로, 잔여 층은 상가나 사무실로 임대할 목적으로 증축을 겸해 리모델링하기로 결정했다. 기존 건물의 계단 폭이 100㎝였다. 증축 없이 리모델링했다면 기존 계단을 그대로 사용할 수 있었지만 지자체와 인허가 심의과정에서 증축을 겸하는 경우 계단 폭이 최소 120㎝가 되어야 한다는 새로운 규정이 생겼다는 사실을 알게 됐다. 이 때문에 계단실과 화장실을 통째로 철거하고 엘리베이터와 화장실, 계단실을 새로 설치해야만 했다. 이로 인해 추가공사비가 들었다. 리모델링 공사의 경우 이렇게 예기치 못한 사유로 추가공사비가 들 수 있다.

 

기존 건물의 용적률에 여유가 있어 리모델링 시 증축을 겸하는 경우 주의할 사항이 바로 일조사선제한이다. 우리나라에서 리모델링 용도로 적합한 중소형빌딩의 대부분은 용도지역이 2종일반주거지역이거나 3종일반주거지역이다. 일반주거지역인 경우 북측에 인접한 토지에 일조권을 보장해주는 범위 내에서 건물을 올려야 한다. 아무리 용적률에 여유가 많다고 하여 그만큼 증축할 수 있는 게 아니다.

 

이 토지는 다행히도 북측 일조권사선제한을 피할 수 있는 땅이었다. 땅 모양이 북측으로 길쭉하여 사선제한을 거의 받지 않아 3종일반주거지역 용적률 상한인 250%를 거의 채운 247.29%를 구현했다. 이에 따라 문제없이 4층부터 5층까지 층당 44평씩 증축할 수 있었다. 건물 내부 천장은 흰색 텍스로 마감하고 바닥은 은은한 현대식 디자인의 PVC자재로 마감하여 사무실 또는 상가로 사용하기에 적합하도록 했다. 창문은 넓은 창에 환기가 가능한 보조창을 달아 개방감과 실용성을 높였다. 옥상에는 임차인들의 휴식공간으로 정원을 조성하였다. 바닥은 방수작업 후 인조잔디를 깔았고, 한편에 커피 테이블과 파라솔을 설치했다. 가장자리엔 조경목까지 설치해 전체적으로 작은 공원을 만든 것이다.

 

또한 건물이 커보이도록 옥상에 패러핏을 설치해 밖에서 이 건물을 보면 마치 6층 건물인 것처럼 보이도록 했다. 패러핏은 기능적으로 옥상의 난간을 대신하면서도 한 층 더 높이 보이도록 하여 건물에 중후함을 더해주는 효과가 있는 시설물이다. 건물 외벽은 1~2층은 검은색 벽돌로 마감하고 3층부터는 미색 대리석으로 마감했다. 리모델링 전 이 건물의 만실 시 임대료는 보증금 1억원에 월세 700만원이었는데 리모델링 후엔 보증금 2억원에 월세 1500만원이 됐다. 건물가치를 판단할 때 업계에서 흔히 사용하는 방식이 수익률법이다. 즉 측정시점에 시장에서 통용되는 임대수익률을 기준으로 건물가치를 평가하는 것이다. 8월 현재 서울 시내 건물의 경우 지난 3년간 급격히 오른 토지가격 때문에 임대수익률이 낮아졌다. 임대료는 3년 전과 같은데 땅값이 폭등하였기 때문이다. 가령 3년 전에 대지면적 100평에 토지시세 평당 5000만원 하던 건물이 50억원 정도였는데 지난 3년 동안 땅값이 최소 50% 인상되어 75억원이 되었음에도 임대료는 3년 전과 동일하다. 3년 전 임대료가 1억원에 1500만원이었다면 건물가치 50억원 기준으로 임대수익률이 3.67%였다. 당시엔 은행대출이자율도 2%대로 저렴했다. 그런데 지금은 은행대출이자율이 4%대로 오른 데다 땅값 상승으로 50억원짜리가 75억원이 되었고 임대료는 1억원에 1500만원 그대로이므로 임대수익률이 2.43%인 것이다. 상황이 이렇다 보니 현재 서울의 빌딩시장에서는 임대수익률이 2.5% 정도인 경우 우량한 매물로 통한다.

  

결국 이 건물을 리모델링하여 임대한 결과 보증금 2억원에 월세 1500만원이 나오므로 요즘 서울에서 통용되는 임대수익률 2.5%에 맞추어 역산하면 건물가치는 74억원 정도로 평가된다. 투자자는 매입비용으로 31억원에 리모델링 공사비 14억원을 들였으니 총비용이 45억원이다. 여기에 대출 약 30억원을 이용했으므로 1년치 이자비용 1억원을 추가한 46억원이 총투자비용이다. 이 건물을 72억원 선에 매각한다고 가정하면 세전 투자수익이 26억원 정도 예상되어 성공적인 재테크 효과를 거둔 사례라 할 수 있겠다.

現 건물가치 74억으로 껑충​ 

 

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◆ 재건축 아닌 리모델링이 효자

일반상업지역이나 준주거지역은 고밀도 개발이 가능한 땅이다. 지상 8층에서 20층까지 건물을 올릴 수 있다.

 

서울 중구에 위치한 한 노후 빌딩은 1976년 준공됐다. 일반상업지역에 들어선 이 건물은 대지면적이 97.2㎡(약 29.4평), 층당 면적이 86.84㎡(약 26.2평) 규모인 빌딩이다.

 

일반상업지역이 좋은 땅인 것은 틀림없지만 대지면적이 198.3㎡(약 60평) 미만이면 주어진 용적률만큼 건물을 짓기 힘들다. 고밀도 개발에 부합하는 법정 주차대수를 맞출 길이 없기 때문이다. 이 빌딩은 대지면적이 30평도 안 될 뿐만 아니라 층당 26.2평 규모로 지어지면서 사실상 대지면적의 모든 면적에 건물이 들어섰고, 이 때문에 주차장이 없었다.

 

여기서 리모델링의 장점이 드러난다. 리모델링은 과거 건축 시점에 주차장 없이 건물을 지었든, 건폐율을 초과해서 지었든 현 상태를 인정해 리모델링을 허용한다. 이 건물의 경우 리모델링이 아닌 재건축을 택하면 건폐율 59.9%가 적용돼 층당 면적이 더욱 좁아지고 건축비는 더욱 올라간다. 기껏 재건축에 성공해도 건물 내부가 좁아지는 탓에 임대 수익을 얻는 게 사실상 불가능한 만큼 리모델링이 '정답'인 셈이다.

 

건물주는 2013년 4억6000만원을 투자해 '귀곡산장'과도 같았던 기존 건물을 현대식 고시원으로 리모델링했다. 서울역 인근에 위치해 교통 여건이 좋기 때문에 고시원으로서 최적의 입지라는 점에 착안했다.

 

만약 재건축을 택했다면 건축비만 15억원이 들었을 것으로 예상된다. 더 적은 비용을 들여 각종 경비를 제하고도 월 1000만원의 수익이 예상돼 건물주는 탄탄한 노후 대비에 성공한 셈이다. 임 대표는 "입지에 최적화된 리모델링은 재건축에 따른 각종 제한에서 자유롭고 비용과 공사기간도 절반 정도에 불과하다"며 "주택 시장은 부동산 시장 흐름에 따라 가격 변동성이 크지만 빌딩은 토지를 기본적으로 깔고 가기 때문에 상대적으로 유행을 덜 타더라도 안정적인 투자 전략이 될 수 있다"고 말했다.​

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◆ 같은 입지도 잘 꾸며야 '보배'

역세권에 위치했다고 해서 모든 빌딩이 '효자' 노릇을 하는 건 아니다. 서울 영등포구에 위치한 한 노후 빌딩은 지하철 2호선 문래역에서 도보로 5분 거리에 위치해 있다는 점에서 '꼬마빌딩주'를 꿈꾸는 이들이 선호할 만했지만 현실은 조금 달랐다.

 

이유는 건물 노후도에서 비롯된 공실률이다. 1991년 준공된 이 빌딩은 5층 건물임에도 엘리베이터가 없어 입주한 사람들이 이용하기에 매우 불편했다. 이로 인해 3층부터는 임대료가 턱없이 낮아졌고, 공실이 발생하면 새로운 입주자가 들어오기까지 많은 시간이 걸렸다.

 

기존 소유주는 2010년 건물을 매물로 내놨고, 빌딩 입지에 주목한 한 투자자 A씨가 20억8000만원(중개비 포함)에 이 건물을 사들였다. 이후 A씨는 5억원을 추가로 투자해 즉각 리모델링에 돌입했다.

 

2012년 이 건물은 현대식 업무용 빌딩으로 새롭게 태어났다. A씨는 1층은 상가로, 다른 층은 사무실로 임대했다.

 

계단과 화장실을 통째로 들어내 각 층에서 곧바로 엘리베이터를 탈 수 있도록 리모델링했고, 천장에는 시스템 에어컨을 설치했다. 외벽은 화강석으로 마감하고 창문을 단열 성능이 우수한 이중창으로 교체한 점도 건물 가치를 높이는 요인이 됐다.

 

DK빌딩연구소에 따르면 이 건물은 현재 임대 시세로 추산할 경우 보증금 2억원에 월세 1300만원 수준의 임대 수입이 예상된다. 이를 서울 지역 꼬마빌딩 시장에서 통하는 임대수익률 2.5%를 기준으로 역산하면 건물 가치는 64억원으로 추정된다.

 

건물 매입비 20억8000만원, 리모델링 비용 5억원을 합하면 이 건물에 투입된 비용은 25억8000만원이다. 약 10년이 경과한 지금 건물 가치를 64억원으로 본다면 148%의 이익을 본 셈이다. 임 대표는 "서울시내 부동산에 투자할 경우 10년 사이에 2배가량 오른 걸 잘된 투자라고 본다"며 "물가 상승률도 고려해야겠지만, 이 건물은 1.5배가량 올랐고 임대 수입은 별도라는 점을 감안하면 성공적인 투자 사례로 볼 수 있다"고 밝혔다.

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성공사례
◆ 단독주택을 상가건물로 리모델링

문재인 정부에서는 몇 년간 부동산 가격이 폭등하면서 다주택자에 대한 양도세 중과정책을 도입했다. 이로 인해 일부 단독주택 보유자는 자신의 주택을 근린생활시설로 리모델링하는 길을 택했다. 주택임대차보호법이 개정되면서 임대료를 마음대로 올리지 못하느니 주택을 상가로 바꾸는 것이 훨씬 낫다는 판단에서다.

 

서울 서초구에 위치한 한 다가구주택도 이 같은 사례다. 1978년 지어진 이 집은 대지면적 165.3㎡, 연면적 272㎡, 지상 3층 규모의 전형적인 단독주택이다.

 

기존 소유주는 이 집이 서울 지하철 3호선 남부터미널역과 도보 5분 거리라는 점에 주목했다. 역세권에 위치한 만큼 사무실이나 상가 용도로 리모델링하면 임대가 활발히 이뤄질 것이라고 본 것이다.

 

지어진 지 40년이 넘었을 뿐만 아니라 철근콘크리트조가 아닌 철골조에 벽돌을 쌓아 올린 주택이어서 기존 소유주는 리모델링 및 증축에 따른 하중을 견딜 수 있도록 철골기둥 26개 등을 설치해 구조 보강에 만전을 기했다. 기존 건축물대장에 지하 1층으로 돼 있던 공간을 1층으로 변경해 상가로 임대할 수 있도록 했고, 2층에는 상가에 적합한 접이식 창을 설치했다.

 

3층을 사무실로 꾸미고도 용적률에 여유가 생긴 덕분에 추가로 증축해 4층 규모 건물로 탈바꿈했다. 계단도 기존 위치에서 이동이 용이한 쪽으로 옮겨 설치했고, 기존에 없던 주차장도 건물 우측 빈 땅에 새롭게 만들었다. 2019년 진행된 공사에 투입된 비용은 모두 3억5000만원이다. 기존의 칙칙한 붉은색 벽돌집은 검은색과 흰색이 조합된 깔끔한 상가 건물로 새롭게 태어났다. 임 대표는 "단독주택 소유주가 어엿한 꼬마빌딩 주인이 된 사례"라고 설명했다.​ 

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# 경매 / NPL 컬럼
전세사기 그리고 전세사기피해자 우선매수권의 탄생
아마도 지난해 부동산시장의 최대 화두 중 하나가 전세사기였음을 부인할 사람은 없을 것이다.  전세사기는 전세보증금과 대출금으로 빌라 또는 오피스텔을 신축하거나 매입해 수백 채 또는 수천 채 이상을 보유하면서 주변 시세보다 저렴하다는 것을 미끼로 전세계약체결을 유도하고 이후 주택가격 하락으로 깡통주택이 양산되면서 경매가 진행돼 수많은 임차인들에게 피해를 입히는 범죄 유형이다.  이는 속칭 ‘빌라왕’ 사건이라고 불리며, 지난 2022년 12월에 인천 미추홀구를 중심으로 하는 전세사기 사건이 집중 보도되면서 세간에 드러나기 시작했고, 지난해 3월 2일 이후 전세사기피해자 사망(자살 또는 뇌출혈) 사건이 속출하면서 전국적인 이슈로 확대됐다.  전세사기는 경찰수사 결과 빌라왕(지역마다 빌라왕자, 빌라의신 등 다양한 빌라왕들이 존재함)이라고 불리는 사람의 단독 범행이 아니라 건축업자, 깡통전문 부동산업자, 부동산중개사, 컨설팅회사 등이 공모한 조직적인 사기범죄임이 드러났다.  구체적으로 조사를 하면 할수록 피해 규모가 엄청나고 전세사기가 인천지역에만 국한된 것이 아니라 서울을 비롯한 수도권지역에 광범위하게 만연된 것으로 나타남에 따라 정부는 지난해 6월 1일 경·공매 등으로 퇴거 위기에 처한 전세사기피해자의 주거안정을 도모하기 위해 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(약칭 전세사기특별법 또는 전세사기피해자법)을 제정 및 시행하기에 이르렀다.  전세사기특별법에는 전세사기피해자가 법원(공매의 경우는 관할세무서장, 지방자치단체의 장)에 압류된 주택의 경매 또는 공매의 유예나 정지를 신청할 수 있고, 전세사기피해자에게 우선매수권을 인정하고, 국세 및 지방세의 우선징수에 대한 특례를 인정하며, 임차인의 긴박한 주거안정을 위하여 필요한 임차보증금 융자 등 전세사기피해자를 지원하기 위한 여러 가지 사항을 규정하고 있다.  전세사기피해자 지원 내용 중 특히 주목할 부분은 바로 전세사기피해자 우선매수권인데 이는 경·공매절차에서 전세사기피해자가 매각기일까지 전세사기피해주택을 우선매수하겠다고 신고하는 경우 매각기일에 최고가매수인이 있는 경우 그 최고가, 최고가 매수가 없는 경우에는 최저매각가(경매) 또는 매각예정가격(공매)에 우선매수권을 행사한 전세사기피해자(임차인)에게 매각을 허가하겠다는 제도이다. 우선매수권 행사 시 집행법원이 정하는 매수신청보증금을 제공하는 것은 물론이다.   기존에는 경·공매절차에서 우선매수권이 인정되는 경우로 공유자의 우선매수, 부도임대주택 임차인의 우선매수, 채권자의 매수신청(일반적인 우선매수권과는 약간 성격이 다름) 등이 있었으나 전세사기피해자의 우선매수가 인정됨으로써 우선매수권 유형이 하나 더 늘어난 셈이다.  그러나 문제는 전세사기를 당한 임차인이 우선매수권을 행사해서 임차주택을 매수할 자력이 과연 얼마나 있겠는가 하는 점이다. 물론 전세사기피해자의 요건 중 하나로 임차보증금이 3억원 이하(상한액은 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정 가능)여야 함을 규정해놓고는 있으나 이 금액 역시 전세사기피해자 입장에서는 상당히 부담스러운 금액이다.  따라서 전세사기특별법에는 우선매수권을 행사할 수 없는 전세사기피해자를 위해 우선매수권을 양도할 수 있는 규정을 두고 있다. 즉 전세사기피해자가 공공주택사업자(한국토지주택공사, 지방주택공사)와 사전협의를 통해 전세사기피해주택에 대한 매입을 요청하면 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주하고, 우선매수권을 양수한 공공주택사업자는 매수신청보증금의 제공없이 우선매수권 행사가 가능하다.  우선매수권을 행사하여 취득한 전세사기피해주택은 공공임대주택으로 공급하되 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선하여 공급하도록 하고 있다. 전세사기를 당한 임차인이 해당 임차주택을 매수할 자력이 없는 경우가 많음을 고려하면 바람직한 규정이라 할 것이다.  다만 전세사기피해주택을 해당 전세사기피해자가 매입할 수 있도록 융자를 적극적으로 지원하는 규정이 없다는 것과 전세사기주택으로 인정되는 임차보증금 한도가 3억원 이하(물론 2억원 이내에서 상향할 수 있는 규정을 두었지만)로 비교적 소액보증금만 적용될 수 있게 한 점은 다소 아쉬운 대목이다. ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수) 경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자 ​ 
이영진 대표
Career

- 현, ㈜이웰에셋 대표

- 현, 세종사이버대학교 자산관리학부 겸임교수
- 닥터아파트㈜ 상무이사/리서치연구소장
- ㈜디지털태인 경매사업담당 이사
- 한국유통연구소 연구원
- 경희대학교 및 대학원 법학과 졸업
- 사이버한국외국어대학교 교양학부 초빙교수
- 디지털태인(부동산태인) 경매전문가과정 전임강사

[주요 저서]
- 이것이 경매투자다(2009년, 한스미디어)
- 돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013년, 한스미디어)

- 손에 잡히는 경매(2018년, 한스미디어) 

# 건축 / 설계 컬럼
[이인화의 건축 길라잡이] 도로 옆 땅이라도 2m 안되게 붙어 있으면 '맹지'
부동산은 주변 환경이나 입지에 따라 가치가 달라진다. 부동산 입지는 토지주나 개발업자가 바꿀 수 없는 부동산의 고유한 특성이다. 입지 요소 중 대지의 형태와 도로가 있다. 건축을 할 때는 대지와 도로 사이 관계를 반드시 고려해야 한다. 이는 소규모 대지든 대단위 아파트 단지든 모두가 도로 너비에 따라 지어질 수 있는 규모 측면에서 큰 영향을 받기 때문이다.건축 시 대지의 맹지 여부에 따라 건축 가능 또는 불가가 결정된다. 다수의 사람은 맹지를 정의할 때 대지 앞에 도로가 없는 것을 맹지라고 생각한다. 그러나 건축법은 도로에 2m 이상 접하고 있는 대지를 건축 가능한 대지로 정의하고 있다.건축법에서 정의한 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 도로로서 4m 이상의 도로다. 따라서 도로에 2m 미만으로 접하는 대지는 맹지가 된다. 도로에 2m 미만으로 접하고 있는 대지는 건축을 할 수 없는 대지가 된다. 이 점을 명확히 알고 있어야 주변 시세보다 저렴한 2m 미만 접도 대지를 정상 가격보다 싸다는 착각으로 매입하는 오류를 피할 수 있다.대지 형상 중 입구가 좁은 자루형 대지가 있다. 이런 자루형 대지 중 도로에 2m 이상 접도하고 있지만 대지 안쪽으로 들어가면서 통로가 2m 너비가 안 되는 경우가 있다. 예를 들면 아래의 그림과 같은 경우다.이런 경우 건축이 가능할까. 대지가 도로에 2m 접하고 있고 도로 출입에 지장이 없다면 건축이 가능하다.길을 걷다 보면 너비 4m 미만의 좁은 도로를 흔하게 만나게 된다. 건축법은 도로를 4m 이상으로 규정하고 있는데, 그렇다면 너비 4m 미만 도로에 접한 대지는 건축을 할 수 없는 대지일까? 그렇지 않다. 다만 조건이 있다. 신축 시 너비 4m 도로를 확보하기 위한 조건을 이행해야 한다. 도로의 중심선에서 자신의 대지 쪽으로 2m를 후퇴해 도로를 확보해야 한다. 여기에서 도로 너비를 확폭하기 위해 도로로 내놓은 대지 면적은 기존 대지 면적에서 제외해야 한다. 도로 확폭 대지의 소유권은 토지주에게 있으며 이 대지는 사업 면적에 포함되지 않는다. 사유재산에 대한 제한이므로 국가의 보상 대상이나 아직은 보상이 행해지지 못하고 있다. 따라서 부동산 매입 시 도로 너비가 4m 미만인 도로에 접하는 대지는 일부 대지를 도로로 내주어야 한다는 점을 인지해 토지 가격이 주변 시세보다 저렴하다고 무조건 사서는 안 된다. 사업 면적을 잘 산정해 ㎡당 가격이 적정한지 판단해야 한다.도시 정비가 많이 이뤄졌지만 아직 막다른 도로가 상당수 있다. 대부분 막다른 도로는 통과 도로보다 이용자가 적다. 이런 이유로 건축법은 막다른 도로에 대해 도로 길이에 따라 도로 너비 기준을 달리하고 있다. 막다른 도로 길이가 10m 미만이면 도로 너비를 최소 2m, 도로 길이가 10m 이상~35m 미만이면 3m, 35m 이상이면 6m(읍·면 지역은 4m)를 확보하도록 하고 있다.너비 4m 도로는 차량 교행이 어려운 좁은 도로다. 따라서 너비 4m 도로에 면해 연면적 2000㎡ 이상 규모가 큰 건축물이 들어서면 법정 주차대수가 많아지고 교통량이 증가해 혼잡한 도로 상황을 초래하게 되고, 인근 건축물의 거주자나 사용자 등에게 불편을 주게 된다. 도로 이용자들의 교통사고 위험성도 증가시킨다. 이러한 악영향을 최소화하기 위해 건축법은 연면적 2000㎡ 이상인 건축물을 지을 때 너비 6m 이상인 도로에 4m 이상 접하도록 하고 있다.4m 좁은 도로에는 소규모 필지가 면하는 경우가 많다. 중대형 대지가 면하고 있는 경우도 다수 존재한다. 도로는 여러 대지에 면하고 있으므로 4m 도로를 어느 하나의 대지를 위해 6m 이상으로 확장하는 것은 도시정비 사업이 아니고는 매우 힘든 일이다. 4m 도로에 면한 중대형 토지의 경우 용적률을 최대한 확보하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 대지를 나눠 연면적 2000㎡ 미만으로 각각 건축하는 방법을 취할 수 있다. 이는 존재하는 현상대로 개발하지 못하는 과도한 사유재산 제한을 피하는 소극적인 하나의 방법이 될 수 있다. 대지 분할 시에는 용도지역에 따른 최소 분할 면적을 준수해 나눠야 한다. 용도지역에 따른 최소 분할 면적은 지방자치단체의 조례로 정하고 있으므로 건축조례를 확인하면 된다.대지가 도로에 접하고 있지 않은 경우에서 건축할 수 있는 여건이 되는 대지는 없을까? 대지가 도로에 2m 이상 접하고 있지 않아도 건축물 주변에 광장, 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지에 접한 경우 허가권자가 인정하면 건축이 가능하다. 그러나 만일 대지가 위와 같은 조건을 만족하고 교통·피난·방화·위생상 문제가 없는 대지일지라도 허가권자의 인정이 없으면 건축이 불가하다. 이유는 건축물의 종류와 규모, 건축물에서 도로까지의 구간 중에 통행을 방해하는 장애물이 있는지 여부와 인접 대지의 통행 가능 여부 등 제반 사항을 고려하여 대지의 접도 의무의 예외 사유에 해당하는지를 판단할 필요가 있기 때문이다.연면적 2000㎡ 이상인 건축물을 건축하는 경우 출입에 지장이 없다고 인정된다고 해도 대지는 너비 6m 이상인 도로에 반드시 접해야 한다. 이는 건축물의 대지에 대한 접도 의무 규정 이유가 접도 의무를 위반하는 토지에 대해서는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않으려는 취지에 기인한다. 다만 건축물 주변에 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지에 접하고 있고 허가권자가 인정한 경우는 접도 의무의 예외로 할 수 있다.부동산의 가치는 독야청청 이루어지지 않는다. 주변 환경과의 조화를 통해 이루어진다. 특히 도로와 대지의 관계는 매우 큰 영향을 미친다. 따라서 변화 시키기 어려운 도로 여건을 최적 형태로 활용하는 방안을 마련하게 되면 부동산 가치를 증대 시킬 수 있다.  이인화 박사[現] 도원건축사사무소 대표[現] ​서울시 건축위원회 위원[現]​ 서울시 도시재정비위원회 위원[現]​ 서울시 건축문화진흥위원회 위원[現]​ 서초구 도시건축공동위원회 위원[現]​ 서초구 건축위원회 위원[現]​ 영등포구 건축위원회 위원건축사부동산학박사경영학박사  매일경제 경제섹션(2023.12.21), '도로 옆 땅이라도 2m 안되게 붙어있으면 '맹지' [이인화의 건축 길라잡이]' , 매일경제​
이인화 대표
Career

[現] 도원건축사사무소 대표

[現] ​서울시 건축위원회 위원
[現]​ 서울시 도시재정비위원회 위원
[現]​ 서울시 건축문화진흥위원회 위원
[現]​ 서초구 도시건축공동위원회 위원
[現]​ 서초구 건축위원회 위원
[現]​ 영등포구 건축위원회 위원
건축사
부동산학박사
경영학박사
# 부동산시장재개발 재건축 컬럼
신도시 특별법 호재 만난 일산·분당 … 관건은 사업진행 속도
​지난 8일 말 많던 속칭 '1기 신도시특별법'이 드디어 국회 본회의를 통과했다. 3개의 관련 법안을 상임위원회에서 반영해 대안을 마련했고, 국토교통위원장을 제안자로 한 위원회 대안 법률안이 국회 본회의에 상정돼 정확하게는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 통과됐다. 시장에 호재임에는 틀림없는 사실이다.이와 함께 재건축 초과이익 세금 부담이 완화된 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 중 일부 개정안도 통과됐다. 법안 통과 이후 '성남 벌써 들썩' '1기 신도시 재건축 날개 달아' 등의 긍정적 보도가 쏟아졌다.특별법은 택지조성사업 완료 후 20년 넘게 경과한 100만㎡ 이상 택지 등에서 노후계획도시 정비구역 지정을 거쳐 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀도 개발, 광역교통시설 및 기반시설 확충 등 도시 기능 강화사업 추진(지방자치단체)을 모토로 한다. 재건축 안전진단 완화, 토지용도 변경과 용적률 상향, 입지 규제 최소 구역 지정, 리모델링 가구 수 증가, 각종 인허가 통합심의로 사업 절차 단축이라는 각종 특례가 지원된다.법안 통과가 향후 시장에 어떠한 영향을 미칠 것인지, 구체적 실현 과정과 사업 속도를 살펴보고 시장에 대처하는 것이 필요한 시점이다.노후계획도시 특별법은 향후 기본방침 수립 → 기본계획 수립 → 특별정비구역 지정이라는 과정을 거쳐 진행된다. 국토교통부가 내년에 수립하는 기본방침은 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획 수립과 구역 지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 등을 제시한다. 다음은 지자체가 노후계획도시정비 기본계획을 세워야 한다. 해당 지자체들이 최소 6개월에서 1년 안에는 계획을 수립할 것으로 보인다. 이후 순환개발이라는 원칙을 기본으로 정비구역을 지정하게 된다.단순해 보이지만 결코 녹록지 않다. 블록 개발을 기준으로 진행하기 때문에 단지별 공청회가 필요하고 이에 대한 소요 기간이 어느 정도일지 예측하기도 쉽지 않다. 법안 시행을 위한 제반 사항의 정비로 상당 기간 걸릴 것으로 보인다. 통상 선진국은 이러한 구도심의 대개조 수준 정비사업을 할 때 최소 5~10년간 공청회를 거친다. 급하게 추진하면 의외의 문제점이 발생해 사업이 중단되는 등 불의의 사태를 사전에 차단하기 위해서다. 특히 선도구역 지정 과정에서 지자체 내 지역주민 간 갈등이 일어날 소지도 있다.또 대규모 블록 단위 통합정비 시 블록 내 단지, 조합 간 재산권의 감정평가가 주민이 수용하는 과정에서 가치에 대한 관점이 다를 수밖에 없어 조정 과정에 많은 시간이 소요될 가능성이 크다.늘어난 용적률 중 50%를 임대주택이나 기반시설 기부채납을 원칙으로 하는 정부의 방향, 즉 '초과이익금을 환수해 기반시설 재투자로 활용'한다는 원칙을 세운 정부 입장과 조합원 입장도 쉽게 모이지 않을 수 있다.특히 순환개발을 해야 하는 정비사업 특성상 어느 지역, 어느 블록이 먼저 사업 시행을 하는지에 따라 블록 간 분쟁의 씨앗이 될 수 있다.지자체가 블록별 계획 수립 시 블록 내 특정 단지가 재건축이나 리모델링을 먼저 하면 블록별 사업 진행이 어려워질 수 있다. 후순위로 밀린 블록은 블록 내 어느 단지가 재건축이나 리모델링 조합을 결성해 사업을 하겠다고 할 때 블록의 도시정비계획상 그 사업을 막으려고 한다면 이 또한 주민과 지자체 간 법적 분쟁으로 비화될 소지가 있다.실제 최근 분당 지역의 재건축 조합과 리모델링 조합이 사업에 박차를 가하고 있다. 노후계획특별법이 완비되기를 기다리는 것보다 현재 관련 법으로도 재건축을 하는 일이 주민에게 효율적이라고 판단한 사업장이 나타나는 것이다.이러한 여러 변수가 있다는 점을 인지하고 장기적 관점에서 시장에 대처하는 것이 현명하다. 물론 그렇다고 너무 문제점만 볼 필요는 없다. 단지 생각했던 것보다 사업 진행 속도가 늦춰질 수 있는 가능성에 대비한 자산 관리가 필요하다는 것이다. 열거한 사항을 한 번쯤 숙고하고 시장에 접근하는 혜안이 필요하다.물론 이왕이면 정부와 지자체가 충분한 검토와 주민과의 효율적인 소통으로 투명하고 공정하게 진행한다면 이러한 문제들은 생각보다 빠르게 해결될 가능성도 있다. 어떠한 방향으로 전개될지에 대한 판단은 독자 여러분의 몫으로 돌리겠다.그럼 시장 상황을 살펴보도록 하자. 통상적으로 부동산 시장, 특히 재건축 시장에 호재 격인 법안이 통과하면 해당 지역의 매물은 즉시 감소하고 주택 가격은 바로 상승하는 모습이 나타나는 게 일반적이다.그런데 최근 해당 지역의 매물 증감 추세와 가격 동향은 법안 통과 효과가 반영되지 않고 있다는 점에서 시사하는 바가 작지 않다. 물론 법안이 통과된 지 얼마 되지 않아 예단하기에는 이른 감이 있지만 시장에 발표 전부터 매물 감소, 가격 상승, 호가 상승 현상이 일어나던 예전의 시장 양태와 분명히 다르다.법안 통과일(12월 8일)을 전후로 특별법 수혜의 첫 지역이라고 볼 수 있는 성남시 분당구 시장 상황을 보자. 아파트 매매 물량은 9월 1일 이후 4500건을 유지하다가 10월 중순 4900건으로 늘어난 이후 법안 통과 15일 전까지도 매물량의 증감이 거의 없었다. 법안이 통과된 후 5일이 지난 12월 12일 기준으로도 여전히 매물은 4947건으로 물량 변화가 거의 없었다. 거래량과 거래가격을 보면 법안 통과 후 국토부 등록 실거래 신고자료상 단 1건이 거래됐고 가격은 기존 가격보다 하락했다. 일산 신도시는 동구와 서구의 법안 통과일 이후 13일까지 4건이 거래됐고 하락 2건, 보합과 상승이 1건씩으로 나타났다. 현시점에서 이 같은 현상은 부동산 시장 참여자들이 부동산 시장의 미래에 추가적 상승을 기대하기보다는 현재 경제 상황과 가계부채, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF), 경제지표 등을 감안해 조정장이 올 것이라고 예측하기 때문일 것이다.현재까지 시장 현황과 경제 상황, 향후 거쳐야 할 일정을 고려할 때 특별법 통과로 인한 주택 가격 상승과 거래량 증가 효과는 상당 기간 제한적일 것으로 보인다. 투자나 내 집 마련이라는 관점에서는 오히려 현재 사업 속도가 빠른 재건축이나 리모델링 사업장이 단기적으로 성과를 낼 수 있다.이번 특별법은 부동산, 특히 재건축 시장엔 호재가 분명하지만 당분간은 정부의 기본방침과 지자체의 정비기본계획 등의 진행 상황을 보면서 보수적으로 중장기적 관점에서 시장에 대처하는 것이 합리적이다.    한문도 교수 국제부동산정책학회 부회장現 (사) 한국부동산경제협회 회장現 (사) 국제부동산정책학회 상임이사現 (사)한국부동산투자자문리츠협회 기획이사국가경제자문회의 토론 패널주) 클리코 컨설팅 대표 (1998년~ 현재)임대주택연구소 소장 (2003~현재) 매일경제 경제섹션(2023.12.12), '신도시 특별법 호재 만난 일산·분당 … 관건은 사업진행 속도'​개제 , 매일경제​​
한문도 교수
Career

- 고려대학교 사범대학 부속고등학교 졸업

- 고려대학교 원예과학과 / 행정학과졸업(부전공) 

- 성균관대학교 경영대학원 부동산학전공

- 부산동의대학교 부동산학 박사

연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수

서울디지털대 부동산학과 특임교수

 

現 (사) 한국부동산경제협회 회장

現 (사) 국제부동산정책학회 상임이사

現 (사)한국부동산투자자문리츠협회 기획이사

국가경제자문회의 토론 패널

주) 클리코 컨설팅 대표 (1998년~ 현재)

임대주택연구소 소장 (2003~현재)

KTC 한국무역협동조합 운영전문위원

국회휴먼네트워크 정회원

前) 한국부동산학 박사협회 회장

前) 한국주택신문전문가협회 회장

前) 국정홍보처 부동산 모니터 전문위원

 

[저서] 임대주택사업바이블. 2005부동산대해부(공저),2015 부동산 그날 이후

SBS, MBC. KBS,YTN, 연합뉴스, PSB, CBS, 국회방송 , RTN 부동산TV 등 출연 중 .​ 

# 경매 / NPL 컬럼
분묘, 알토란 같은 존재로 거듭날까
전, 답이나 임야 등에 주로 소재하는 묘지, 그 묘지가 소재하는 토지가 경매 시장에 나왔다면 입찰자로부터 외면받는 것은 어쩌면 지극히 당연한 일이다. 토지에 묘지가 있는 경우에는 그 묘지를 함부로 이장할 수 없을 뿐만 아니라 묘지 설치자 또는 묘지 승계인과의 협의하여 묘지를 이장하더라도 이에 상당한 대가(금전적 보상 또는 대체 토지 제공)가 따르기 때문이다. 그뿐만이 아니다. 묘지는 해당 토지에서도 가장 노른자위라 할 수 있는 이른바 명당자리에 위치하기 때문에 취득하려는 토지 규모가 협소할수록 묘지가 토지이용 및 토지 가치에 미치는 영향은 가히 절대적이라 할 수 있다. 묘지가 있는 토지를 취득했다고 하더라도 그 묘지를 함부로 건들 수 없는 이유는 바로 분묘기지권에서 비롯된다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지 부분인 토지를 사용할 수 있는 권리로서 관습으로 인정된 지상권과 유사한 물권을 일컫는다. 분묘기지권은 첫째, 토지 소유자의 승낙을 받고 설치된 묘지, 둘째, 토지 소유자 승낙 없이 설치한 분묘를 20년간 평온·공연하게 점유하여 시효 취득한 묘지(2001년 1월 12일 이전까지 취득한 묘지에 한), 셋째, 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 후 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우에 성립한다. 분묘기지권은 존속기간의 약정이 있는 경우에는 약정 기간 동안, 약정이 없는 경우에는 분묘 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 분묘가 존속하는 한 존속기간의 제한 없이 영원히 존속된다. 다만 그 분묘가 2001년 1월 13일 이후에 설치된 분묘는 최초 15년 이후 15년씩 3회 연장으로 총 60년, 2016년 8월 30일 이후 설치된 분묘는 최초 30년 이후 30년 1회 연장으로 총 60년이라는 제한을 받는다. 분묘기지권이 성립하는 토지를 취득하는 경우에는 토지이용에 상당한 제약이 따르기 때문에 아무리 입지가 우수하고 활용가치가 있는 땅이라 하더라도 섣불리 취득하지 않는 것이 일반적이었다. 더군다나 분묘기지권은 법정지상권 또는 관습법상의 법정지상권과 달리 당사자 간 지료 약정이 있거나 지료청구로 인한 판결이 확정된 경우(대법원 2015.7.23. 선고 2015다 206850 판결 참조) 등을 제외하고는 원칙적으로 지료(사용대가)가 무상이기 때문에 더욱 그러했다. 묘지를 시효 취득한 경우에도 지료는 무상이라는 견해(대법원 1995.2.28. 선고 94다37912 판결 참조)가 당연시됐다. 그러나 이젠 그런 인식에서도 벗어날 수 있게 됐다. 구 장사 등에 관한 법률의 시행일인 2001. 1. 13. 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치하여 20년간 평온 공연하게 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득한 경우 분묘기지권자는 토지소유자가 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다는 판례(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다2 28007 전원합의체 판결)를 비롯하여 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없다면 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지소유자에게 그 분묘의 기지에 대한 토지사용의 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다는 판례(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다 295892 판결)가 속속들이 등장하기 시작했다. 이런 판례를 근거로 이젠 묘지가 소재한 토지를 매매 또는 경매로 취득한 경우 토지소유자는 묘지소유자 또는 묘지관리권자(분묘기지권자)를 상대로 지료를 청구할 수 있게 됐고, 분묘기지권자가 지료를 2년분 이상 연체된 경우에는 토지소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있는 길이 열린 셈이다. 그간에는 묘지가 소재했다는 이유만으로 버려졌던 땅, 외면받았던 땅이었으나 그 묘지만 아니라면 전원주택이나 펜션, 창고 등으로 개발할만한 가치가 있는 땅이라면 이젠 주저하지 말고 입찰을 고려해 볼 만 하지 않을까. 다만 분묘기지권이 성립하는 토지를 취득하는 경우 분묘기지권자가 지료를 지속적으로 납부하는 경우 분묘기지권 존속기한 동안의 토지사용 제한, 지료 연체 시 지료청구소송과 확정판결 이후 분묘기지권 소멸청구 등의 복잡다단한 과정에서 상당한 기간이 소요될 수 있음은 염두에 둘 일이다.   이영진 대표 ㈜디지털태인 경매사업담당 이사사이버한국외국어대학교 교양학부 초빙교수 디지털태인(부동산태인) 경매전문가과정 전임강사 
이영진 대표
Career

- 현, ㈜이웰에셋 대표

- 현, 세종사이버대학교 자산관리학부 겸임교수
- 닥터아파트㈜ 상무이사/리서치연구소장
- ㈜디지털태인 경매사업담당 이사
- 한국유통연구소 연구원
- 경희대학교 및 대학원 법학과 졸업
- 사이버한국외국어대학교 교양학부 초빙교수
- 디지털태인(부동산태인) 경매전문가과정 전임강사

[주요 저서]
- 이것이 경매투자다(2009년, 한스미디어)
- 돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013년, 한스미디어)

- 손에 잡히는 경매(2018년, 한스미디어) 

# 경매 / NPL 컬럼
법정지상권 성립 여부를 따져 보자
토지와 건물이 같은 사람의 소유였다가 어느 한쪽의 소유권이 변경되는 경우 법정지상권 성립여부 문제가 발생되게 됩니다. 통상 경매나 공매에서는 토지 또는 건물 중 어느 한쪽이 나오게 되는데 토지만 나오는 경우가 더 많은 것 같습니다.   홍천군에 있는 물건이 최근 낙찰되었습니다. 경매대상은 토지인데 사진을 보니 지상에 건물이 있습니다.  매각물건명세서에 지상에 건물이 있으므로 법정지상권 성립여부 불분명이라는 고지를 해 주고 있고 최저매각가격은 토지만 매각인데 지상에 건물이 있으므로 인해 제한받는 가격으로 진행되는 것으로 나와 있습니다.  매각대상은 2필지 일괄매각입니다. 말소기준권리는 가압류 한옥선이 되고 등기상 인수되는 권리는 없어 보입니다. 이 토지의 감정지가는 제곱미터당 58,000원입니다.   건물등기부등본을 먼저 보겠습니다.건물등기부 상 소유권보존등기 되어 있는 소유자는 작목반으로 되어 있습니다. 건물 보존등기 연도는 1997년입니다 토지등기부등본도 보면 건물소유자와 다릅니다. 현재 등기부상으로는 토지소유자와 건물소유자가 다르지만, 건물은 1997년도에 보존등기가 되었고 현재 토지소유자는 1999년에 증여로 소유권을 받았으므로 토지의 이전 소유자가 누구인지도 확인을 해 봐야 합니다. 토지등기부에 1999년 이전의 소유권자가 안 나오므로 폐쇄등기부등본을 확인해 보는 게 원칙이나 토지대장으로 확인해 보겠습니다.(폐쇄등기부등본은 온라인 열람 및 발급이 되지 않으니 가까운 등기소를 방문하여 발급을 받아야 합니다)  현재의 토지소유자는 다른 개인으로부터 소유권을 증여받은 것으로 확인됩니다. 그렇다면 토지의 소유자와 건물소유자가 한 번도 같았었던 적이 없었습니다.토지를 낙찰받은 사람은 관습법상의 법정지상권(강제경매로 취득했으니)이 성립되지 않으므로 대금납부 후 건물철거 및 지료 소송을 하게 될 것입니다.지료청구를 하게 되면 지상에 건물이 있더라도 없는 상태 즉 나대지 상태의 가격으로 평가하여 지료를 산정하게 됩니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 경매 감정가는 지상의 건물로 인해 제한받는 가격 즉 나대지보다는 저렴하게 평가된 금액 기준으로 진행이 되었습니다.   감정평가서를 보니 두필지 모두 제시 외 건물이 영향을 미쳤을 경우와 아닌 경우의 감정평가금액이 나와 있습니다. 제시 외 건물의 영향을 받지 않는 금액은 제곱미터당 73,000원입니다. 지료 청구 시 경매 감정가인 58,000원/㎡ 보다 높은 금액을 기준으로 지료를 받을 수 있습니다.법정지상권이 성립하거나 성립하지 않는 경우 모두 지료청구가 가능하므로 경매 입찰 시 감정평가서를 꼼꼼하게 검토를 해 볼 필요가 있습니다.철거 및 지료소송에서 건물주 측과 협의가 되어 토지를 높은 가격(?)에 매도할 수도 있고 철거 및 지료 판결을 받아 지료를 납부하지 아니하면 건물을 경매신청할 수도 있습니다. 이때 철거판결문을 건물경매법원에 제출해 놓는다면 건물경매에서 낙찰을 받을 수 있는 사람은 토지의 소유자가 될 것입니다. 본 사건은 매각불허가 되었습니다. 매각불허가 사유는 채무자가 경매신청금액을 변제한 것으로 판단됩니다. 경매는 이렇게 변수가 많습니다. 최고가매수신고인 입장에서는 아쉬울 것 같습니다.  우광연 대표매경경공매사관학교 교수 리얼티톡공인중개사사무소 대표법무법인 대영 경매팀장㈜디지털태인 경매 교육팀장세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사​
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 경매 / NPL 컬럼
주택 시장이 바닥을 치고 반등하다.
요즘 경매시장은 어떤지 물어보는 분들이 부쩍 많아졌습니다.이 질문을 되뇌어본다면 금리도 높고 경기 상황도 좋지 않은데우량 물건이 쏟아져 나오고 있지 않냐는 질문입니다.더불어 그 뒤에 숨은 질문의 의도는 매수 타이밍이 언제인지 알려달라는 이야기일 것입니다.   경매시장은 모든 부동산 경기를 앞질러 선행합니다.응찰자들은 미래 성장가치를 낙찰가격에 버무려 시세보다 더 높은 가격으로 낙찰을 받아 가는 경우도 있고, 충분히 저감되었다고 느껴지는데도 불투명한 경기를 감안하며 유찰시키는 경우도 발생합니다. 경매시장 참여자들은 그만큼 경기에 민감합니다.그들은 경매 물건을 일일이 찾아다니면서 시세파악, 매매사례분석, 미래경기현황까지 일일이 따져보고 입찰에 응하기 때문에 인터넷 기사 몇 줄 읽어보고 경기를 예단하는 투자자들하고는 본질적으로 다릅니다.마치 메스로 몸을 열고 수술을 집도하는 의사와 청진기만 들고 처방전으로 문제를 해결하는 정도의 차이가 날 것이라고 봅니다.   많은 부동산 전문가들이 거시경제로 부동산을 예측하지만 엉뚱한 결과가 돌출되는 경우가 많습니다. 부동산투자는 심리학이기 때문에 그렇습니다. 투자자의 심리를 잘 읽을 수 있는 건 낙찰 통계이고, 낙찰 통계는 미래 부동산 가격의 향배를 보다 더 정확하다고 진단해 줍니다.   부동산 흐름은 경기보다는 투자심리가 더 강하게 작용한다고 생각합니다.   최근 낙찰된 사례를 보며 향후 부동산 동향을 예측해 보기로 하겠습니다.서울시에 위치한 일반적인 아파트가 매물로 나왔습니다.서울시 아파트 시세로 보자면 평균에 가까운 아파트입니다.  이 물건이 감정평가되었던 시점은 2022.12.22. 이었으며 1,050,000,000원으로 감정되었습니다.첫 매각 기일까지 7개월이 소요되었고 1회 유찰되어 2023년 8월 9일 893,210,000원으로 낙찰된 사건입니다.감정평가 시점은 부동산 가격이 내리기 시작하는 시기였기 때문에 당연히 유찰되었습니다. 국토해양부에 거래 사례를 본다면 2022년에는 급격히 가격이 내리고 있음을 알 수 있습니다.  2022년도 11월에 1,050,000,000 거래되었던 부동산가격이 한 달 만에 885,000,000원까지 저감되어 매매되었습니다.그 이후로는 매매된 사례가 없기 때문에 최종 거래는 885,000,000원이라고 봐야 하는데 낙찰된 금액은 일반 매매 금액보다 더 높은 893,210,000원에 매수되었을까요?   국토교통부에 실거래 가격을 본다면 도저히 이해되지 않는 가격임에 틀림없습니다.국토교통부가 허위 가격을 올리지는 않았을 것이고 이 물건을 꼭 낙찰받아야 할 사연이 있는 사람이었다면 단독으로 높은 가격을 제시했을 텐데 두 명이나 입찰에 응했고 차점자 역시 844,600,000원에 입찰을 했습니다.입찰자들은 시세를 정확히 꽤 뚫고 응찰에 응한 것입니다.부동산 시장은 이제 바닥을 치고 종상향으로 움직이고 있었습니다.인근 부동산 중개업소에 나와 있는 매물들을 조사해보니 급매물이 아니고는 11억 이하의 물건을 찾기 어려웠습니다.서울 다른 지역 33평대 아파트와 비교해 본다면 아직도 이 아파트는 키(가격) 맞추기를 할 여지가 남아있습니다. 서울 중심부로부터 시작된 반등의 물결은 점점 넓게 퍼져가고 있습니다.성공한 투자자가 되려면 지금 시점은 넓게 퍼져나가는 반등의 파장을 어느 지점에서 선점해야 할지 발품을 팔아 찾아야 합니다.물론 진원지로부터 멀어지면 파장은 약해진다는 진리는 꼭 머릿속에 넣어두기 바랍니다.   지금 경매 시장은 “어때요”라는 질문에 “바닥을 찍고 탄성 복원력이 시작했습니다.”라고 답을 드립니다.  ​강윤식 대표(주) 프리버드 경매이야기 대표이사(주) 따로 또 같이 대표이사옥션원 상담 위원건국대학교 부동산 대학원 강의중앙대학교 최고경영자대학원 강의동국대학교 부동산투자 富테크 강의 
강윤식 대표
Career

(주) 프리버드 경매이야기 대표이사

(주) 따로 또 같이 대표이사

옥션원 상담 위원

[출 연]

SBS 생활 경제"부동산 따라잡기"

서울 경제 tv "부동산 플러스 출연

알 토마토 tv "fun한 부동산 투자출연

중앙일보 조인스랜드 부동산 아카데미 출강

중앙일보 조인스랜드 영상컬럼 위원

[출 강]

건국대학교 부동산 대학원 강의

중앙대학교 최고경영자대학원 강의

동국대학교 부동산투자 富테크 강의

[저 서]

2010, 365일 월세 받는 남자의 고수익 내는 진짜 경매 (중앙일보조인스랜드)

2016, 365일 월세 받는 남자의 발칙한 경매 (랜드프로)

2022, 고수익 내는 경매 뒷담화 (프리버드경매이야기) 

# 자산관리병원컨설팅빌딩중개 컬럼
수익형 부동산의 최고봉! "임대형기숙사"
  지난 하반기부터 급격히 인상된 기준금리와 시중금리 상승 이후 수익형부동산 시장은 투자시장에서 외면받고 있다. 특히 수익형부동산으로 지난 몇 년간 인기가 많았던 중소형빌딩은 임차인 구성 성격상 경기불황의 여파를 받는 업종들이 많아서 금리나 세금이 인상된 만큼 비례하여 임대료가 상승하지 못하였다. 결과적으로 한정된 임대수입으로 상승하는 대출이자를 감당하기 어려운 환경이 이어지며 시중 여유자금이 선뜻 진입하기 어려운 상황이다.   그런데, 이런 빌딩시장에 어려운 상황만 있는 것은 아니다. 최근 급격히 1인가구 수가 증가하고 원룸수요가 늘어남에 따라 양질의 1인 주거공간 공급이 필요하게 되었다. 2023년 2월 14일 건축법 시행령을 개정하여  “임대형기숙사”용도를 “기숙사”의 하위 세부용도로 신설하였다.  취지는 1인가구 증가 및 라이프스타일에 따른 대규모 공유형 주거서비스를 민간이 공급하게 하자는 것이다.      특징 1. “임대형기숙사”의 가장 큰 Key point는 주차대수를 대폭 완화 수익형 부동산은 주차장을 몇 대나 설치해야 하느냐에 따라 수익성이 현저히 차이가 난다.  [표 1]에서 보는 바와 같이 임대형 기숙사는 200㎡당 1대만 주차공간을 설치하면 되기 때문에 다가구주택이나 다세대주택, 도시형생활주택, 그리고 고시원, 다중주택보다도 수익성이 가장 높다.  [표1] 구분 연면적제한 1실당 최소면적 주차대수 주거시설 사용 층수제한 도시형생활주택, 오피스텔 (주거용) 없음 14㎡ 가구당 0.5대 가능   생활형 숙박시설 없음 14㎡ 134㎡당 1대 불가능 (전입신고x)   고시원 500㎡이하 9㎡ 134㎡당 1대 가능   다중주택 660㎡이하 14㎡ 134㎡당 1대 가능 3층 임대형기숙사 없음 개인공간 10㎡ 개인+공용공간 총14㎡ 200㎡당 1대 가능 없음  [표1]의 구분란이 밑으로 내려 갈수록 수익성이 좋아지는데 임대형기숙사는 다중주택(14㎡)보다 주차대수 의무설치 면적이 200㎡당 1대로 완화되었다.    특징 2. 임대형기숙사는 연면적 제한과 층 수 제한이 없다. 기존 상업용빌딩 중 고시원이나 다중주택을 더 확장하여 수익률을 높이려고 해도  이러한 제한 때문에 더 이상 고시원으로 전환을 못하였는데, 이번 건축법 시행령 개정으로 용도변경할 경우 더 높은 수익을 만들 수 있는 길이 마련되었다.  다중주택은 연면적 660㎡(200평)이하이고 3층 제한이 있는데, 임대형기숙사는 연면적제한도 없고, 층수 제한도 없기 때문이다.       특징 3. 민간임대주택사업자가 사업주체로 각종 세제 혜택 가능     민간임대주택사업이므로 10년 이상 장기임대 시  취득세 감면(60㎡이하 면제), 재산세 감면, 종합소득세 감면, 종부세 합산배제와 같은 세제 헤택이 주어진다. 그러나, 제도 시행 초기라 아직 해결되지 않은 여러 문제가 있다. 수요가 많아서 만들기는 했지만 아직 임대사업자와 관련한 민간임대주택법이 변경 전이어서 임대형기숙사에 관심있는 투자자들의 궁금증이 완전히 해소되지 못 하고 있다. 또한, 시∙도 조례로 세부사항을 정하도록 되어 있지만 아직 조례가 확정된 지자체가 없다. 공급을 확대하기 위하여 만들었지만 시.도조례로 건축심의위원회의 심의를 받도록 하려는 움직임이 있어서 ‘양질의 1인가구를 위한 주거공간 공급’이라는 원래 취지에 얼마나 부합하여 공급이 이루어질 수 있을지에 대한 관심이 높아지고 있다.     임대형기숙사라는 새로운 시도는 취지가 매우 좋아서 양질의 1인 주거공간이 시장에 공급이 원활하게 된다면 새로운 주거문화가 탄생할 것으로 기대한다. 투자자의 입장에서 임대형기숙사로 투자하여 공실없이 수익률을 높여 투자에 성공하려면 다른 임대형기숙사와 차별화 되는 공용공간인 커뮤니티시설이 필요하다. 커뮤니티 시설이 어떤 형태로 인입될 것인지에 따라 타 임대형기숙사에 비해 경쟁력이 생기고 결과적으로 수익률이 달라질 것으로 판단한다.    추후 임대형기숙사가 대형화하여 우수한 커뮤니티시설을 갖추어서 주변 1인 가구의 수요를 흡수할 수 있다면 가장 높은 수익률을 줄 수 있는 수익형상품으로 거듭날 것으로 판단한다. 
김윤희 대표
Career

[現] 매경부동산사업단 강남센터장

[現] 매경부동산사업단 부동산자문위원단장
[現] 매일경제 부동산아카데미 빌딩투자 전문가과정 주임 교수

[現] 부동산종합자산관리회사 케이알그룹 대표

[現] 교보생명 부동산투자자문사 (상업용부동산)

[前] 한국자산관리공사 공공개발자문위원 

건국대부동산대학원 석사

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중 

# 경매 / NPL 컬럼
민사집행법 102조 남을 가망이 없는 무잉여 사례
경매절차에 대한 법은 민사집행법입니다. 민사소송법에 집행에 대한 내용이 같이 있었는데 2002년 7월 1일 민사집행법이 제정되면서 분리되었다고 보시면 됩니다. 민사집행법 중 102조는 남을 가망이 없는 경우에 대한 내용이 있는데요. 경매신청한 채권자에게 배당금이 없다면 경매가 취소된다는 내용입니다. 선순위 채권자의 기회를 보호하려는 취지입니다.  당진에 있는 아파트입니다. 감정가 대비 1회 유찰된 상태입니다.  최근 기각 결정으로 사건이 종결된 상태입니다. 등기를 보니 2명의 채권자가 있고 경매신청한 채권자는 2순위 근저당권자임을 알 수 있습니다. 마지막 최저매각가격이 796,300,000원이고 1순위 근저당권의 채권최고액이 84,000,000원이어서 이번에 임찰자가 경매예납비용과 1순위 근저당권의 배당액을 넘어선 금액으로 입찰하지 않게 되면 무잉여가 될 여지가 있는 물건입니다.   문건접수내역(이 사건의 이해관계인이 법원에 제출한 서류)을 보니 채권자가 의견서를 제출한 기록이 있습니다. 내용은 무잉여에 해당이 안 된다는 내용일 것으로 판단됩니다.  송달처리내역(법원이 이 사건 이해관계인들에게 보낸 내역)을 보니 채권자의 의견서가 제출되었음에도 9월 28일 매수통지서를 발송했음을 알 수 있습니다. 민사집행법 102조에 의거 경매를 취소하기 전에 채권자에게 선순위 채권금액을 변제 할 수 있는 금액으로 경매신청채권자에게 매수할 것인지 묻도록 되어 있으므로 매수통지서로 의견을 붇는 것입니다. 채권자가 매수하겠다는 의사표시를 안 하면 위와 같이 경매를 기각결정(=취소)이 되게 됩니다. 2순위 채권자는 빌려준 돈을 경매절차에서도 받지 못하게 되는 것이지요.그런데 가만 보니 작년에도 경매신청이 한 번 있었습니다.  2021년 9월 7일에 기각결정이 된 적이 있었습니다. 이때 경매신청한 채권자도 2순위 채권자였습니다.   이때도 이번과 같이 매수통지서가 발송되었고 채권자 측으로부터 아무런 답변이 없으니 법원에서는 경매를 기각결정 했습니다. 2순위 채권자는 두 번이나 경매신청을 했는데 모두 남을 가망이 없는 것으로 판단되어 채권 회수를 못하게 된 것입니다.  이 아파트의 실거래가 및 온라인 매물을 보니 기간되기 전 최저경매가 보다는 높긴 하나 약간 애매하긴 합니다.  최근 당진시 송산면 낙찰사례입니다. 최근 가격하락세이긴 하지만 이번 매각기일은 한번 진행해 봐도 괜찮았을 것 같긴 하네요.  2번에 걸쳐 경매신청을 했음에도 무잉여로 기각되었는데요. 채권자 입장에서는 직접 매수하여(=채권자매수신청) 인근 부동산에 매매로 팔고 나와야 하지 않을까 합니다.​ 
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 경매 / NPL 컬럼
경험이 부족한 경매초보의 실패확률을 줄이는 경매물건 찾기
경매를 처음 접하는 사람들은 물건을 검색할 때 어떤 물건을 선택할지에 대한 판단이 쉽지는 않다. 현재 진행되고 있는 많은 경매 매각물건 중에서 양질의 물건을 선택하기는 더욱더 어렵다. 따라서 지금부터 설명하는 내용은 경매 경험이 부족한 사람들에게 실패확률이 낮은 물건을 선택하는 내용이다. 경매 입문 초기에는 수익률 보다는 경험을 중요하게 생각하는 것이 여러면에서 유리하다. ‘첫술에 배 부르지 않는다’ 라는 말처럼 처음부터 엄청난 수익을 내면서 성공적인 경매투자를 한다는 것은 매우 드문 경우에 속한다. 우연의 일치로 성공한다고 하여도 경매가 너무 쉽다는 편견으로 독이 될 수도 있다. 장기적인 안목으로 손실이 생기지 않는 범위 내에서 몇 번의 실전 경험을 쌓아가면서 경험한다면 크게 성장하는데 기초가 되고 보약이 될 것이라는 것이 나의 지론이다.   1. 가장 중요한 것은 자신이 가지고 있는 자본력이다 - 가지고 있는 자본력을 확인하여 투자 가능한 물건을 선별하고 무리한 투자는 하지 않는 것을 원칙으로 정하기 바란다. 본인의 자본력을 무시하고 무리한 대출을 통한 투자는 재매각의(대금미납) 원인이 될 수 있다. 대출은 유효적절하게 사용하는 것이 유리하다.   2. 가장 잘 아는 지역부터 공략하라 – 자신이 거주하는 지역, 고향, 직장이 있는 등 익숙하고 잘 아는 지역을 첫 물건으로 선택하는 것이 좋다. 경험이 많지 않은 사람에게는 가격이나 입지조건 등 경매물건에서 여러 요소들의 판단이 유리하며, 모르는 지역보다 상대적으로 실수를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이다. 물건 보는 감각을 성장시키고 난 후 전국 물건으로 확대하여 보는 것이 실수를 줄이는 방법이다.   3. 본인이 선호하고 익숙해진 물건부터 투자 하라 - 평소에 관심을 가졌던 분야의 물건에 투자 하는 것이 좋다. 관심을 가지고 있다는 것은 다른 물건에 비해 그만큼 정보가 많다는 의미이다. 아파트나 상가 등 관심 분야의 물건만 계속해서 매수하는 것도 좋은 방법이다. 선택과 집중을 통해서 단일 분야의 물건에 투자하여 경험이 축적된 후 여러 종류의 물건에 관심을 가져도 늦지 않다는 것이 나의 경험이다.   4. 은행의 근저당권에 의한 임의경매 물건을 선택하라 – 은행은 안전한 물건에만 대출을 실행한다. 따라서 은행은 담보권을 설정하고 대출을 실행하기 전에 물건에 대한 사전 평가를 한다. 은행의 근저당권에 의한 임의경매 물건은 이미 검증을 한번 거쳤다고 보면 된다. 하지만 개인 근저당권에 의한 임의경매 물건은 다른 의도가 있을 수 있으므로 주의가 필요하다.(일반 매매로 처분하기 힘든 물건을 경매로 처분할 여지도 있다는 것을 주의해야 한다.)   5. 임차인이 임차보증금을 반환(배당)받을 수 있는 물건을 찾아라 - 경험이 부족한 사람에게 가장 힘들고 두려운 것이 경매 부동산을 인도받는 절차인 명도 부분이다. 하지만 배당을 받는 임차인이 거주하는 물건은 다른 물건에 비해 명도에 크게 힘을 쏟지 않아도 된다. 법원은 배당기일에 최고가 매수인의 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 찍혀있는 명도 확인서가 제출되지 않으면 임차인이 건물을 인도하지 않은 것으로 보고 임차인의 임차보증금을 지급하지 않는다. 따라서 명도 확인서를 적극 활용하면 명도가 크게 어렵지 않다.   6. 대항력 있는 임차인이 배당요구 하지 않은 물건을 선택하라 - 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 의미는 물건의 매각대금에서 배당받지 않고, 잔여 임대차 기간동안 거주한 뒤 매수인에게 임차보증금을 돌려받고 이사 하겠다는 의미로 해석하면 된다. 따라서 입찰자 입장에서는 임차보증금을 반환(보증금 인수)해야 하므로, 반환해야 하는 임차보증금액 이상의 금액으로 저렴하게 매수해야 한다. 보통의 경우 인수 보증금이 있는 물건은 입찰을 꺼리는 경우가 대부분이다. 인수 보증금이 있다고 해서 무조건 피할 사항은 아니다. 그만큼 저렴하게 취득하므로 취,등록세를 절감 할 수 있으며, 전세보증금을 안고(임차인 확보) 사는 것 같은 효과를 가지므로 초기 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다.   7. 목적의식을 가지고 물건을 검색하라 - 대부분의 경우 수익률 높은 물건을 원한다. 하지만 수많은 물건 중에 그런 생각만으로는 물건을 찾기가 어렵다. 따라서 물건 검색할 때도 목적의식을 가지고 검색하는 것이 좋다. 각각의 목적을 살펴보면 실제 거주, 매매 차익, 장 ·단기투자, 임대사업, 회사 운영이나 자영업, 부동산 개발 등 여러 가지가 있다. 목표를 설정해 놓고 검색한다면 물건을 찾아내는 것에 효과적이다.   8. 입지조건이 좋은 부동산을 선택하라 - 부동산에서 가장 중요한 것 중의 하나가 부동산이 위치 하고있는 입지다. 따라서 주변 환경이 좋은 부동산 즉 입지조건이 양호한 물건을 선택하는 것은 투자 실패를 줄이는 확실한 방법이다. 부동산의 가격은 수요와 공급이 결정한다. 입지조건이 양호한 부동산은 수요가 많으므로 가격이 쉽게 하락하지 않는다. 부동산 경기에 영향을 덜 받는다는 뜻이다. 따라서 입지조건이 양호한 물건은 그만큼 안정적인 경매투자를 할 수 있다는 의미이기도 하다.   9. 실력과 경험이 쌓이면 고수익이 따르는 특수물건에 접근하라 – 유치권, 법정지상권, 지분물건, 소송이 필요한 물건들은 투자수익이 높은 반면에 그만큼 위험부담도 크다, 따라서 이러한 물건들은 수익률만 생각하여 위험을 감수하지 말고, 물건을 해결할 수 있을 때 접근하는 것이 금전적 손실이 줄이는 최선의 방법이다.   진상준 교수- 매경경공매사관학교 주임교수, 부동산학 박사, 행정사. 
진상준 박사
Career

- 아주대학교 공공정책대학원 부동산학 석사

- 아주대학교 공공정책대학원 부동산 최고위과정 수료
- 서울벤처대학원대학교 부동산학 박사
- 아주대 공공정책대학원 부동산학과 교수
- 동국대 행정대학원 부동산학과 교수
- 에이스 부동산투자연구소 소장
- 에이스 부동산경매전문학원 원장
- [現] 법원경매정보 굿옥션 경매 전문 상담사
- 각 기업체 부동산 강의 출강

[저 서]
- \'명도대왕 에이스의 경매특강’ (2009, 지훈출판)

- \'제대로 알면 돈버는 경매의 기술\'(2017, 지훈출판) 

Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 재개발 재건축소규모 재건축 컬럼
역전세난 막을 수 없나!
지금 역전세난*으로 대한민국 부동산 시장이 몸살을 앓고 있다. 전세제도에 대한 근본적인 변화를 주자는 의견도 있고, 심지어 전세제도 폐지론까지 주장하는 현상도 나타나고 있다.   말도 많고 탈도 많은 전세제도는 언제 어떤 형태로 우리나라에 자리 잡게 되었을까? 상당히 궁금한 측면이 있다,   우리나라 전세세도 기원은 정확히 알 수는 없다. 박신영(2000년)의 ‘주택전세제도의 기원과 전세시장 전망’ 연구보고서를 보면 1876년 고종 13년 병자수호조약(강화도조약)이 체결됨에 따라 3개의 항구를 개항하고 일본인의 거류지를 조성하였다. 이후 농촌인구의 이동으로 당시의 수도인 한성(경성)에 인구가 집중하면서 주택의 수요도 급증하게 되어 임차관계에서 전세제도의 발달을 초래하였다고 기술하고 있다. 전세제도 기원에 대하여 의견이 분분하나 대체적으로 보았을 때 일제강점기 시대부터 전세제도가 발달하지 않았나 추측해 본다. 주택임차시장에서 전세라는 용어에 대하여 영문으로 표기한다면 ‘Chonsei’ 한글 발음 그대로 표현하고 있다. 전세제도는 지구상 어느 나라도 없는 대한민국 고유의 풍습인 것이다. 즉, 전세는 제도가 아닌 국민 스스로 자연스럽게 만들어낸 경제적 풍습이라는 것이다.   전세(Chonsei)는 강제로 폐지한다고 해서 또는 변경한다고 하여 사라지는 그런 제도가 아니라는 것이다. 오랜 역사를 가지고 있고, 국민 스스로가 그 풍습을 유지 발전하면서 점진적으로 국민 생활에 자연스럽게 스며든 부동산 시장 환경에서 탄생한 것이다. 한마디로 서민경제에서 계층 간 빈부격차를 뛰어넘을 수 있었던 사다리 역할을 해왔던 것이다. 저자 또한 전세로 인하여 흙수저에서 은수저로 인생을 역전시킨 실 경험자로 전세풍습이 없었다면 가난의 굴레에서 벗어나지 못했을 것이다.   전세에 대한 장점을 우선 살펴보면, 전세가 없는 나라는 월세라는 고정적 지출이 발생하는데 수입의 1/2 이상 지출하고 여기서 공과금과 생활비를 빼면 저축할 돈이 없다고 한다. 이러한 사례로 저자의 자녀가 해외 유학 후 현지 기업에 취업하여 봉급을 받으면서 혼자 생활하게 되었을 때 입사 후 3년이 지난 시점에서 자녀에게 저축한 금액을 물어본 적이 있다. 한국 돈으로 2백만 원 정도 모았다고 해서 저자가 따져 물은 적이 있다. 저축을 할 수 없는 이유를 설명하는데, 봉급에서 세금(선진국일수록 세금은 수익의 50% 이상)을 제외 후 실 수령금액에서 월세를 50% 이상 지출, 나머지 50%는 생활비로 지출하니 보너스가 없는 달은 마이너스 생활 후 보너스가 나오는 달에 마이너스를 충당함으로 3년 동안 2백만 원 저축한 것도 당사자 입장에서는 상당히 많은 돈을 모았다고 하소연하여 다시 물어보았다. 그러면 월세를 많이 지불해서 저축을 못하는 것 같으니 지금 살고있는 집을 줄여서 이사를 가든지, 아니면 대출을 받아서 매입하라고 권유하길 조언해 보았다. 자녀 왈! 외국인에게 대출이 쉽게 나오는 구조가 되어있지 않고 집을 보유한다고 하면, 보유세 및 집수리 비용 그리고 자연재해에 대한 주택 파손에 따른 손실을 감안했을 때 큰 이득이 발생하지 않는다고 한다. 다시 말하면 부동산을 매입했을 때 부동산 가격이 매입한 금액보다 상승한다는 것을 보장할 수 없다는 것이다. 특히 선진국 일수록 정부가 부동산 시장에 인위적(정부가 시장에 간섭하지 않음)으로 관여하지 않으므로 가격이 요동치는 경우가 거의 없는 실정에서 금리와 양적완화 및 축소 향방에 따라 가격이 조정될 수 있으므로 섣불리 투자를 했을 때 그 피해(미국 서브프라임 사태 등)가 상당하다는 것이다. 여기에 덧 붙여서 월급 받아서 저축을 통해 주택을 구입할 수 없는 것은 한국보다 외국에서 구입은 더욱 힘들다고 한다.   그 예로 한 달 월급 400만원 – 세금 200만원 – 월세 100만원(원룸) - 생활비 90만원, 매월 저축 가능한 현금 10만원, 1년이면 120만원, 10년 1천2백만원, 100년 1억2천만원 저축으로 주택을 마련할 수 없다는 결론에 도달하였다. 만약 귀화를 통해 그 나라 국민이 되어 그동안 납부한 세금의 혜택을 받는다고 해도 과연 부자로 살 수 있을까? 라는 의문을 품게 되면서 외국 기업을 퇴사하고 한국으로 돌아온 사례가 있다.   한국으로 돌아온 자녀가 가장 행복한 것은 월세를 매월 내지 않아도 된다는 해방감과 열심히 저축한다면 나도 주택을 살 수 있다는 희망을 가졌다는 것이다. 물론 장기간 12년 ~ 15년 이라는 긴 세월이 걸리기도 하지만 해외 국가에서는 이러한 꿈조차 꿀 수 없었다는 것이다. 특히 선진국 일수록 더욱 심하다는 것이다.   전세 풍습에 대한 장점을 매우 돋보이게 하는 기사가 있는데, 미국 영화배우 스타 안젤리나 졸리가 아들 집을 구하면서 전세풍습을 알고 지구상에서 이런 국가가 있다는 사실에 너무 놀랐다는 반응을 보였다는 것이다. 임차한 주택에 살면서 사용료를 내지 않고 자신이 맡겨둔 금액을 보관 후 추후 보관한 금액이 원금 손실 없이 돌려준다는 것이 너무도 행복하다는 것이다. 이런 풍습이 있는 한국이야말로 지구상에서 유일한 지상 낙원이 아닌가라고 반문하는 기사를 본 적이 있다. 졸리 생각은 이러했을 것이다. 주택은 분명 감가상각이 발생할 것이고, 집이 오래되면 수리와 보유에 대한 세금을 지불하여야 하는데 이러한 비용을 월세 형태로 충당함이 합리적이라고 판단했을 것이다. 그만큼 전세풍습은 주택을 임차한 세입자에게 유리하다는 이야기가 아니겠는가. 물론 단점도 있다 바로 역전세난 이다.   그러면 왜 역전세난이 발생하는지 한번 알아보자!   1. 부동산 가격이 급격히 상승하면서 전세 가격 동반 상승 - 저금리 기조와 통화팽창(양적완화)으로 부동산 투자 광풍에 의한 가격 폭등 발생 - 인구 변화(1인 가구 폭증)에 의한 주택 공급 부족 - 경기 침체와 코로나 팬데믹 상황에서 거주공간 질적 변화(고품질)2. 전세자금 대출에 의한 전세가격 상승 - 전세계약서 및 소득증빙서류 제출만으로 저금리 전세자금 대출(계약서 근거 초기 전세금 90% 대출에서 80% 낮춤) - 전세금 상승기류 원인제공, 매매가격 폭등 원인으로 작용 - 신축 주택 깡통 전세 원인 제공3. 임대차 기간 2년에서 4년 변경에 따른 전세가격 상승 - 과거 정부에서 주택임대차보호법 임대차 기간 2년에서 문재인 정부 시절 법 개정을 통해 임대차 기간을 4년으로 연장, 최초 1년인 임대차 기간이 2년으로 늘어남에 따른 전세금 폭등한 사례가 있음에도 불구 4년 연장에 따른 전세금 폭등 재연4. 상기와 같은 현상에서 저금리에서 고금리로 정책 선회 - 금리 인상은 시장이 적응할 수 있는 시간적 여유를 갖고 서서히 인상 을 유도하고 인상에 대하여 시장이 반응할 수 있도록 작은 시그널을 주어야 하나 급작스럽게 급격한 고금리 정책 선회로 시장이 대응할 수 있는 타이밍을 놓침(예, 일본은 미국 금리 인상에도 제로금리 유지) 5. 금리 인상에 의한 부동산 하락 현상6. 경제침체로 수요 급감7. 전세자금 대출 규제 및 회수(이자 부담)8. 시장 환경변화에 따른 부동산 정책 부재9. 전세 공급과잉, 전세금 하락10. 역전세난 심화 및 주택 경매 건수 급증, 장기 경기 침체 11. 주택 공급 부족12. 경기 침체에 따른 저금리 정책 변화 및 양적완화13. 청약광풍 시작과 아파트 분양가 최고가 갱신(HUG 기준 분양가 계속 상승할 수밖에 없음)상기 1번 다시 회귀 후 반복! 필자가 생각하는 부동산 역전세난 사이클로 생각된다.      *역전세난 : 집을 빌렸던 가격보다 사는 가격이 더 싸졌다는 의미로 부동산 경기가 과하게 하락했거나, 비정상적으로 높은 가격으로 전셋집을 얻는 경우 일어날 수 있는 현상이다. 즉 전세를 갱신할 때 기존 전세금보다 전세금이 하락했다면 역전세라고 한다. 심지어 매매가격 보다 기존 전세금이 높은 상태라면 깡통전세라고도 한다. 전세금이 떨어지면 집을 빌렸던 임차인이 더 싼 전세집으로 이동함으로 전세 공급이 늘어나고 연이어 전세가가 하락함으로 집주인은 하락한 전세가 갭을 돌려주거나, 새로운 임차인을 구해야 하는데, 세입자를 구할 수 없거나 대출 규제로 전세금을 반환할 수 없는 상황이 발생하는 현상.  
한석만 박사
Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 경매 / NPL 컬럼
임차권등기가 되어 있지만 인수해야 하는 임차인의 보증금
용인 성복동 롯데캐슬골드타운 아파트가 최근 낙찰이 되었습니다. 신축이고 인기단지인데 가격이 많이 저감된 후에 낙찰이 되었는데요. 그 이유를 알아보겠습니다.   말소기준권리인 문보국 근저당권 보다 앞서 전입신고가 되어 있는 선순위 임차인 세대가 있습니다. 이 임차인세대는 경매개시가 되고 나서 임차권등기를 해 놓았습니다. 임차권등기는 임대차계약만료후 임대인이 보증금을 돌려주지 아니할 때 임차인이 단독으로 할수 있는 등기입니다. 임차인은 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후 전출을 하면 종전주택에서 갖춰놓았던 전입신고와 확정일자의 효력이 그대로 유지가 됩니다. 만약 임차인이 임차권등기가 되기전에 전출을 한다면 임차권등기 시점에 대항력과 우선변제권이 발생되므로 주의를 요합니다.경매에서는 이렇게 보증금을 못 받아 임차권등기가 되어 있는 경우 임차인에게 더 이상 임대차계약을 유지할 의사가 없는 것으로 보고 배당요구가 없더라도 배당절차에 참여시키고 있습니다. 즉 임대차 계약해지의 의사표시로 봅니다.그런데 여기서 주의할 점이 있습니다. 모든 임차권등기가 자동으로 배당에 참여할수 있는게 아니라는 점입니다. 임차권등기뿐만 아니라 다른 권리들도 마찬가지인데요. 여기서 기준이 되는 시점은 압류의 효력발생(=경매개시기입등기일)로 이 시점보다 먼저 등기된 권리들만 배당요구 없이도 배당에 참여할수 있습니다.먼저 낙찰받은 사람이 있는데 이러한 부분을 놓치고 입찰을 한 것 같습니다. 결국 대금을 미납하여 보증금이 몰수 되었습니다.따라서 이 사건의 임차인은 압류의 효력 발생일 이후에 임차권등기가 되어 있어 별도로 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 배당절차에 참여할수 없습니다. 그러므로 임차인 보증금 6억원은 낙찰자가 인수하게 되는 물건이라 가격이 저감되었던 것입니다. 
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 경매 / NPL 컬럼
NO마스크 상가시장 점검 및 상가경매시 주의할 점
멘토 이영욱드림에셋부동산중개 대표. 네이버카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 운영부동산 투자에 있어서 가장 대중적인 상품은 누가 뭐라고 해도 ‘아파트’ 임을 부인할 수 없을 것이다. 지난 5년 동안만 하더라도 기존 다주택자들은 물론 무주택자들과 2030 세대들까지도 아파트 시장에 진입했고 실로 엄청난 차익을 거두었던게 사실이다. 그러나 대출규제, 금리인상, 거시적인 경제상황 등으로 부동산 심리가 위축되었고, 부동산 거래가 급감하면서 급매 위주로 거래되며 국지적으로 조정장 내지 보합장을 경험하게 된 것이다. 즉 ‘언제 사서 언제 팔았느냐‘에 따라서 아파트 투자의 차익은 달라진다.이처럼 아파트는 ‘차익형 부동산‘으로서 ‘싸게 사서 비싸게 판다’는 투자원칙에서 출발하는 상품인 반면, 상가는 ‘수익형 부동산’으로서 아파트처럼 매도할 때 차익이 생기는 것이 아니라 매달 월세라는 ‘제2의 월급’을 받는 상품이라는 점이 가장 큰 차이점이다. 앞서 언급했던 대출규제, 금리인상, 거시적인 경제상황 등으로 경매신청건수가 증가했고, 상가를 포함한 상업용 부동산의 경매진행건수가 늘었다. 다시 말해서 수익형 부동산인 상가를 더 싸게 매수할 수 있는 기회가 더 넓어진 상황이라는 것이다. 적은 자금으로 더 높은 수익률을 올릴 수 있는 상가경매에도 관심을 가질 필요가 여기에 있다.최근 상가시장은 어떻게 움직이고 있을까?지난 2016년 7월 사드 사태에 따른 유커(중국 관광객) 방문 급감에 이어서 2019년 12월 발생한 ‘코로나-19‘ 는 상가시장을 위축시켰다. 잠시 스쳐지나갈 줄 알았던 코로나바이러스는 집합금지 해제 및 마스크 착용 해제로 다소 숨통이 트이긴 했으나 여전히 시민들은 마스크 착용에서 자유롭지 못하다.    한국부동산원에서 발표한 ‘22년 4분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 전국 중대형상가 공실률은 22년 1분기 대비 13.2% 유지 중이나 소규모상가 공실률은 6.4%에서 6.9%로 0.5%p 증가하였다. 고금리·고물가로 영업환경이 악화돼 폐업·이전이 다소 증가한 것으로 보인다. 반면, 서울 공실률은 중대형상가 9.1%, 소규모상가 6.2%로 전국 평균 이하인 것으로 나타났다. 한편 전국 연간 상가 투자수익률의 경우, 중대형상가 5.54%, 소규모상가 5%를 보여 채권이나 금융상품 등의 투자 수익률과의 격차가 감소된 것을 알 수 있다. 고금리·고물가에 따른 임대수익 감소로 투자수익률이 전년 대비 하락한 상황이다. 상업용부동산의 거래량 증가에도 상가시장 회복은 아직 이르다고 볼 수 있다.   하지만 상가경매의 경우에는 시장가격보다 저가에 매수하기에 ‘자기자본대비 연간 월세의 비율’인 임대수익률을 올릴 수 있다. 예를 들어 어떤 상가의 시장가격이 5억원이라고 하자. 이때 상가시장에서 형성된 보증금이 4천만원, 월세가 200만원이라면 상가 수익률은 5.2%가 된다. 하지만 상가경매에서 30% 할인된 금액으로 동일 상가를 낙찰 받는다면 매수가격은 3억 5천만원이 되고 상가 수익률은 7.7%로 상승하게 된다. 어쩌면 이자 많이 주는 은행예금과 비교해 볼 때 큰 차이를 못 느낄 수도 있다. 하지만 상가투자는 대게 약 70% 정도의 대출을 활용하여 상가 수익률을 더 끌어올린다. 이자를 지급하더라도 자기자본을 적게 하여 상가 수익률을 올리는 ‘대출 레버리지 효과’가 있기 때문이다. 물론 상권과 입지를 잘 선택해야 대출이자의 부담에서 벗어나 지속적인 월세수익의 안정감도 누리고 궁극적으로 공생관계인 임차인도 흥하고, 임대인도 흥하게 된다. 또한 아파트와 같이 추후 상가 매도시에 시세차익도 발생시킬 수 있다.  그렇다면 상가경매로 접근시 어떤 상가에 주목해야할까? 먼저 투자하기 좋은 상가의 입지는 임차인이 먼저 선택하는 입지여야 한다는 점을 간과해서는 안된다. 상가투자자의 수익은 임차인이 지급하는 월세이지만 임차인에게 있어서 월세는 비용이다. 임차인은 그 입지에서 매출이 잘 나와야 임대료, 인건비, 재료비, 마케팅비, 운영비 등의 비용을 지급하고 남은 금액을 영업이익으로 가져가야하는데, 매출이 기대만큼 나오지 않는다면 그 만큼의 임대료를 절대 지불하지 않는다. 이 역시 임대차시장에서의 수요와 공급의 균형점인 것이다. 따라서 상가경매에서 물건선정을 할 때에는 장사가 잘 될 만한 입지 및 환경인지 현장 확인이 필수적이다. 또한 신도시나 택지개발지구 등의 상가는 아직 배후세대의 입주가 완료되지 않은 상태이기 때문에 상권과 입지의 예측이 어렵고, 영업이 활성화되기까지 꽤 오랜 시간이 걸리기에 매매가와 임대가가 현실적이지 못하다는 점도 주의해야 할 것이다. 상가투자는 아파트투자보다 어렵고 토지투자보다도 난해할 수 있다. 특히 초보투자자의 경우에는 상가 임대수익에 대한 막연한 희망보다는 거주지 인근 상권이나 관심지역의 상권을 운동삼아 재미삼아 직접 두발로 걸어보면서 배후수요, 유동인구, 업종분포, 공실여부 등을 확인해보고, 인근 공인중개사를 통해 상가시장의 동향도 체크해볼 것을 권유한다. 물론 상가경매로 상가투자시에는 경매에 대한 기본적인 공부는 해두어야 안전하게 경매투자에 도전할 수 있을 것이다. (네이버 카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 참고) 상가투자에 있어서도 수요와 공급이 가장 중요하다. 인근 아파트 및 주택 세대에 비해서 공급된 상가가 넘쳐난다면 상당수의 상가들은 한동안 공실의 공포에서 벗어나지 못할 것이다. 따라서 상가 임장시에는 인근 배후세대 및 유동인구를 파악해보고, 접근성과 가시성 측면에서 그 입지를 소비자의 관점에서 다시 확인해보자. 지하철 등 대중교통, 기타 집객시설을 이용하는 소비자들의 보행동선을 따라 직접 걸어보고 방문해보면 동일건물이라도 층, 방향, 시설, 출입문의 위치 등에 따라 상가의 가치가 다름을 저절로 알 수 있게 된다.상가는 수익형 부동산의 랜드마크다. 임차인이 지불하는 월세가 임대인의 수익이다. 임차인이 줄서는 고객을 보고 웃을 입지인 지, 임대인이 두 다리 뻗고 잠 잘 입지인지 늘 정답은 현장에 있다. 숫자로만 보면 상가경매는 심플하다. 현장에서 경매나온 그 상가의 현실적인 보증금과 월세만 추정할 수 있다면, 그리고 입찰법정에서 과한 욕심만 버린다면 낙찰되고 매매시장에서 얻는 수익률보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수도 있다. 경매시장은 아파트도 기회, 토지도 기회, 상가도 기회다. 오늘 저녁은 관심지역의 상권을 이용해보자. 관련 기사/방송[SBS Biz 하우머니] 돈 되는 상가경매, ‘제 2의 월급’ 받는 법?https://n.news.naver.com/article/374/0000330880  
이영욱 대표
Career

[現] EBS와 함께하는 <랜드프로> 부동산경매투자 전임교수

[現] 네이버 카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 운영자
[現] 네이버 밴드 <멘토 이영욱의 부동산여행> 운영자
[現] 서울시 후원 <부동산투자로 시작하는 인생이모작> 강사
[現] 경기도 주관 <맛있는 공부, 멋있는 공무원 경매특강> 강사
[現] 부천시 주관 <2030 청년 주거멘토링 ‧ 청약에서 경매까지!> 강사
[現] 의정부시 주관 <내집구하는 핵심 포인트! 부동산 전문가의 멘토링> 강사
[現] 대구시 주관 <꽃보다 중년! 공무원 은퇴설계 경매특강> 강사
[現] 건국대학교 미래지식교육원 <공인중개사 실무교육> 강사
[現] 경제연구원 <대국민경제교육 프로그램 경매특강> 강사
[現] 글로벌피스재단 <부동산투자로 시작하는 인생이모작> 강사

[저 서]

2021, 경매가 보이면 부동산이 보인다 (랜드프로) 

# 경매 / NPL 컬럼
주택도시보증공사의 대항력 포기 경매사례
전세사기가 이슈화 되어 문제가 되고 있습니다. 임차인분들중 보증보험에 가입하신 분들은 그나마 다행이시긴 한데 아닌분들은 금전적인 피해 또는 제때 보증금을 돌려받지 못해 이런저런 피해가 발생되고 있습니다. 그렇다 보니 보증보험가입을 많이들 하고 계시는 상황인데 최근 주택도시보증공사의 보증액이 점점 늘어난다는 뉴스가 계속 나오고 있습니다.  현행 제도상 임차인이 보증금을 지키는데 가장 좋은 방법은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것인데요. 이 금액이 매년 늘어나고 있습니다. 2021년 사고금액이 5790억원이었는데 올 7월달까지 5368억원이니 내년초에 나올 2022년 금액은 더 커질것입니다. 전세사기라는 단어가 사회적 이슈가 된 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 임차인에게 내어주고 임차인의 지위를 양수한 경매물건을 보게 되었습니다. 매각조건에 나와 있는 내용은 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 내용이었습니다. ;; 전세보증금반환보증보험제도는 임차인이 계약이 만료되거나 경매진행등으로 인해 보증금을 바로 돌려 받지 못할때 주택도시보증공사에서 보증금을 돌려주고 보증금 채권을 양도받아 임대인에게 직접 보증금을 돌려받거나 경매절차등을 통해 돌려 받게 되는 구조로 되어 있습니다.그런데 신축이나 소형주택의 경우 전세보증금이 시세에 거의 육박하는 경우들이 많습니다. 1순위로 전세계약이 되어 있지만 전세보증금이 시세에 육박하므로 아무도 입찰을 하지 못하는 케이스들입니다. 일반 개인이라면 임차인이 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득한 후 계속 거주하거나 매매로 팔고 이사를 하는 방법이 있으나 채권을 양도받은 주택도시보증공사는 개인하고 똑같이 하기 어려울것입니다. 그렇다 보니 이러한 전세보증금이 시세에 육박하는 경우에 아무도 입찰을 하지 않는다면 대위변제액을 회수하는데 어려움이 발생하게 됩니다. 그래서 나온 방안이 대항력이 있지만 대항력을 포기하는 전제로 매각을 하는 것으로 보입니다. 결국 손실이 생긴다는 얘기입니다. 이 보증액은 주택도시기금이 재원이 될 것 같은데 이러한 전세사기에 관련된 내용들이 계속 나타난다면 기금손실액이 커질것 같습니다. 관련 경매사건을 보도록 하겠습니다.양천구 목동에 있는 다세대주택입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다.  말소기준권리보다 앞선 대항력있는 임차인이 있습니다. 임차인 김영석은 주택도시보증공사로 부터 보증금을 돌려 받고 임차보증금채권을 양도했습니다.(전세보증금반환보증보험을 통해) 임차인의 보증금은 2.95억원으로 감정가와 약3000만원정도 차이가 납니다.(감정가와 동일하거나 감정가이상인 경우도 더러 있습니다.) 임차인이 대항력이 있으므로 2억원에 낙찰이 되도 미배당되는 9500만원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 결국 이래나 저래나 2.95억 이상으로 취득해야 하는 건입니다. 감정가가 3.29억원이고 부동산 가격이 하락세이다보니 경매시장에서 이물건에 입찰할 입찰자를 찾기는 어려울것 입니다. 아무도 입찰하지 않는다면 주택도시보증공사가 낙찰을 받아 소유권취득후 매도를 해야 할것으로 보입니다. 물건매각명세서등을 봤더니 주택도시보증공사에서 뭔가 제출한 내용이 있었습니다. 법원에서는 대항력이 있다는 점을 기재 해 놓았지만 채권자로부터 확약서가 제출되어 (대항력을 포기한다는)기본내역에 고지를 해 놓았습니다. 즉, 이 물건은 2.95억 이하로 낙찰을 받더라도 미배당된 보증금액을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 말이 됩니다.주택도시보증공사가 낙찰을 받아 매매를 통해 보증액을 회수할수도 있지만 시간도 걸리고 이업무를 해야할 직원도 있어야 할것이고 시간과 비용이 들어가니 대항력을 포기하고 경매로 회수할수있는만큼만 회수하려는 것으로 보입니다. 아마도 이런물건들이 꽤 될것으로 보이는데요. 주택도시보증공사에 손해가 발행하므로 결국, 주택도시기금의 재원의 손실이 생기는 것으므로 추후 금액이 커진다면 문제가 될것도 같습니다.  결국 현행 임대차계약이나 보증제도에 대한 제도개선이 필요할 것으로 판단됩니다. 전세사기 임대인 관리, 임차인의 세금체납여부 확인등 여러조치를 하려고 하고 있으나 조금 부족해 보이는 부분도 있어 보입니다. ​​
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 재개발 재건축소규모 재건축 컬럼
IMF 시절 부동산 투자 대박! 지금은 대박인가? 쪽박인가?
우리는 이미 가격이 오르고 나면 사고, 떨어지면 판다. 결론부터 논한다면 획일적인 교육과 생각을 가지고 있는 아류(亞流, 독창성 없이 모방하는 일)다.남과 차별화하지 않고 같은 생각, 같은 생활 패턴, 같은 행동, 직장 생활, 자영업(체인점 편의점/치킨집/제과점, 식당, 카센터, 부동산 중개업) 그리고 무조건적 자식에 대한 봉사와 희생, 막무가내 그냥 열심히 공부만 시키는 그런 아류인 것이다. 현대사회는 정보가 생명이다. 그것도 금융정보와 지식이 생명인데, 공부하지 않고 어떻게 남들하고 같은 생각으로 돈을 벌겠다고 하는지 모르겠다. 이미 자영업자는 오래전부터 치킨게임이 시작되었다.우리나라 민족성은 협상과 타협을 잘하지 못한다. 대부분의 소송은 감정적 싸움으로 전이되어 1심에서 종결되지 않고, 3심(대법원)까지 가는 사례가 많은데 이는 민족성에 근거할 것이다. 위에서 언급한 치킨게임 역시, 둘 다 죽는 형국을 자처하는 경우가 대부분일 것이다. 여기서 치킨게임을 하다 보면 어부지리로 이득을 보는 것은 기업형 체인점과 대기업뿐이다. 대기업 같은 경우 정부가 이미 중첩된 산업에 대하여 치킨게임을 방지하기 위해 사업의 경계가 있기에 서로 공조(共助)하는 형태로 자리 잡고 있다. 자영업자는 동일한 업종과 생산이 중첩된다고 하여도 이를 조정해 줄 수 있는 조정자가 없다. 그러다 보니 손쉽게 창업이 가능한 분야에 편중되어 다 같은 공멸(共滅)의 위기에 처하게 된 것이다. 이러한 제도적 모순 속에 우리는 살아남기 위해 발버둥을 치고 있으나, 결국 승자는 없고 모두가 패자만 될 뿐이다. 이러한 경우를 예를 들어 설명해 보겠다. 1. 저축, 대부분의 사람은 열심히 일한 후 일정한 금액을 저축하는 습관을 가지고 있을 것이다. 여기서 우리가 매월 받은 보수는 세금을 제외한 금액을 받는다. 그리고 저축을 하면 또 한 번의 세금을 낸다는 사실은 잘 알고 있을 것이다. 그렇다면 여기서 은행유지 비용은 과연 누가 지불하는 것일까? 바로 당신이 지불하고 있는 것이다. 사장부터 말단 사원까지 봉급 그리고 그들의 집기와 임대료를 지불한다는 것을 알아야 할 것이다. 은행 이자는 쥐꼬리인데 기업은 고래가 되는 것일까! 2. 증권(펀드), 물론 엄청난 수익으로 고객을 유혹할 것이다. 고수익은 고위험리스크가 따른다는 것을 알아야 한다. 이 또한 수수료를 받지 않는가! 만약 관리 중인 펀드가 손실이 발생하였다면 회사가 책임을 지는가? 책임은 없고 계좌에 잔고가 바닥날 때까지 자주 사고팔아서 엄청난 수수료만 챙기는 것은 누구인가! 개인은 파산하여도 회사는 파산하지 않은 구조이다. 3. 보험(파생상품 포함), 물론 보험은 꼭 필요한 상품이다. 재난과 재해 시 큰 힘이 되는 경우를 종종 경험한 바 있다. 특히 자동차 보험 같은 경우는 필수 상품이기도 하다. 그러나 문제가 있다. 너무도 많은 지인이 보험업에 종사한다는 것이다. 아마도 주변에 5명 ~ 10명 이상 계신 분이 보통일 것이다. 특별히 필요하지 않은 보험을 5개 ~ 10개 이상 가입하고 소액부터 고액까지 매월 정기적으로 불입하는 경우가 많다. 경제적 어려움이 닥치면 가장 우선적으로 줄이는 것이 무엇인가? 첫째 매월 보험료 지급중단과 해약이다. 여기서 중도에 보험을 해약하면 엄청난 손실을 감수해야 할 것이다. 가장 큰 이득을 보는 것은 기업인 것이다. 지금도 기업은 보험 해약을 학수고대할 것이다. 그들의 이익을 최소화하는 것은 필요한 보험만 가입하고 만기 시까지 유지하는 것이다. 4. 환율, FX마진(해외통화선물) 거래로 매달 1 ~ 10%의 수익을 얻을 수 있고 원금도 보장된다고 속여 피해자 1만 2,076명으로부터 1조 960억 원을 받아 가로챈 혐의로 구속된 IDS홀딩스 대표가 2017년 12월 대법원에서 징역 15년의 확정판결을 받고 복역 중이다. 원화가치가 높을 때 고수익을 보장함으로 투자자를 모집하는 경우가 최근 들어 많은 관심을 받고 있다. 이는 투자라는 개념으로 손실을 감안한다는 생각을 가지고 접근하여야 하나, 이러한 생각은 전혀 없고 고수익이라는 말과 글에 현혹되어 큰 손실을 입는 사례가 많다. 여기서 서류상 투자라는 문구가 있다면 이는 사기죄가 대부분 성립되지 않음을 인식할 필요가 있다. 그리고 2년 ~ 3년 간 서류상 보장된 수익이 현실처럼 통장에 입금됨으로 이를 굳건하게 믿고, 수많은 지인에게 권유하는 경우가 있는데, 이는 본인이 투자한 원금에서 주고 있다는 사실을 알아야 한다. 즉, 돌려막기 방식이다. 5. 부동산 투자(부동산 펀드), 부동산 개발 및 매입을 매개로 소액 또는 고액의 투자자를 모집하여 부동산 처분에 따른 수익을 배당하는 상품이다. 이러한 상품을 기획하고 모집하는 경우 대부분 강남을 중심으로 넓은 임대 공간과 화려한 인테리어, 고급 집기 그리고 그럴듯한 회사명을 쓰는 경우가 있다. 여기에 덧붙여 대부분의 회사 대표는 고급외제차를 자랑하고 있다. 이러한 모습을 보고 쉽게 투자를 결정하는 것은 무엇일까? 바로 허례허식을 좋아하는 민족적 특성을 가지고 있기 때문이다. 겉으로만 꾸며진 현실만 보고 깊은 내막의 양심적 가치를 모르는 아류(亞流)적 생각을 가지고 있기 때문이다. 만약 진실한 기업이 높은 임대료 및 고급 인테리어, 최고급 외제차를 운행하고, 최고 좋은 식사만 한다면 이런 돈은 과연 누가 지불하는가를 한 번쯤 생각해 보길 바란다. 회사의 대표가 쓰는 돈은 집에서 가져다 쓰는 돈일까? 그렇다면 투자자를 왜 모집하는가? 그러한 모든 비용이 투자자 주머니에서 나간다는 생각을 못 하고 있는 것이다. 기업의 오너가 고객이 맡긴 돈을 수도꼭지의 물 쓰듯 한다면 그런 기업이 아무리 많은 돈을 번다고 하여도 몇 년이나 버틸 수 있겠는가? 투자자는 망해도 오너는 화려한 삶을 살았고 앞으로도 같은 방법을 이용하여 영위할 수 있을 것이다.부동산 투자에 있어서 본인 명의 등기가 아닌 상품은 투자하지 않길 바란다. 그것이 투자에 있어서 위험 리스크를 줄이는 방법이다. 결론적으로 언급하면 우리는 흔히 언론을 통해서 오른다는 보도를 접한 후 투자한다. 대부분의 언론은 사실적 자료를 중심으로 발표하는 경우가 많다. 특히 가격에 대하여는 통계적 수치로 보도되는데, 이는 이미 과거 자료를 근거로 나오기 때문에 이를 믿고 투자 시 시장은 반대로 하락할 수 있다는 생각을 가져야 한다. 성수기보다 비수기인 시점에서 사야 한 푼이라도 싸게 구매할 수 있다는 사실을 인지하길 바란다. 부동산도 계절적 비수기가 있다. 바로 겨울철이다.이는 ‘비가 오지 않을 때 우산을 사면 싼값에 구입할 수 있듯이 부동산도 역시 비수기인 겨울철에 구입하라!’이다. 남들하고 같은 생각으로 재테크하면 절대 부자가 될 수 없다.고수익 고배당은 지구가 없어질 때까지 그런 상품은 존재하지도 않고 존재할 수도 없다. 다만 기업이나 그런 행위를 기획한 자의 배를 불려주는 것이다. (현)예언(豫言)부동산연구소 대표(현)(사)한국주거환경학회 이사(현)한국신문방송언론인협회 이사  
한석만 박사
Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 경매 / NPL 컬럼
깡통주택과 부동산경매투자
최근 언론 등에서 전세사기를 비롯한 깡통전세에 관한 기사들을 자주 접하게 된다.일반적으로 주택의 경우 깡통전세란 부동산임대차계약(전세계약) 시점에는 집값이 전세보증금보다 다소 가격이 높거나 비슷했지만, 임대차계약을 하고 통상적으로 2년에 한 번씩 돌아오는 전세계약 갱신 시점에는 주택매매가격이 전세가격보다 낮아져서, 집주인이 집을 매각한다 하여도 전세보증금을 갚기 힘든 상황으로 내몰리는 주택의 전세를 의미한다. 깡통주택은 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가격과 비슷하거나 더 많은 경우를 말하는 것으로 집주인은 집을 매각하더라도 남을 것이 없는 주택을 깡통이라는 용어를 붙여 깡통주택이라 한다. 이러한 경우 집주인도 어떻게 해 볼 방법이 없이 해당 주택이 경매로 넘어가는 사례가 발생할 가능성이 매우 높다. 더욱이 정부의 각종 규제 완화정책에도 불구하고 부동산경기의 침체가 지속되고 있는 올 해에 세입자는 회수하지 못한 전세보증금을 돌려받기 위하여 본인이 전세 살던 집에 대하여 강제경매를 신청하는 부동산경매 건수가 매우 증가할 것으로 전망된다.  일반인들은 부동산경매에서는 거래 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하는 것이 당연하다고 생각하고 있다. 그것은 수요공급의 측면에서 수요자 위주의 거래시장이 경매시장이라는 인식이 바탕에 깔려있기 때문이다. 경매에 입찰하고자 하는 매수자는 법원경매에 나온 물건이 시세보다 싸다고 생각되었을 때 경매에 참가하여 낙찰받으면 될 뿐이고, 매도자인 채무자는 가격을 흥정할 아무 권한이 없기 때문이다.한편 깡통주택이 경매에 나왔을 경우 여러 가지의 이유로 유찰을 거듭하여 응찰할 수 있는 최저매각가격이 저감됨에 따라 상당히 낮은 가격으로 낙찰이 되는 사례를 보도하는 기사가 투자자들의 호기심을 자극하기도 한다. 그러나 가격이 터무니없이 싼 물건에는 그만한 이유가 있다는 사실을 간과해서는 안 된다.입찰하고자 하는 경매부동산의 권리에 관한 파악이 잘 못 되었을 경우에 경매투자는 곧바로 투자실패의 요인으로 작용하는 것이 대부분이다. 물건가격이 싸다고 우선 사놓고 보자는 식의 투자는 매우 위험한 것이다. 다음의 사례를 통해서 부동산의 권리관계가 어떤 식으로 해석되는지 살펴보면 현재 깡통주택과 관련한 부동산경매투자의 위험요인에 대한 이해에 다소 도움이 될 것으로 판단된다.법원 감정평가액 10억원인 부동산에 대한 경매에서 본 사건은 위와 같이 전개되었다. A임차인은 2020년 10월 25일 전입신고하고 B근저당권 설정된 이후에 확정일자를 받았으며, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 2022년 11월 30일 임차권등기에 이어 2023년 01월 12일 강제경매신청을 하였다. 이 사건에서 3차 매각기일에 최저매각가격이 6억4천만원으로 저감된 물건을 6억 5천만원 정도에 낙찰받는다면 낙찰자는 감정가격 10억원짜리 주택을 65%가격에 매입하고, 선순위 임차인은 날짜 순서에 의하여 맨 먼저 보증금 6억원 전액을 배당받을 수 있기에 큰 문제가 없어 보이는데,,,,,   법원경매에서는 일반매매거래와는 달리 부동산상의 각종 권리들을 소멸시킬 수 있는소멸기준이란 기준권리를 정하고 있는데 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 그것이다. 위에 열거한 권리 중 시간 상으로 가장 앞서 있는 권리를 기준으로 나중에 발생한 권리들을 소멸시키는 법적인 장치인 것이다.   위의 사례에서 살펴보면 근저당권이 소멸기준권리가 되어 근저당권보다 앞서 있는 임차인의 대항력이라는 권리는 소멸되지 아니하고, 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리인 확정일자를 받은 채권은 소멸기준권리보다 후순위 권리가 된다.따라서 최우선 배당되는 경매비용을 감안하지 아니하더라도, 배당금의 지급에 있어서는 B근저당권 4억원을 먼저 배당하고 선순위 임차인A는 나머지 2억5천만원을 배당받게 된다. 보증금 6억원 중 변제받지 못한 3억5천만원을 경매낙찰자가 대항력을 갖춘 임차인A에게 물어주게 되는 상황이 되어 실제 총 소요금액은 10억원이 되는 것이다.   이것은 어디까지나 조세채권인 세무서압류를 감안하지 아니한 경우를 가정한 것이고,문제는 다른 곳에서 추가로 발생할 수 있다. 배당요구 종기일 이전에 경료된 조세체납에 따른 압류등기가 문제의 발단이 될 수 있다. 경매에 응찰하고자 하는 입찰인은 선순위 임차인이 있는 물건이라면 조세체납에 따른 압류등기가 있는지, 근로복지공단의 근로자 임금채권 압류가 있는지 여부를 반드시 확인하여야 한다. 만약 있다면 이들의 채권액이 얼마인지를 확실히 파악해야 한다. 이들 채권액을 파악할 수 없다면, 입찰하지 않는 것이 현명한 판단이라 할 수 있다. 왜냐면 낙찰자가 물어주어야 할 금액(인수금액)이 더욱 많아질 수 있기 때문이다.   본 사건에서 세무서의 압류가 당해세이거나 조세의 법정기일이 임차인의 확정일자 보다 빠르다면 배당순위에서 임차인의 배당은 조세보다 후순위로 우선변제 받게 된다. 그렇다면 경매비용을 차감한 순수 배당금액이 더욱 줄어들게 되어 임차인의 보증금액보다 부족하게 된 그 부족금 전부를 낙찰자가 인수하여야 하는 것이다.   김종덕   부동산학박사매경부동산연구소 소장(전)건국대학교 부동산대학원 겸임교수(전)한국부동산학박사회 회장 ​​ 
김종덕 연구소장
Career

現) 매경부동산경영연구소 소장

한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 겸임교수

전주대학교 겸임교수 

# 재개발 재건축소규모 재건축 컬럼
튀르키예·시리아 대지진, 부동산 물거품 되다. 당신의 생명을 지켜라!
 2023년 2월 6일 튀르키예 가지안테프 일대에서 발생한 대지진으로 사망자가 4만 명(2023년 2월 15일 기준)에 이른다는 언론보도가 있었다. 참으로 안타깝고 슬프다. 필자는 지면으로 튀르키예·시리아 대지진으로 희생된 분께 머리 숙여 조의를 표한다. 튀르키예·시리아 대지진이 우리와 관련이 없다고 생각하실 분은 아마도 없을 것이다. 2016. 9. 12 경주지역 지진 규모 5.8이 강타하면서 한옥과 상가 유리창이 파손되는 모습을 우리는 보았다. 2017년 11월 16일 포항에서 진도 5.4 규모의 지진이 또다시 발생하였다. 피해규모도 경주보다 심각한 것으로 조사되었다. 특히 주택 중 부분파손, 반파, 완파로 집에 들어가기가 무섭다고 한다. 그리고 잦은 여진으로 보수공사는 손도 못 대고 있으니 피해 이재민 마음이 무겁다. 지금도 피해보상과 복구는 현재 진행형이다. 주택 전체 파손시 900만원이라는 공공지원재난지원금을 지급했다. 자연재해로 발생한 개인적 손실은 국가나 보험사가 보상을 해줄 수 없다는 것은 누구나 알고 있을 것이다. 그런데 반전이 있다. 튀르키예 지진 피해가 큰 남부 하타이주에 있는 인구 약 4만명 규모의 도시 에르진은 건물 한 조각도 부서지지 않고 단 한 명의 사상자도 없다는 것이다. 과연 어떤 원인으로 사망자가 없었을까 의문이 생긴다. 언론상 보도를 보면 철저한 내진설계를 고집한 정치가의 신념으로 수많은 시민의 생명과 재산을 지켰다고 한다.   내진설계의 개념을 살펴보면, 지진은 지구 내부의 에너지가 지표로 나와 땅이 갈라지며 흔들리는 현상으로서 건축물에 하중으로 작용한다. 지진하중은 지반운동에 따른 관성력(慣性力)으로 건물이 수평 혹은 수직 비정형이거나 비구조요소의 예기치 못한 작용으로 인해 특정 층이나 특정 구조부재에 하중이 집중될 수 있다.따라서 모든 내진설계 대상 구조물과 그 구성부재는 지진에 견딜 수 있는 일정 강도(强度)가 확보되어야 함은 물론이요, 지진의 흔들림에 유연하게 대응할 수 있는 연성(延性, Ductility)도 갖출 수 있도록 해야 한다. 내진설계는 지진 시나 지진이 발생된 후에도 구조물이 안전성을 유지하고 그 기능을 발휘할 수 있도록 설계 시에 지진하중을 추가로 고려한 설계를 의미하지만, 예상되는 모든 지진에 피해를 입지 않도록 설계하는 것은 아니며, 다음의 세 가지 항목을 목표로 한다. ① 작은 규모 지진: 구조부재 및 비구조부재는 손상 받지 않아야 한다.② 중간 규모 지진: 비구조부재의 손상 허용, 구조부재는 손상 받지 않아야 한다.③ 대규모 지진: 구조부재와 비구조부재의 손상 허용, 구조물 붕괴로 인한 인명 손상은 발                생하지 않아야 한다. 건축물의 내진설계 기준은 우선 행정구역을 이용하여 지진구역을 I, II로 구분하고, 재현주기 2400년(2400년에 한 번 정도 발생할 것으로 예상되는 지진이란 뜻으로, 지진의 세기가 그만큼 강하다고 할 수 있음)의 지진(진도 7)에 견딜 수 있게 내진설계 기준을 시행(한국시설안전공단, 내진설계 및 보강방법(내진설계규정))하고 있다. 내진설계 의무규정은 1988년에 도입되어, 내진설계 의무적용 대상이 6층 이상 또는 연면적 10만 ㎡ 이상의 건축물이었으나, 1995년에 6층 이상, 1만 ㎡ 이상으로 확대된 뒤, 2005년부터는 3층 이상, 1,000㎡ 이상으로 확대 적용되었으며, 2015년 개정을 통해 3층 이상 또는 500㎡ 이상인 모든 건축물에 대해 내진설계를 의무화했다.[자료출처 : [네이버 지식백과] 내진설계 기준] ​필자는 부동산학 박사로 이번 사건 이전에 한국은 자연재해에 안전지대가 아님을 누누이 강조해 왔다. 우리나라 국토의 특성상 반도를 고려해 본다면 바다를 두고 있는 국가는 첫째, 태풍(폭풍)에 취약하고, 둘째, 해일과 쓰나미에 취약하고, 셋째, 지진에 취약한 지반을 형성한다.  이러한 현상은 가까운 일본에서 간접적으로 체험하고 느끼지 않았는가? 자연적인 조건에 덧붙여 인공적인 취약점으로 보면 원자력 발전소(원자력발전소는 원자로에서 핵분열 후 발생한 열로 증기를 만들고 그 증기의 힘으로 터빈을 돌려 전기를 생산, 터빈을 돌린 증기는 복수기로 보내져 냉각수에 열을 뺏기게 되고 다시 물로 환원됨, 복수기에서는 보통 매초 60~70톤의 물을 필요로 하는데 원자력발전소를 바닷가에 짓는 이유는 이렇게 막대한 양의 냉각수를 쉽게 얻을 수 있기 때문, 바다를 끼고 있지 않는 나라들은 강물 주변에 냉각탑을 세우거나 큰 호수를 만들어 순환시켜 사용)를 들 수 있는데 동일본 대지진(우리나라 수도권의 2배에 달하는 면적의 토양과 해역이 방사능에 오염된 것으로 확인됨)과 같이 미래에 발생한다면 방사능에 오염되는 지역이 원전 반경 80km는 약 2만㎢의 면적으로, 경기도 면적(약 1만㎢)의 2배에 해당하는 넓이다.  이러한 사항을 고려해 본다면, 자연재해에 강한 지역은 어디일까? 질문에 정확한 답변을 할 수 없으나 역사에서 검증된 도시인 서울시(조선 500년 도읍지)가 안전한 지역으로 뽑을 수 있지 않을까 생각된다. 한반도는 더 이상 자연재해에 안전지대가 아니다. 부동산 투자에 있어서 안전지대를 선택하는 혜안(慧眼)을 갖기 바란다. ​ 
한석만 박사
Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 개발병원컨설팅 컬럼
진료과목 별로 다른 의원의 입지 선택 : 정형외과, 신경외과, 재활의학과, 마취통증의학과 (1)
진료과목 별로 다른 의원의 입지 선택 : 정형외과, 신경외과, 재활의학과, 마취통증의학과 (1) 2003년과 비교해서 2021년 전체 인구는 1.06배 증가하였으나, 65세 이상 고령자 인구는 2.48배 증가하였다. 같은 기간동안 전체인구와 비교하여 고령자 인구는 2배 이상 증가하였고, 전체인구에서 고령자가 차지하는 비율은 2003년 9.56%에서 2021년 22.33%로 급속하게 증가하였다. 그렇다면 전국>수도권>서울에서 고령자의 인구는 어떻게 변하였을까? 통계청의 자료를 찾아보니 2003년과 2021년 고령자 인구는 전국에서 2.44배, 수도권에서 2.86배, 서울에서 2.6배 증가하였다. 특히, 서울의 경우 2003년과 비교해서 2021년 인구가 0.93배로 줄었으나, 고령자의 인구는 오히려 증가한 것으로 분석되었다.    <2003년, 2021년 인구 비교>    그렇다면 급속하게 증가한 노인인구는 의료계에 어떤 영향을 끼칠까? 통계청 자료 2020년 “노인의 성별 만성질병 종류별 유병률(의사진단 기준) 및 현 치료율” 에 의하면 노인의 질환 1위 ~ 5위는 고혈압> 당뇨병> 고지혈증> 골관절염, 류머티즘관절염> 요통, 좌골신경통 순이다. 5개 중 2개 항목을 차지하는 골관절염, 류마티즘관절염, 요통, 좌골신경통은 대표적인 노인성 질환으로 뼈와 관절의 질환이라 할 수 있을 것이다. 이 칼럼에서는 뼈, 관절 치료의 의료기관인 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 입지를 정리해 보고자 한다.    1) 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원수 보건의료빅데이터개방시스템과 통계청의 자료를 토대로 2003년부터 2021년까지 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 수가 19년 동안 얼마나 증가되었는지를 정리하였다. 4개과를 합한 수는 2003년 전국에서 2,532개, 수도권에서 1,182개, 서울에서 547개였고, 2021년에는 전국에서 4,652개(1.84배), 수도권에서 2,461개(2.08배), 서울에서 1,168개(2.14배)로 증가하였다. 아래의 표와 그래프는 2003년 ~ 2001년 사이 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과의 의원수를 전국>수도권>서울을 순서로 정리한 것이다. 정형외과, 신경외과 증가율 보다는 마취통증의학과의 증가율이 가장 높고 다음은 재활의학과의 증가율이 높은데 두 과 모두 수도권과 서울에서의 증가율이 전국의 증가율보다 더 높다. 마취통증의학과와 재활의학과의 증가율이 높은 것은 허리와 무릎 등의 척추 관절 치료가 과거의 수술적인 치료보다는 비수술적인 치료의 흐름과 관련이 있다고 해석할 수도 있겠다. <진료과별 의원수 2003년~2021년>​ <진료과별 의원수 2003년~2021년>     2) 의원의 개업과 폐업 2001년부터 2021년까지 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 개·폐업수를 전국>수도권>서울 순으로 정리하였다. 전국 정형외과의 개업과 폐업은 서로 비슷한 추세로 2009년과 2010년에 정점을 찍고 완만하게 줄어드는 모습을 보였고, 코로나 시기인 2020년부터 폐업수가 개업수보다 많아졌다. 신경외과는 개업수와 폐업수의 차이가 정형외과 보다는 적었는데 2011년에 개업수가 정점을 찍고 완만하게 줄어든 모습이다. 마취통증의학과는 2001년부터 2013년까지 개업의 수가 폐업의 수보다 훨씬 많았으나 이후 급속히 개업수가 줄어들면서 2015년 이후 폐업의 수가 개업의 수보다 많아졌다. 재활의학과는 2001년부터 2008년까지 개·폐업수가 불규칙적이게 증가하는 모습을 보이다가 이후 개업수가 매년 줄어들고 2016년 이후 폐업수가 개업수보다 많은 모습을 보이고 있다.   수도권에서 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 개·폐업수 그래프는 전국의 개·폐업수 그래프와 비슷하다. 다만, 수도권의 신경외과 개·폐업 그래프가 전국의 개·폐업 그래프 모습보다는 불규칙적으로 보이며, 수도권의 마취통증의학과는 2014년 이후 폐업수가 개업수가 많아졌고, 수도권의 재활의학과는 전국의 그래프와 전체적으로는 비슷하지만 훨씬 불규칙으로 보인다.   서울에서 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 개·폐업 그래프는 수도권 보다 더 불규칙적으로 보인다. 정형외과는 전국>수도권>서울 모두 개·폐업수만 다를 뿐 비슷한 곡선을 보이고 있다. 그러나 신경외과의 폐업수, 마취통증의학과, 재활의학과의 폐업수는 전국과 수도권의 모양보다 훨씬 불규칙적이며 이는 서울의 높은 경쟁력을 보여주는 듯하다.​  65세 이상의 노인인구가 2.5배 이상 늘어난 수도권과 서울에서 각 진료과들이 늘어난 것은 당연한 것으로 해석할 수 있겠다. 특히, 정형외과, 신경외과는 서울에서, 마취통증의학과와 재활의학과는 수도권에서 가장 많이 증가하였다. 진료과의 개·폐업수도 의료시장에서 수요공급에 의한 자연스러운 현상이라고 할 수 있으나 2000년대 초부터 대형 척추관절병원이 수도권과 서울에 집중적으로 많아진 이유에서도 찾을 수 있을 것이다. 또한, 실비보험 등으로 인해 경제적 부담감이 낮아짐에 따라 대형병원을 선호하는 소비자의 성향이 맞물려 의원보다는 병원을 먼저 찾게 되고 이로 인한 폐업의 증가가 아닐까 하는 생각을 해본다.  ​       이은미 자문위원[1] [1] 이은미, 병원컨설팅 ㈜미토플래닝 대표  건축과 부동산 전공을 살려 2003년부터 현재까지 병원 개원 총괄 업무를 진행하고 있다.  건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사    현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중이다.      
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 개발병원컨설팅 컬럼
진료과목 별로 다른 의원의 입지 선택 : 정형외과, 신경외과, 재활의학과, 마취통증의학과 (2)
1) 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 환자수와 요양급여 비용 심평원에서는 매년 건강보험심사통계지표 를 발표하고 있다. 그 자료 중 2013년부터 2021년까지의 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 환자수와 요양급여비용 을 전국>수도권>서울 순서로 정리하였다. 환자수만 본다면 정형외과가 다른 의원에 비해 압도적으로 많았는데 2019년 코로나 시기 이전에는 완만하게 상승하다가 2020년에는 코로나의 영향으로 환자수가 많이 줄어든 모습을 보이고 2021년에는 다시 회복되는 그래프를 보이고 있다. 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과도 정형외과와 비슷한 모습을 보이고 있다. 다만, 환자수 그래프는 수도권에서 상승폭이 전국이나 서울의 상승폭보다 크게 보인다.   <2013년~2021년 환자수>​  <2013년~2021년 요양급여비용>      그러나 요양급여비용의 그래프는 환자수 그래프와는 다른 모습이다. 2013년부터 2021년까지 4개 진료과의 요양 급여 비용은 환자수보다 가파르게 증가하는 모습인데, 전국의 경우 정형외과 > 마취통증의학과 > 신경외과 > 재활의학과 순으로 요양급여비용이 많다. 신경외과와 재활의학과 환자수를 비교하면 신경외과가 많은데, 환자요양급여비용은 거의 차이가 없어 보인다. 수도권은 정형외과의 요양급여비용이 월등히 많고 마취통증의학과 > 재활의학과 > 신경외과 순이다. 신경외과와 재활의학과 환자수와 요양급여비용 그래프는 겹쳐 보일 정도로 거의 비슷하지만 마취통증의학과의 요양급여비용은 그 차이가 커 보인다. 서울의 경우는 정형외과 > 마취통증의학과 > 재활의학과 > 신경외과 순으로 요양급여비용이 많다. 다만, 전국과 수도권에서 거의 차이가 없었던 재활의학과와 신경외과의 요양급여비용은 서울의 경우에 재활의학과 요양급여비용이 확연하게 많아 보인다. 환자수와 비교하면 환자수는 마취통증의학과, 재활의학과, 신경외과의 차이가 적어 보이지만, 요양급여비용은 환자수에 비해 훨씬 커 보인다. <2013년~ 2021년 환자수와 의원수, 요양급여비용 증가율>  위 표는 2013년과 2021년 사이 9년 동안 환자수, 의원수, 요양급여비용의 차이를 단순 비교한 것인다. 초록색으로 표시한 것이 상승비가 가장 높은 것인데, 환자의 수는 전국과 수도권, 서울이 고르게 상승했으나 의원수와 요양급여 비용은 수도권과 서울에서 많이 증가했다. 정형외과의 환자수와 요양급여비용은 수도권에서 가장 많이 늘었으나 의원의 수는 서울에서 가장 많이 늘었다. 신경외과는 서울에서 환자수, 의원수, 요양급여비용이 가장 많이 늘었으며, 마취통증의학과는 수도권에서 가장 많이 늘었다. 재활의학과는 환자수가 전국에서 늘었으나 의원수와 요양급여비용은 수도권에서 가장 많이 늘었다.    ​<2013~2021년 환자1인당 요양급여비용>​ 위 그래프는 환자1인당 요양급여비용을 정리한 것이다. 전국에서는 환자수당 요양급여비용은  마취통증의학과>재활의학과>신경외과>정형외과 순서로 높았다. 수도권도 전국과 동일하나 서울의 경우는 2013년의 경우는 재활의학과>마취통증의학과>정형외과>신경외과 순이었으나, 2021년에는 마취통증의학과>재활의학과>신경외과>정형외과 순서대로 높았다.  ​ <2013~2021년 의원수당 요양급여비용>​위 그래프는 의원수당 요양급여비용의 비율을 정리한 것이다.전국에서는 의원수당 정형외과>신경외과>재활의학과>마취통증의학과 순서로 높았다. 수도권은 정형외과 > 재활의학과 > 신경외과, 마취통증의학과 순서이고, 서울은 2013년에는 정형외과 > 재활의학과 > 마취통증의학과 > 신경외과 순서였으나 2021년에는 정형외과, 재활의학과, 신경외과 > 마취통증의학과 순서라고 할 수 있다. 의료기관의 매출이 요양급여비용으로 100%는 아니지만 의원수당 매출(요양급여비용)과 환자수당 매출을 고려하여 의료기관입지를 선택하는데 도움을 받을 수 있을 것이다.           기고자 이은미 자문위원 [1] [1] 이은미, 병원컨설팅 ㈜미토플래닝 대표  건축과 부동산 전공을 살려 2003년부터 현재까지 병원 개원 총괄 업무를 진행하고 있다.  건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사    현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중이다.     
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 자산관리병원컨설팅빌딩중개 컬럼
금리인상 기조가 바뀌었다. 빌딩투자는 지금부터 준비해야 늦지 않는다-Ⅰ
서울 요지의 빌딩시장 현황과 매수시기- 주택시장과 달리 빌딩시장은 지금부터 준비하여야 한다. 최근 급격한 금리인상 쇼크를 딛고 빌딩시장에서 특히 핵심지의 빌딩투자자들이 움직이고 있다. 지난 몇 년 동안 계속된 상승장에서는 지역 구분없이 투자가 이루어졌으나 지금은 핵심지의 빌딩 매물들을 선별적으로 미리 체크하고 검토하는 움직임이 있다. 아직 금리가 안정되지 않았기 때문에 계약으로의 실행은 조심스러우나 23년 상반기까지는 좋은 물건들을 체크하고 월세가 대출이자를 커버할 정도의 매매가 내에서 매수를 검토해야 할 시기로 본다.요즘 부동산시장은 건설도 투자도 모두 멈추어서 아무것도 안 하고 숨만 쉬는 시기이다. Pf 대출이 안 되니 신규 건설하지 않고 투자 역시 주택부터 상업용빌딩까지 모두 가격이 빠질 것을 예견하여 손 묶고 앉아 있는 상황이다. 현황이 이러하다고 남들 하는 것처럼 앵무새처럼 빠질거니 긴축하고 기다리라고 하고 싶지 않다. 이제는 원론으로 돌아가서 남들 안 움직일 때 미리 투자를 준비하여야 할 시기이다. 미 연준 금리인상이 자이언트 스텝에서 빅스텝으로 바뀌고 있고 우리나라도 후행으로 인상을 하고는 있지만 미국과 금리가 역전되어 있는 상황에서도 국내 경기침체 우려 때문에 미국의 인상속도를 충분히 따라가지 못하고 있다. FOMC는 인상폭을 0.75에서 0.5로 속도조절하고 있으며, 한국은행 기준금리는 22년 6월 이후 역전되어  그 갭이 점점 커지고 있다. FOMC와 한국은행 기준금리 역전이 의미하는 바는 미국 금리인상을 따라가기 어려울 만큼 우리나라 경기가 어렵다는 얘기이다. 역마진이 나면 외화유출이 심각해 질 수 있는 상황인데 감내하면서까지 한국은행은 금리를 묶어 놓고 있는데 이것이 의미하는 바가 과연 무엇이라고 생각하는가? 인플레이션을 잡는 것을 목표로 하지만 경기가 침체되는 것 또한 원하지 않기 때문이다.  <표1>과 같이 결국 속도를 조절하는 것으로 행보를 바꾸었고 최근의 금리인상 속도를 보면 미국은 인상 폭이 자이언트스텝에서 빅스텝으로 바뀌었으며 한국은행은 조심스럽게 역마진을 감수하면서까지 속도조절에 나섰음을 볼 수 있다. 금리 움직임을 주시하고 있던 빌딩투자자들은 시장에 나와 있는 매물들을 검토하면서 매수를 준비하는 적기라고 보고 핵심지 위주로 움직이기 시작하였다. 어려운 경기여건을 볼 때 바로 상승하지는 않겠지만 핵심지 부동산은 경기에 덜 민감하기 때문에 빌딩 투자자들은 남들보다 먼저 물건을 살펴 보면서 매수 시기를 조절하고 있다.  코로나 위기에 엄청난 돈이 시중에 풀린 여파로 인플레이션 발생하였고 그 인플레이션 잡겠다고 금리를 대폭 올리고 있는 상황에서 금리를 왜 올리는 지 원론적인 질문으로 돌아가야 한다. 그런데 과연 금리를 올려서 인플레이션이 충분히 잡혔나? 경기침체의 우려로 인플레이션이 완전히 잡히기 전에 금리인상의 속도가 조절되고 있지 않나?  통화회수를 위한 금리인상이라는 수술을 감내해야 하는데  그 고통스러움을 더 이상 인내하지 못하고 인플레이션 수치를 어느 정도 적정 선에서 타협하지 않을까? 이런 질문을 모두 다 하고 있으며, 결과적으로 금리인상으로는 시중에 풀린 자금이 온전하게 회수되지 않을 거라고 판단하고 있다.  코로나위기에 풀린 통화량이 온전히 회수되지 않으면 시중에 남아 있는 통화량만큼 자산가치는 상승할 수 밖에 없다. 돈의 가치가 그만큼 하락한다는 의미이고 부동산가격 역시 완전히 과거로 회귀하기 힘들기 때문에 부동산의 저점은 코로나 이전 즉, 금리하락기 이전의 가격이 저점이 아니라 통화량회수를 위하여 금리인상을 멈추는 시기에 저점을 찍을 것으로 보고 있다. 이미 인상속도를 조절하고 있는 최근의 상황들을 살펴 볼 때 저점이 다가오고 있다고 판단한 빌딩투자자들이 요지의 건물들을 서칭하고 있는 이유가 여기에 있다.  
김윤희 대표
Career

[現] 매경부동산사업단 강남센터장

[現] 매경부동산사업단 부동산자문위원단장
[現] 매일경제 부동산아카데미 빌딩투자 전문가과정 주임 교수

[現] 부동산종합자산관리회사 케이알그룹 대표

[現] 교보생명 부동산투자자문사 (상업용부동산)

[前] 한국자산관리공사 공공개발자문위원 

건국대부동산대학원 석사

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중 

# 자산관리병원컨설팅빌딩중개 컬럼
상가주택 주택부분 용도변경에 대한 기재부 해석이 꼬마빌딩 시장에 미치는 영향
1. 기재부 해석에 따른 멸실과 용도변경에 따른 1세대 1주택 판단 1) 특약에 따라 잔금 전 용도변경을 할 경우22년 10월 25일,  기재부는 22년 10월 21일 매매계약 체결분부터 실행하기로 한 용도 변경에 대한 1세대 1주택 판단의 기준일을 잔금일 시점의 부동산 현황에 따라 양도물건을 판단한다고 발표하였다. 기재부의 이런 발표 전 시장에서는 상가주택을 매매할 경우 매수자의 주택부분 취득세 중과세를 피하기 위하여 주택부분 용도변경을 하여 취득하면서 소득세법 기본통칙 89-154…12 [매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정]을 이용하였다. ​ ​  매수자가 다주택자 또는 법인일 경우 상가주택의 주택면적비율에 따라 12%까지 취득세 중과가 되므로 매수자의 입장에서는 비용을 아끼기 위하여 소득세법 기본통칙을 활용하여 매매특약에 기재하여 취득세를 일반세율로 적용받아 왔다. 그러나, 2022년 10월 21일 매매계약 체결분부터는 계약일과 잔금일 사이에 특약으로 용도변경이 이루어지는 경우 거래대상 부동산이 주택 혹은 근린생활시설인지를 판단하게 된다. 내용은 다음과 같다. (기획재정부 재산세제과 -1322) 계약서작성기준일 : 2022년 10월 21일  이후 매매계약 체결분부터 실행 내용 : 계약일과 잔금일 사이에 매매특약 등으로 용도변경이 이루어지는 경우 잔금일 시점의 현황에 따라 양도물건을 판단한다.  2) ‘매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 멸실의 경우’의 유권해석이 추가 발표되었다.  한편, 2022년 12월 20일 기재부는 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 발표일이후 매매계약을 체결하는 양도물건의 판단기준일을 용도변경과 동일하게 양도일로 유권해석을 변경하였다.   사례 1> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경 한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?  A. 22년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단.사례 2> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?  A. 22년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단. 따라서 매수자의 요청에 의하여 잔금청산 전에 주택을 철거하는 매매특약을 맺을 경우 매도자는 1세대 1주택 비과세 혜택 등을 받을 수 없다는 점을 거래 시에 유념하여야 한다.  2. 기재부의 해석이 꼬마빌딩 시장에 미치는 영향  1) 입지가 좋은 단독주택과 이미 주택부분을 근린생활시설로 용도변경을 마친 꼬마빌딩은 가치가 돋보일 것.  시장에는 이미 용도변경을 마친 상가주택들이 꽤 있다. 2020년 7월 10일 이후 실시된 종부세 중과세의 집중 대상은 다주택자와 법인 소유 주택이다. 적게는 수 백만원부터 몇 천만원대의 종부세 고지서를 받아 든 소유주들은 정부가 요구하는 것처럼 세금이 무서우면 팔던가 소유하면서 버티던가 해야 하는 기로에 서게 되었다. 당시 전체적인 부동산시장과 같이 빌딩시장도 활황기였기 때문에 건물 소유주들은 매각보다는 보유를 택했고 기존의 주택을 근린생활시설로 바꾸는 작업을 하였다. 기존 주택 임차인들을 명도하고 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사무실과 상가 등으로 임대차를 맞춘 후 보유하는 작업을 하였고 21년 종부세 고지서가 발부 된 그 해 11월부터 상가주택 소유주들은 22년에도 고지될 종부세 중과세를 피하기 위하여 울며 겨자먹기로 주택임차인들에게 이사비용을 지불하면서까지 22년 5월 31일까지 용도변경을 마친 곳들이 꽤 있다. 결과적으로 특히 입지가 좋은 곳에 위치한 상가주택은 용도변경 이후 주택에서 사무실로 변경되면서 전세가 월세로 전환되면서 오히려 현금흐름이 좋아졌다. 현금흐름이 좋아진 이러한 물건은 최근 금리상승 상황에서도 버틸 힘이 있기 때문에 시장에 나오지 않을 가능성이 높아서 가치가 돋보일 것으로 보이며 용도변경이 이미 완료된  꼬마빌딩은 나오더라도 가치가 돋보일 것으로 판단한다.  2) 매수비용이 상승하는 결과를 초래할 것.  매매가의 상승 하락과는 별개로 상가주택의 주택부분을 매입하기 위한 비용은 일부 상승할 수 밖에 없다.  매매가가 하락하고 있는 현상은 시장상황 때문이며, 시장상황과는 별개로 매수비용의 측면에서만 보자면 상가주택을 매수하기 위해서는 취득세 중과세때문에 중과세액만큼 더 많은 비용을 지불해야 한다. 매도자가 다주택자나 법인이라면 장특공제 80%와 무관하기 때문에 계약 후   용도변경을 해서 잔금을 받겠지만 기타 상가주택에 거주하고 있는 매도자 혹은 1주택자의 매물을 매수하는 경우에는 매수자는 주택면적만큼 취득세 중과세를 지불해야 한다. 결국 매수비용이 늘어나게 된다.   일부 전문가들은 상가주택이 용도변경하여 잔금을 치를 경우 장특공제를 받는 1가구 1주택자들이 소유한 꼬마빌딩은 지금처럼 매수자 우위의 시장에서는 가격을 인하 해 주어야 팔릴 거라는 의견이지만 필자의 생각은 좀 다르다. 매매가 하락과는 별개로 장특공제 혜택때문에 용도변경에 동의하지 않을 경우 결과적으로 매수자의 취득세가 상승하므로 매매원가상승의 효과가 있을 것으로 판단한다. 부동산은 매매원가 이하로 잘 팔지 않으려는 하방경직성이 강하기 때문에 매수 원가상승은 하락요인이 아니라 오히려 하단을 받치는 밑단이 높아지는 효과를 초래할 것으로 본다. 매수원가상승은 장기적 관점에서 부동산가격 상승의 요인이 된다. ​​​ 
김윤희 대표
Career

[現] 매경부동산사업단 강남센터장

[現] 매경부동산사업단 부동산자문위원단장
[現] 매일경제 부동산아카데미 빌딩투자 전문가과정 주임 교수

[現] 부동산종합자산관리회사 케이알그룹 대표

[現] 교보생명 부동산투자자문사 (상업용부동산)

[前] 한국자산관리공사 공공개발자문위원 

건국대부동산대학원 석사

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중 

# 상가개발상가 컬럼
상가 임차인, 묵시의 갱신 잘못하면 망한다. 상가임대차에서 환산보증금 초과 임차인의 묵시의 갱신
최근 계속되는 금리 인상과 더불어 코로나 확산 기세가 꺾이는 상황에서 임대인의 임대료 인상 요구가 잦아지고 있다. 이런 시기에 계약 종료일이 다가온다면 아마 대부분의 임차인은 임대인의 연락이 없기를 바랄 것이다. 임대인에게 연락이 온다면 대부분 임대료 인상을 요구할 것이 분명하기 때문이다. 또한, 임차인이 먼저 임대인에게 연락을 한다면 계약 종료 후 퇴거나 임대료 감액에 대한 요구이기 때문에 임대인도 임차인의 연락을 그다지 반가워하지 않는다. 이러한 이유 등으로 인해 계약 종료 즈음이 되면, 실제 임대인과 임차인이 서로 아무런 연락을 취하지 않아 많은 상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신되고 있다. 상가임대차에서 이렇게 묵시의 갱신이 되면 모든 임차인에게 유리하게 적용되는 것은 아니다. 오히려 환산보증금을 초과하는 임차인이 묵시의 갱신이 된다면 임차인에게는 절대적으로 불리한 점이 많게 된다.  묵시의 갱신이라 함은 합의로 계약을 갱신하였으나 계약서를 쓰지 않은 경우는 해당하지 않고, 계약의 양 당사자가 계약이 종료될 무렵 아무런 말없이 지나가 계약이 계속 진행되는 상태이다. 이러한 묵시의 갱신은 민법의 규정과 주택임대차보호법의 규정, 그리고 상가건물임대차보호법에서 각각 규정하고 있는데 이 조건이 각각 달라 다음의 표와 같이 정리할 수 있다.또한, 상가임대차법에서는 법 적용을 받는 임대차 계약을 일정범위로 정해두고 있다. 그 기준이 되는 금액을 환산보증금이라 하는데, 이는 “보증금 + (월차임 X 100)”으로 계산한다. 이렇게 계산된 환산보증금이 2022년 12월 현재 서울특별시의 경우  9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시의 경우 6억 9천만 원을 넘게 되면, 일부 사항에 대해 상가임대차법의 적용을 받지 못하고 민법의 임대차 규정을 적용받게 된다.    대표적인 예로 묵시의 갱신이 이에 해당한다. 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 경우 민법의 적용을 받게 되는데, 이때 묵시의 갱신이 되면 일반 상가임대차법 적용과 대표적으로 어떤 점이 다르게 적용되는지 살펴보자.  첫째, 묵시의 갱신이 되면 임대인의 해지권이 생긴다. 즉, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서는 묵시의 갱신이 되면 언제든지 임대인이 해지 통고를 할 수 있는 것이다. 이는, 서울시의 상가임대차 분쟁조정위원회에서도 간혹 보게 되는 사례다.  둘째, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서 묵시의 갱신이 되면 임차인은 계약갱신요구권을 주장할 수 없다. 환산보증금을 초과한 상가 임차인에게도 계약갱신요구권은 보장되는데, 이는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안에만 주장할 수 있는 권리다. 그런데, 환산보증금을 초과한 상가 임대차는 묵시의 갱신이 되면 존속기간의 정함이 없는 규정이 적용되어 계약이 종료되는 시점을 특정할 수 없게 된다. 따라서 종료시점을 특정할 수 없어 종료 6개월 전에서 종료 1개월 전까지의 기간도 특정할 수 없게 되어 갱신요구를 할 수 없게 되는 것이다.  최근의 대법원 사건 판례를 통해서 그 구체적인 사례를 살펴보자.  환산보증금 25억 원에 해당하는 상가임대차에서 2018년 3월 묵시의 갱신이 되었는데, 임대인 측은 2019년 4월 임차인에게 해지 통고를 하였다. 따라서 임차인이 통고를 받고 6개월이 지난 2019년 10월 계약이 해지 되었다고 볼 수 있다. 다만, 해지의 효력이 발생하기 전인 2019년 9월 임차인이 계약갱신 요구를 하였는데 법원에서는 “이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다”고 판시하였다(대법원 2021.12.30. 선고, 2021다233730 판결).  따라서, 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 임차인의 경우, 해당 영업장에서 계속 영업하고자 한다면 묵시의 갱신이 되지 않도록 임차인이 반드시 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 만약, 이미 묵시의 갱신 중 이라면 합의로 갱신하여 존속기간을 정하는 것 필요하다. [서영천 매경부동산사업단 칼럼니스트, 부동산학 박사, 서울시 상가임대차 분쟁조정위원, 고려사이버대 외래교수]​ 
서영천 대표
Career

[現] ㈜사람과부동산중개법인 대표, 부동산학 박사

[現] 서울특별시 상가임대차 전문위원

[現] ​고려사이버대 외래교수

[現] 공주대학교 겸임교수, 나사렛대 연구교수
[現] 동국대 행정대학원 대우교수
[現] 한국공인중개사협회 전임교수
[現] 한국부동산경영학회 이사 

 

22년 부동산산업의날 국토부장관상 수상

 

저서
주인이 나가래요 / 한국경제신문 / 2018

상가임대차법 / 매일경제신문사 / 2020 

# 개발병원컨설팅 컬럼
의원은 강북에서 병원은 서울과 수도권에서 개원하라-2
1989년 전국민 의료보험과 함께 시작한 의료전달체계를 보면 의원은 1차 의료기관으로 병원, 종합병원은 2차 의료기관으로 상급종합병원은 3차 의료기관으로 분류되었다. 그러나 1,2,3차 의료전달체계는 1998년 권역 진료의뢰제도가 폐지된 후 유명무실한 제도로 전락해 버렸다. 현재 의원은 국민건강보험 요양급여 기준에 1단계 요양급여기관으로 지정되어있고, 의료법 제3조 2항은 의원·치과의원·한의원을 의원급 의료기관으로 분류하고 있다. 의료전달체계는 유명무실하게 되었으나 의원은 우리 주변에 가장 많고 가장 찾기 쉬운 의료기관으로서 1차 의료기관의 역할을 하고 있다. 보건의료빅데이터개방시스템과 통계청의 자료를 토대로 2003년부터 2021년까지 의원급 의료기관의 수가 19년동안 얼마나 증감되었는지를 정리하였다. 전국의 의원은 2003년 23,559개에서 2021년 33,912개로 1.44배, 수도권에서 2003년11,671개에서 2021년 18,560개로 1.59배, 서울에서 2003년 6,005개에서 2021년 9,189개 1.53배로 증가하였다. 치과의원은 전국에서 2003년 11,556개에서 2021년 18,589개로 1.61배, 수도권에서 6,411개에서 10,286개로 1.6배, 서울에서 3,632개에서 4,902개로 1.35배 증가되었다. 한의원은 전국에서 2003년 8,699개에서 2021년14,526개로 1.67배, 수도권에서 2003년 4,286개에서 2021년 7,742개로 1.81배, 서울에서 2003년 2,413개에서 2021년 3,621개로 1.5배 증가하였다.    1) 의원의 개업과 폐업 2001년부터 2021년까지 의원의 개·폐업수를 전국>수도권>서울>강북, 강남>강남3구 순으로 그래프로 정리하였다. 전국, 수도권, 강북은 개·폐업수가 2011년까지 증가하다 완만하게 줄어드는 모습을 나타내고 있으나 서울, 강남, 강남3구는 개업수는 우하향, 폐업수는 우상향하는 모습을 보이고 있다. 또한 2009년 이후에 서울, 강남, 강남3구는 폐업수가 개업수보다 더 많은 것으로 나타났고, 특히 강남3구가 개업수보다 폐업수가 더 큰 것으로 보인다.   이전 칼럼에서 분석한 병원의 개•폐업수는 2008년까지 증가하다가 이후에 완만하게 줄어드는 모양을 보였으나 의원의 경우는 시기별, 지역별로 규칙적인 모양을 찾아내기가 어렵다. 특히, 서울, 강남, 강남3구의 개•폐업수 그래프는 그 외 지역과 비교하여 심한 불규칙성을 보이고 있다.     2) 의원의 생존기간의원이 개업을 해서 폐업을 할 때까지의 기간을 생존기간(survival time)으로 정의하였다. 아래 표는 2001년부터 2021년까지 21년간 매년 폐업한 의원의 생존기간을 전국>수도권>서울>강남>강북>강남3구 순으로 개월 단위로 정리한 것이다.  매년 폐업한 의원의 생존기간을 조사하여 가장 긴 곳을 주황색으로, 가장 짧은 곳을 초록색으로 표시해 보았다. 주황색으로 가장 많이 표시된 곳은 강북이고, 초록색으로 가장 많이 표시된 곳은 강남3구이다. 즉, 의원의 생존기간이 가장 긴 곳은 강북이고, 가장 짧은 곳은 강남3구라고 할 수 있을 것이다. 2007년 이후에 폐업한 의원의 생존기간은 강북이 가장 길었으나, 그 이전에는 강남과 강남3구가 가장 길었다. 의원도 강남 쏠림현상으로 인해 경쟁이 높아진 탓에 폐업이 많아지고 생존기간이 짧아진 것이 아닌가 추론해 본다.그렇다면, 강북의 생존기간이 가장 길다는 이유로 의원을 개업할 때 강북에서 개원하면 되는 것일까? 이 질문에 굳이 대답을 하자면 “그렇게 단순하지는 않다”는 것이다. 의료기관을 개업할 때 가장 중요하게 생각하는 것 중 하나가 부동산의 입지이다. 대부분의 개원의들이 인구가 많고 경쟁병원은 적으며 교통은 편리하고 임대료는 저렴한 그런 곳에서 개업하기를 원하는 것은 당연한 일일 것이다. 따라서 인근의 인구수를 조사하고 교통의 조건, 경제수준, 경쟁병원 분포 등을 조사하고 또 조사해서 개업을 하는 것이다. 그런데 여기까지는 일반적인 부동산 입지 분석이다. 의료기관의 개원은 다르다. 부동산의 입지 분석 외에 의료기관의 특수한 특성들을 해석하기 위한 의료기관만의 입지 분석이 필요하다. 필자가 연구하고 있는 의료기관의 개•폐업수의 변화와 생존기간도 의료기관 입지분석을 위한 방법론 중에 하나라고 생각한다. 이런 분석을 해 나감으로써 개원을 준비하고 있는 개원의들에게 현실적인 도움을 주고 필자 개인적으로도 최적의 의료기관 입지 분석을 정리하고자 한다.  
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 개발병원컨설팅 컬럼
의원은 강북에서 병원은 서울과 수도권에서 개원하라-1
매경부동산사업단 병원컨설팅 자문위원 전국의 의료기관 수는 2001년 44,231개 2021년 74,395 개로 약20년 동안 1.7배 증가되었다. 일반 병원의 수는 2001년 677개에서 2021년 1,397개로 약2배, 의원의 수는 2001년 21,342개에서 2021년 33,912개로 약1.6배, 요양병원은 2001년 28개에서 2021년 1,397개로 약50배 증가되었다. 이는 인구의 변화와 노인인구의 증가, 의료시스템의 다양화, 의료법 개정 등 사회•경제적 변화에 따라 발전한 것으로 분석할 수 있겠다. 이 칼럼에서는 행정안전부 에서 개방한 의료기관의 자료 (인허가 날짜, 폐업일자, 주소)를 가지고 2001년부터 2021년까지 약20년 동안 개·폐업한 의료기관의 수와 생존기간을 전국>수도권>서울>강북과 강남>강남3구 지역으로 각각 분류하여 병원과 의원의 생존기간과 개•폐업한 의료기관의 수를 정리하였다. 이 연구는 병원이나 의원을 어디에 오픈하는 것이 좋을까 하는 개원의들과 고민을 같이하면서 병원마다 진료과마다 최적의 입지가 따로 있을까 하는 소박한 의구심에서 시작되었다. 연구 자료를 정리하다 보니 의료기관마다 지역별로 입지별로 개•폐업 수와 생존기간이 다른 것으로 나타났으며, 이것은 지역의 여러 요인들과 연계되어 있을 것이다. 결론적으로 이 연구는 개원을 준비하는 개원의들이 최적의 개원 입지를 정하기 위해 반드시 조사해야 할 의료기관 상권 분석의 한 부분이라고 생각하며, 최고의 방법론으로 최적의 입지를 찾아내기 위한 과정이라고도 할 수 있겠다. 1) 의료기관의 개업과 폐업아래의 표는2001년부터 2021년까지 종합병원을 제외하고 의료기관 종류별로 개업한 수와 폐업한 수, 개·폐업 비율을 정리한 것이다. 병원의 경우 약20년동안 전국에서 2,384개가 개업을 하고 854개가 폐업을 하였고, 의원은 39,132개가 개업을 했고 21,055개가 폐업하였다. 병원의 개업 대비 폐업 비율은 강북>서울>강남>강남3구>전국>수도권 순이고, 비율로 계산하면 39.58%>38.30%>37.63%>37.18%>35.82%>35.08% 로 강북이 가장 높고, 수도권이 가장 낮았다. 즉, 2001년~2021년 약 20년동안 강북에서 100개의 병원이 개업을 했다면 그 중 39.58개가 폐업을 한 것이고, 수도권에서는 35.08개가 폐업한 것이다. 그런데 모든 의료기관의 개·폐업율이 지역마다 동일한 것은 아니다. 요양병원은 강북의 폐업율이 가장 높고, 강남3구가 가장 낮았다. 치과 병원은 강남3구>강남>서울>수도권>강북>전국 순서로 폐업율이 높다. 한방병원은 강북이 가장 높았고, 강남이 가장 낮았다. 의원의 폐업율은 강남3구>강남>서울>수도권>전국>강북 순으로, 73.53%>65.41%>60.23%>53.81%>52.67% 이다. 강남3구에서 의원은 약20년동안 100개가 개업을 했다면 약73.53개가 폐업을 했으며, 강북은 약52.67개 의원이 폐업을 한 것이다. 치과는 강남3구>강남>서울>강북>수도권>전국 순으로 폐업률이 높았고, 한의원은 강남3구>강남>서울>강북>수도권>전국 순서로 높았다. 이를 정리해보면 치과병원과 치과, 의원, 한의원은 강남3구에서 폐업율이 가장 높았고, 요양병원과 병원, 한방병원은 강북에서 폐업률이 가장 높았다.    2) 병원의 개·폐업수와 생존기간2001년부터 2021년까지 전국>수도권>서울의  개·폐업 병원 수를 그래프로 표현하면 아래와 같다. 전국 병원의 개업 수는 2008년에 202개로 정점을 찍고 2021년까지 완만하게 개업수가 줄어 들었으며, 폐업은 2009년까지 완만하게 증가하다가 2021년까지 매년 비슷한 수로 폐업하고 있다. 수도권과 서울은 각각 수도권이 2008년 71개, 서울이2008년 25개로 정점을 찍고 이후 불규칙적으로 개업수는 줄고 있으며, 폐업은 개원보다 더 불규칙적으로 상승하락을 반복하고 있었다. 수도권과 서울 개•폐업 병원 수의 이유를 섣불리 진단할 수는 없겠지만 인구의 이동이 가장 큰 이유가 아닐까 하고 추측해 본다. 수도권의 신도시 개발과 재개발, 재건축 등의 부동산 개발로 인한 인구의 이동, 의료정책 변화, 경쟁병원의 증가 등이 이유 중에 하나가 될 것이다.  그렇다면 개·폐업수만으로 병원의 입지를 설명할 수 있을까? 필자는 매년 병원의 개·폐업수 뿐 아니라2003년부터 2021년까지 폐업한 일반병원(전국 2,106개, 수도권 820개, 서울 266개)을 대상으로 병원이 개업할 때부터 폐업할 때까지의 생존기간을 조사하였다. 2001년~2021년중 2003년부터 데이터를 사용한 이유는 2002년에 병원 폐업수가 0으로 생존기간을 계산할 수 없었기 때문이다. 2003년부터 2021년까지 병원의 매년 생존기간 평균을 아래와 같이 정리하였다. 병원의 생존기간은 매년 다르지만 평균적으로 서울이 가장 길었고 전국이 가장 짧았다. 지방의 인구는 계속 줄어들고 있고 도시의 집중화는 더 심해지고 지방에 거주하더라도 KTX등의 교통이 발달되어 대도시로의 접근이 쉬워졌다. 의료기관 역시 인구가 많은 도시에 집중되는 것이 당연한 현상으로 해석된다.     의료기관을 개원하기 위해서는 많은 비용이 소요되고 폐업이나 이전 역시 많은 비용이 든다. 또한 의료기관은 일반적인 부동산 상권분석 외에 의료기관만의 특수하고 복잡한 특성들을 해석하기 위한 상권분석이 필요하다. 필자는 의료기관의 개•폐업과 생존기간 분석을 통해 의료기관의 입지분석 및 입지요인들을 의료기관별로 정리하려고 한다. 그래서 개원을 계획하고 있는 개원의들에게 현실적인 도움을 주고, 필자 개인적으로는 최적의 의료기관 입지 분석을 정리하고자 한다.  [미토플래닝 대표 이은미] 
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 부동산법률 컬럼
상가차임을 연체하였을 경우 계약해지
매경부동산사업단 법률 자문분과장  상가주인 A씨는 세입자 B씨에게 매달 100만원의 임대료를 받기로 하고 상가를 임대하였다. 그 후 B씨는 개인사정을 이유로 첫 째 달은 50만원, 두 번째, 세 번째 달은 월세를 전혀 지불하지 못하였다. 결국 A씨는 B씨에게 임대료가 세 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 소송을 제기했다. 과연 A씨는 계약을 해지 할 수 있을까?  과거에는 상가건물보호법상 해당되는 상가가 아닌 경우에는 민법에 의해 2달치 연체의 경우 바로 계약해지를 할 수 있었지만 2015. 5.13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 이제는 모든 상가가 3달치 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있게 되었다(동법 10조의8) 법문에는 ‘3기의 차임액에 달하는 때’라고 되어 있으나 통상 매달 임대료를 지급하므로 ‘3달치 월세’라고 표현했다..  반면 3달치 월세를 연체한 경우에는 세입자는 계약갱신요구권도 상실한다. 따라서 이 사건에서 세입자의 밀린 임대료는 총 250만원으로 3달치 임대료 300만원에 도달하지 않았기 때문에 상가주인은 강제로 계약을 해지할 수 없다.  월세가 3달치 밀린다는 것은 반드시 3달 연속해서 연체를 해야 한다는 것은 아니고 총액 개념이다. 결국 연체된 금액은 전과처럼 계속 계약기간 내내 따라다니므로 세입자는 월세가 연체하지 않도록 주의를 기울여야 한다. 즉, 주택이나 상가 모두 임대차에 있어서의 월세는 연체 횟수 아닌 연체된 총 금액이 기준이라는 점을 꼭 기억해야 한다.  따라서 A씨는 위 상태에서는 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 없다. 하지만 만약 B씨가 그 뒤 250만원의 월세를 변제하지 않은 상태에서 또다시 50만원 이상의 월세를 연체하면 그 즉시 3달치 임료 상당이 연체된 것이므로 A씨는 바로 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 있다. 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였기 때문에 설사 월세 3달치를 밀렸다고 해도 그 뒤 바로 (임대인이 계약해지 전에) 월세를 지급하여 3달치 중 일부라도 낼 경우에는 임대인은 계약해지를 할 수 없다. 결국 임대인은 3달치 월세가 밀린 상태에서만 계약해지가 가능한 것이다.  그러나 이 경우 임대인은 그 후 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절할 수 있다. 왜냐하면 3달치를 밀린 사실 자체는 없어지지 않기 때문이다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 참조).
강민구 변호사
Career

[現] 법무법인(유한) 진솔 대표 변호사

법무법인(유한) 태평양 기업 담당 변호사
법무법인 이지스 대표 변호사
대한변호사협회 전문 분야 등록(부동산, 형사법)
TV로펌 법대법 고정 출연(부동산법 자문)
TV조선'강적들' 고정 진행
SBS생활경제 ‘부동산 따라잡기’ 법률 해설

부동산태인 경매전문 칼럼니스트 

# 경매 / NPL 컬럼
Ⅱ. 법원경매시장 현황 및 경매투자 주의사항
 매경부동산사업단 경매자문 분과장 1. ‘21년 법원경매시장 현황  부동산경매시장은 일반부동산 거래시장의 선행지표로서의 역할을 한다.또한 경매시장의 각종 지표들은 앞으로의 부동산경기를 가늠하는 중요한 자료임에 틀림없다. 부동산경매에 있어서 가장 기본이 되는 3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰건 수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)이라 할 수 있다. 이 지표를 통하여 경매시장의 활황과 침체의 상황을 파악할 수 있다 하겠다. 위의 3대지표를 통하여 ‘21년 한 해의 전국 아파트 월별 경매현황을 살펴보면 다음과 같다. 우선 전국 경매현황에서 ‘21년 12월 경매 통계자료에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1,811건으로 이 중 583건이 낙찰됐다. 지난해 2월부터 11월까지 월 평균 40%대를 유지하던 아파트 매각건율(낙찰률)은 전월인 11월 대비 8.41%p 하락하면서 연중 최저치인 32.19%를 기록했다. 매각가율(낙찰가율)도 전월에 비해 5.67%p 낮은 93.82%를 기록했고, 평균 응찰자 수도 5.27명에서 4.81명으로 연중 가장 낮은 경쟁률 수치를 보였다.  2. ‘22년 하반기 법원경매시장 전망  ‘22년 하반기의 경매시장은 법원경매물건의 공급측면에서 살펴보면, 금융기관들의 가계대출규제 강화 및 가계대출 연체율 상승 등으로 인하여 담보로 설정된 부동산이 경매시장에 많이 나올 것으로 전망된다. 즉, 기준금리 인상과 대출규제 등의 부담이 갭투자자 등에게 금융부담으로 작용하여 경매물건의 증가가 가속화될 것으로 판단된다.따라서 공급물량이 풍부한 법원경매는 재테크의 수단으로서 주목받는 투자처로 이용될 확률이 높을 것으로 전망된다.  또한 수요측면에서 최근 법원경매의 특징을 살펴보면 경매시장도 수요자인 응찰자가 관망세로 돌아선 느낌을 지울 수 없다. 법원경매 전문업체인 굿옥션의 월간매각 통계자료를 살펴보면  ’22년 8월 현재 아파트의 경우 낙찰가율은 전월 87.7% 대비 4.5%포인트 하락한 83.2%를 나타내고, 입찰경쟁률도 5.7명 대비 0.6명 낮은 5.1명을 기록하고 있으며, 낙찰률도 33.14% 대비 33.01%로 낮아진 것을 알 수 있다. 다만, 자금부담이 적은 저가의 주거용부동산은 감정가 대비 높은 가격에 낙찰이 이루어 지는 현상이 나타나고 있다. 부동산시장은 다양한 변수들이 상호 작용하기 때문에 한 두가지의 변수만으로 시장을 이해하기는 어렵지만 주택시장에 대한 정부의 대출규제 및 금리인상 등은 경매시장에 미치는 영향이 매우 큰 것은 사실이다.따라서 법원경매의 감정가격이 최소한 6개월 이전의 가격임을 감안한다면 최근 시점으로 가격의 조정이 이루어진 올 하반기 이후에는 부동산경매가 매우 활성화될 것으로 예상된다. Ⅲ 법원경매 투자 1. 법원경매의 특성 부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다.  일반적인 경매시장은 기본적으로 수요공급의 법칙이 작동되는 하나의 거래시장으로 활성화되어있고, 주택매매시장과 상호 연관성을 가지고 있는 것으로 판단된다. 다만, 일반부동산 거래시장과 다른 점은 일반부동산의 매매계약 거래와 비교해 볼 때, 경매시장에서는 국가기관인 법원이 채권자인 경매신청자의 채권을 만족시키기 위하여 민사집행법이라는 법적절차에 따라 당해 부동산의 매수 · 매도를 주선하는 것이 다르다고 할 수 있다.  법원경매는 일반부동산 거래와 달리 수요자가 가격을 결정하고, 시세보다 싸게 매입할 수 있기도 하며, 토지거래허가가 면제되는 등의 장점을 지니는 반면에 시세파악이나 물건에 대한 권리분석, 세입자들을 내보내야 하는 명도 등은 낙찰자 본인이 전부 책임을 져야하는 단점도 지니고 있다.법원경매에서 사소한 실수로 인하여 커다란 금액의 금전을 손해보는 경우도 많이 발생한다.따라서 일정부분 부동산경매에 대하여 사전에 민사집행에 관한 지식과 권리분석, 경매요령 등을 습득하여야 예기치 못한 손실을 미연에 방지할 수 있다.   과거의 민사소송법에서 발생하는 여러 가지 불합리한 절차 등을 개선하고 신속한 권리구제 방안을 마련하기 위하여 제정된 민사집행법의 시행으로 부동산경매에 참여하는 경매인구가 비약적으로 늘어나게 되었다. 일부 특정인들만의 경쟁시장이었던 부동산경매가 대중화되기 시작하면서 이들의 수요에 부응하여 부동산경매를 강의하는 시설이나 기관도 많이 개설되기에 이르렀다.매경의 MPA아카데미에서 주관하는 경공매투자전문가과정에서는 국내 최고의 강사진이 구성되어 있으며, 앞으로 다가올 경매시장에서 선제적으로 투자할 투자자들을 대상으로 10월달에 실전까지 바로 갈 수 있는 경공매투자과정을 진행한다.  2. 법원경매투자 시 주의사항 부동산경매에서는 무엇보다 투자자 자신이 부동산경매시장에 대한 전문성을 확보하고 부동산종류별로 다양한 포트폴리오 전략을 수립함으로써 안정적인 수익을 창출할 수 있다.이를 위하여 몇가지 주의해야 할 사항을 항상 염두에 두어야 한다. 첫째, 법원의 최초감정가격에 의존하기보다 정확한 시세조사를 바탕으로 투자목적인지 또는 실수요목적인지를 명확히 하여 입찰가격을 산정하는 것이다. 다음으로 우리나라의 부동산정책은 일관성이 결여되어 있는 관계로 부동산정책의 변화를 예의 주시하면서 어떤 정책이든 입법취지를 잘 살펴서 정책을 나에게 맞게 내 것으로 만드는 지혜가 필요하다. 마지막으로 부동산시장의 트랜드를 파악하는 것이 중요한데 예컨대 주택시장이 리스크가 확대되면 상업용 부동산 등으로 방향을 전환하여 투자하는 것도 현명한 투자방법이라 할 수 있다. 아울러서 레버리지효과보다 현금비중을 높게 가져가는 것이 현재의 상황에 맞는 투자방법이다. 부동산거래 침체의 골이 깊어질 것으로 예상되는 현시점에서는 대출을 이용한 부동산투자는 자칫 장기보유에 따른 금융비용의 부담이 실패한 투자로 끝날 수 있음을 염두에 두어야 한다. 만약 저금리의 이용해서 저가에 부동산을 매입했다 하더라도 그것을 현금화하지 못하면 계속적으로 금융비용이 발생함으로 인한 부담을 떠안아야 하기 때문이다.                        
김종덕 연구소장
Career

現) 매경부동산경영연구소 소장

한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 겸임교수

전주대학교 겸임교수 

# 경매 / NPL 컬럼
Ⅰ. 2022년 부동산시장 현황과 하반기 전망
매경부동산사업단 경매 자문분과장              1.  최근 국내 부동산 시장 매매동향 – 주거용 부동산을 중심으로  2021년 부동산시장은 전국적으로 주택가격이 급상승한 해로 공급부족과 수요증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따라 20~30대(MZ세대)가 유입된 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격상승을 견인하는 모습을 보였다. 이와 더불어 정부의 규제실패로 매매와 전세가격이 각각 10% 이상 상승하였다.그러나 ‘21년 하반기 이후 부동산 시장은 세금 · 대출 등 각종 규제와 두 차례의 금리 인상 영향, 가격급등에 따른 피로감과 고점 인식이 확산되며 매수심리가 위축되고 거래량이 크게 감소한 상황이다. 이러한 가운데 급매 등을 중심으로 하락거래가 이뤄짐에 따라 가격 상승세가 둔화되고 지방의 일부 지역은 가격하락으로 전환 되어 부동산거래 침체기를 맞고 있다. 종합적으로 살펴보면 거시경제변수로서 코로나위기를 대응하는 과정에서 저금리와 과잉유동성이 발생하여 주거용부동산으로 대표되는 아파트의 가격이 상승추세를 보였으나 점차적으로 정상화 되는 양상을 보이고 있다. 또한 전세가격의 경우 매매가격의 상승과 더불어 높은 상승률을 보였으나, 하반기 이후 상승폭 둔화의 속도가 빨라지고 전세시장은 안정화 국면으로 전환되고 있는 상황인 것으로 정리할 수 있다 2. 2022년 부동산시장 하반기 전망 서울지역을 비롯한 수도권의 주거용 아파트는 ‘22년 1월부터 정부의 가계대출 규제와 한국은행의 기준금리 인상, 시중은행 대출금리 상승, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 지속되며 계속 가격 하락폭이 확대되고 있다.  매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올랐고 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채 원리금상환 비율(DSR)이 7월1일부터 3단계가 시행되어 총대출액이 1억원 초과 시 DSR의 적용을 받게 되는 등, 대출 규제 하에서는 유동성 효과도 매우 제한적일 수 있는 상황으로 ’21년에 비해 상승폭이 미미하거나 하락세가 지속적으로  나타날 가능성이 매우 높은 국면이라 할 수 있다. (아래의 평균단위매매가격 표 참조) 한편, 정부의 정책측면에서 보면 집값의 하향안정화 기조를 이어갈 것으로 파악되고 있다. 최근 국토교통부 장관은 소득과 대비했을 때 집값은 너무 높은 수준으로 서울의 PIR(소득대비 집값 비율)이 18배(중산층이 18년 동안 소득을 저축해야 중위가격 아파트를 구입 가능)에 이르러서 금융위기 직후보다 지나치게 높은 수준임을 밝힌 바 있고, 기재부장관도 현재의 집값목표에 대해서 “조금씩 하향시키며 안정화추세로 가야한다”라고 했다.   ​아울러 금리 측면을 살펴보면 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 올해 3월부터 공격적인 기준금리인상으로 ‘22년 9월 현재 2.25~2.5%를 나타내고 있고 향후 추가금리 인상이  예고된 가운데, 우리나라도 한국은행이 선제적으로 지난 해 말에 이어서 올해 초 이미 추가 인상을 단행했고 향후에도 추가적인 금리인상이 예상되고 있다. [기준금리 인상 현황 : 0.75%(‘21.08.26) - 1.00%(’21.11.25) - 1.25%(’22.01.14) - 1.50%(22.04.14) - 1.75%(22.05.26) - 2.25%(22.07.13) - 2.50%(22.08.25)], (기준금리가 1년 만에 2% 가까이 올랐고 아직도 금리인상의 압박요인으로 10/12수요일 11/24목요일 2번의 통화정책방향 회의 일정이 남아있다.) 미국은 9/22, 11/12, 12/15 연방공개시장 위원회 회의 일정. 따라서 저금리 기조를 바탕으로 레버리지 효과를 이용한 주택매수 수요는 상당기간 꺾일 것으로 전망된다.주택의 공급에 있어서는 부동산시장 안정을 위한 ‘22년 정부 업무보고에 의하면 향후 10년간 역대 최대수준의 공급이 예상되므로 시장불안요소가 일정부분 해소되어 주택구매에 대한 투자심리가 약화될 것으로 전망된다.주택의 가격은 심리적인 측면에서의 영향도 무시할 수 없다. 주택가격이 떨어질 것이라는 분위기가 지속적으로 이어진다면 실수요자라 할지라도 주택의 구매를 미루게 되고 투기수요인 가수요는 더 이상 발생하지 않을 것이다. 따라서 고가아파트나 특수주택을 제외한 일반주택이나 아파트의 경우 최소한의 공급만 안정적으로 주어진다면 상대적으로 수요는 충분하게 되는 것이다. 주택은 가격의 자동조절기능을 가진 일반재화와는 달라서 가격이 올라가면 공급이 줄어들고 가격이 하락하면 공급이 투매수준으로까지 늘어나게 된다. 이때를 대비해서 정부는 주택가격의 경착륙에 대비한 정책에 대해서도 사전에 준비해야 할 필요가 있다.  부동산시장 소비자의 행태변화 및 인지수준을 설문조사를 통해 파악하고, 부동산시장 분석을 위한 주요 기초자료로 활용되는 부동산시장 소비심리지수는 ‘22년 7월 이후 수도권을 비롯한 모든 지역에서 일제히 100이하로 하락했다. (아래의 소비심리지수 표 참조)* ‘부동산시장 소비심리지수’는 0~200의 값으로 표현되며, 지수가 100을 넘으면 전월에 비해 가격상승 및 거래증가 응답자가 많음을 의미한다.전세시장도 매매시장과 마찬가지로 상승국면이 상당히 둔화 또는 하락하거나 전세자금대출의 이자부담으로 반전세나 월세로 전환할 것으로 예상된다. 전세시장의 약세는 전세 계약 갱신 시점에서 전세가격이 2년 전보다 낮게 거래되는 역전세, 집값이 전세 계약 시점의 전세가격보다 낮아져 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태인 깡통전세, 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭투자자들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 안타까운 상황이 연출되는 것이 염려되기도 한다. 위의 표에서 보면 ‘22년 8월 현재 전세의 경우 전월 대비 0.28%, 전년 대비0.33% 전세가격이 하락한 것을 알 수 있다. 그러나 월세의 경우 전월 대비 0.15%, 전년 대비 1.2% 상승을 기록하고 있다.
김종덕 연구소장
Career

現) 매경부동산경영연구소 소장

한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 겸임교수

전주대학교 겸임교수 

# 빌딩중개 컬럼
리모델링으로 덩치와 수익성이 두 배 커진 면목역 꼬마빌딩
  요즘 서울 등 대도시를 중심으로 재테크 목적의 건축물 리모델링이 점차 활기를 띠고 있다. 70~80년대 경제고도성장과 80~90년대 강남개발, 주택 200만호 건설 등 여파로 전국적으로 다가구주택, 상가주택, 근생건물 등 꼬마빌딩들이 우후죽순처럼 지어졌다. 문제는 80~90년대에 지어져 현재 건령이 25년 이상 된 노후건축물들이 전체의 60%를 넘고 있어 이를 싹 허물고 신축하느냐, 아니면 내·외관을 대수선하여 30년 더 사용하느냐의 기로에 서있다.  ​  7호선 전철 면목역에서 150미터 거리 대로변에 입지한 이 건물은 1984년도에 준공된 지하층이 딸린 지상3층 상가건물이다. 용도지역이 3종일반주거지역으로서 대지면적이 294㎡(89평), 연면적 645㎡(195평)이었다. 지상5층까지 올릴 수 있는 땅인데도 건축비를 아끼려고 엘리베이터 없이 3층으로 지은 것이다. 얼핏 보기에도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 외벽을 타일로 마감한 꼬마빌딩이다.   리모델링에 적합한 매물을 알아보던 투자자는 이 건물을 2020년에  29억5000만원에 매입했다. 매입 당시 36년 된 낡은 건물이어서 건물 값은 쳐주지 않고 토지 값만으로 평당 3315만원에 사들인 것이다. 취득세와 중개보수 포함하여 31억 원 들었다.   낡은 건물을 보유하거나 매입하여 리모델링하려는 경우 사전에 건물의 입지에 최적화된 상권분석과 입지분석을 수행해야 실패가 없다. 분석 결과 이 건물은 역세권 대로변에 입지하였으므로 상가나 사무실로 임대하기에 손색이 없다 판단되어 1층은 상가로, 잔여 층은 상가나 사무실로 임대할 목적으로 증축을 겸하여 리모델링하기로 했다.   기존 건물의 계단 폭이 100cm였다. 증축 없이 리모델링하는 경우 기존 계단 폭이 존중되어 그대로 사용가능했지만, 지자체와 인허가 심의과정에서 증축을 겸하는 경우 계단 폭이 최소 120cm가 되어야 한다는 신설규정 때문에 계단실과 화장실을 통째로 철거하고 엘리베이터와 화장실, 계단실을 새로 설치해야만 했다. 이로 인해 뜻하지 않게 추가공사비가 들었다. 리모델링 공사의 경우 이렇게 예기치 못한 사유로 추가공사비가 들 수 있는 것이다.   기존 건물의 용적률에 여유가 있어 리모델링 시 증축을 겸하는 경우 주의할 사항이 바로 일조사선제한이다. 아무리 용적률에 여유가 많다고 하여 그만큼 증축할 수 있는 게 아니다.   이 토지는 다행히도 북측에 일조권사선제한을 피할 수 있는 땅이었다. 땅 모양이 북측으로 길쭉하여 사선제한을 거의 받지 않아 3종일반주거지역 용적률 상한인 250%를 거의 채운 247.29%를 구현했다. 이에 따라 문제없이 4층부터 5층까지 층당 44평씩 증축할 수 있었다. 건물 내부 천장은 깔끔하게 흰색 텍스로 마감하고 창문도 널찍한 창에 환기가 가능한 보조창을 달아 개방감과 실용성을 높였다. 옥상에는 임차인들의 휴게공간으로 정원을 조성하였다.    또한 건물이 커보이도록 옥상에 파라핏을 설치하여 밖에서 이 건물을 보면 마치 6층 건물인 것처럼 보이도록 했다. 파라핏은 기능적으로 옥상의 난간을 대신하면서도 한 층 더 높이 보이도록 하여 건물에 멋과 중후함을 더해주는 효과가 있는 시설물이다.   필자의 협력사가 시공한 이 건물을 리모델링 완공 후 필자가 답사하면서 옥상부터 지하층까지 샅샅이 살펴보았는데 어디에도 낡은 건물의 흔적이 남아있지 않았다. 과거에는 리모델링한 건물을 살펴보면 군데군데 구건물 흔적을 찾아볼 수 있었는데 요즘에는 기술의 발달로 리모델링한 건물이라는 느낌을 전혀 받지 않을 정도로 기술이 진일보했다.   리모델링 전 이 건물은 만실 시 보증금 1억 원에 월세 700만원이었는데 리모델링 완공 후 보증금 2억 원에 월세 1500만원이 나온다. 건물가치를 판단할 때 업계에서 흔히 사용하는 방식이 수익률법이다. 즉 측정시점에 시장에서 통용되는 임대수익률을 기준으로 건물가치를 평가하는 것이다. 2022년 8월 현재 서울시내 건물의 경우 지난 3년간 급격히 오른 토지가격 때문에 임대수익률이 낮아졌다. 임대료는 3년 전과 같은데 땅값이 폭등하였기 때문이다. 가령 3년 전에 대지면적 100평에 토지시세 평당 5000만원 하던 건물이 50억 원 정도였는데 지난 3년 동안 땅값이 최소 50% 인상되어 75억 원이 되었음에도 임대료는 3년 전과 동일하다. 3년 전 임대료가 1억에 1500만원이었다면 건물가치 50억 원 기준으로 임대수익률이 3.67%였다. 이 때는 은행대출이자율도 2%대로 저렴했다. 그런데 지금은 은행대출이자율이 4%대로 오른 데다 땅값 상승으로 50억 원짜리가 75억 원이 되었고 임대료는 1억에 1500만원 그대로이므로 임대수익률이 2.43%인 것이다. 상황이 이렇다 보니 현재 서울의 빌딩시장에서는 임대수익률이 2.5% 정도인 경우 우량한 매물로 통한다.   결국 이 건물을 리모델링하여 임대한 결과 보증금 2억에 월세 1500만원이 나오므로 요즘 서울시에서 통하는 임대수익률 2.5%에 맞추어 역산하면 건물가치가 74억 원 정도 된다. 따져보니 투자자는 매입비용으로 31억 원에 리모델링공사비 14억 원을 들였으니 투입비용이 45억 원이다. 여기에 은행융자 약 30억 원 1년치 이자비용 1억 원을 추가한 46억 원이 총투자비용이다. 따라서 이 건물을 72억 원 선에 매각한다고 가정하면 세전투자수익이 약 26억 원 정도 예상되어 성공적인 재테크 효과를 거둔 사례라 할 수 있겠다.임동권 DK빌딩연구소 대표 
임동권 대표
Career

[現] (주)디케이빌딩연구소 대표

[現] 매경부동산사업단 MPA아카데미<실전꼬마빌딩 재테크> 주임교수

[現]​ 매경 리모델링 칼럼니스트

[現]​ 한국열린사이버대학교 특임교수

[前] 하나부동산중개(주) 대표이사 

 

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중

 

- 매경부동산사업단 MPA아카데미 2019년 11월부터 현재까지 ‘꼬마빌딩 재테크’ 강의 중

- 부평구 공인중개사협회 연수교육 강의(2019년 3월)

- 국민은행, LH, 현대백화점, 신세계백화점, 한국투자증권, 중앙대 등 강의

- SBS, MBN, 서울경제TV 등 다수 출연  

 

[저서] 

<10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기>  2015년

<신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 2016년

<소액투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기>  2017년

<임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크> 2018년

<꼬마빌딩주의 재테크 습관> 2021년​  

 

# 부동산법률 컬럼
임대인의 지위양도, 임대차관계는 지속될 수 있나?
 매경부동산사업단 법률 자문분과장  Q. A씨는 서울 강남구 청담동에 200억 짜리 상가건물의 주인이다. A씨는 2017년 2월에 상가건물 중 1층 100평 규모의 점포를 B씨에게 보증금 8억원에 월세 3천만원, 임대기간 5년으로 세를 놓았다. B씨는 내부에 2억원을 들여 화려하게 인테리어를 마치고 처음 1년간은 아주 장사가 잘 되어 수입이 좋았다. 하지만 그 후 경기가 안 좋아 지면서 적자가 나기 시작하였지만 임대차 기간이 많이 남아 있어 전전긍긍하고 있었다. 그러던 중 A씨가 위 상가건물 전체를 자신의 지인인 C씨에게 매각하였다. 그러자 B씨는 이를 빌미로 하여 임대인이 바뀌었으니 상가임대차계약을 해지하겠다면서 C씨에게 내용증명을 보냈다. C씨는 B씨의 요구에 응해야 하나?  가. 주택 임대차의 경우  이런 사례는 우리 주위에 흔히 있고 실제로 필자에게 많은 분들이 이러한 질문을 한 적이 있다. 주택임대차보호법이 시행되기 전에는 민법상 임대차관계 규정이 적용되던 시기여서 임대인의 지위가 변경되면 임차인은 새로운 부동산 소유자에게 임대차계약을 해지할 수 있었다. 하지만 1984. 1.1.부터 시행된 주택임대차보호법 제3조 제2항에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라는 규정이 신설되면서 임차인의 대항력이 강화되게 됨과 동시에 주택의 신 소유자와 임차인 사이의 임대차관계가 법률상의 당연승계로 의제되어 버렸다. 나아가 임대인은 임대인 지위변경에 관하여 임차인의 동의를 받을 필요조차 없다(대법원 1996. 2. 27 선고 95다35616).  그 결과 주택 양수인은 양도인의 임대인으로서의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되었다(대법원 2013. 1. 17 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 따라서 현재는 주택임대차의 경우 임대인이 그 지위를 양도할 경우 당연히 그 양수인은 임차인과 임대차계약이 그대로 유지되게 되고 임차인은 임대인의 지위변경을 이유로 새로운 임대인에게 계약해지를 할 수 없다(서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결 참조).    나. 상가건물 임대차의 경우  하지만 주택임대차보호법이 시행되었음에도 상가건물임대차보호법이 발효되기 전까지는 상가건물의 경우 종전의 민법상 임대차규정이 적용되었으므로 위와 같이 당연승계 규정을 적용할 수가 없었다. 그 결과 상가건물 임대차의 경우 위와는 달리 대법원은 해석하였다. 즉 대법원은 “(상가부동산에 관한) 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 새로운 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”라고 판시하였다(대법원 1998. 9. 2 자 98마100 결정). 그런데 이 대법원판례가 현재 임대인의 지위 승계와 관련하여 부동산업계에서 가장 유명한 리딩(Leading) 판례가 되었고, 많은 부동산중개업자들이 이 판례를 잘못 이해하여 상가는 물론 주택의 경우도 임대인의 지위가 승계되면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 오해하게 되었다.  하지만 위 대법원결정(98마100)은 내용을 자세히 살펴보면 (주택이 아닌) 상가부동산에 관한 판례이고, 판결이 나온 시점 역시 상가건물임대차보호법의 시행시점인 2002. 8.26. 이전의 판례에 불과하다. 위에서 잠시 언급했던 (상가건물임대차보호법이 시행되기 얼마 전에 선고된) 서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결의 내용을 살펴보면, “나아가 임차주택에 대한 임대인의 지위승계에 대하여 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지를 살피건대, 주택임대차보호법의 적용대상인 \'주거용 건물\'이 아닌 상가건물 등의 임대차관계에서는 그러한 법리가 적용된다고 볼 것( 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조)이다. 그러나 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조)이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조)”라고 판결 이유를 자세히 설명하고 있다.  그런데 위 서울지방법원의 판결 이후 2002. 8.26. 상가건물임대차보호법이 시행되면서 동법 제3조 제2항에 주택임대차보호법과 똑같이 당연승계 규정이 들어가면서 결국 현재는 상가건물 역시 주택과 마찬가지로 임대인의 지위변경을 이유로 임차인이 계약을 해지할 수 없게 되었다. 다만 주택이나 상가 공히 임대인의 건물이 경매로 넘어갈 경우는 그 자체로 임대차관계가 소멸되므로 경매절차에서 배당채권자로 채권신고를 하거나 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐이다.  다. 사례해설  A씨와 B씨 사이에 상가건물 임대차계약은 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 의거 A씨의 양수인인 C씨가 그대로 임대인의 지위를 법률상 승계하게 되므로 B씨는 A씨 혹은 C씨에게 임대인의 지위 양도를 이유로 임대차계약의 해지를 할 수 없다.
강민구 변호사
Career

[現] 법무법인(유한) 진솔 대표 변호사

법무법인(유한) 태평양 기업 담당 변호사
법무법인 이지스 대표 변호사
대한변호사협회 전문 분야 등록(부동산, 형사법)
TV로펌 법대법 고정 출연(부동산법 자문)
TV조선'강적들' 고정 진행
SBS생활경제 ‘부동산 따라잡기’ 법률 해설

부동산태인 경매전문 칼럼니스트 

# 경매 / NPL 컬럼
전세사기 그리고 전세사기피해자 우선매수권의 탄생
아마도 지난해 부동산시장의 최대 화두 중 하나가 전세사기였음을 부인할 사람은 없을 것이다.  전세사기는 전세보증금과 대출금으로 빌라 또는 오피스텔을 신축하거나 매입해 수백 채 또는 수천 채 이상을 보유하면서 주변 시세보다 저렴하다는 것을 미끼로 전세계약체결을 유도하고 이후 주택가격 하락으로 깡통주택이 양산되면서 경매가 진행돼 수많은 임차인들에게 피해를 입히는 범죄 유형이다.  이는 속칭 ‘빌라왕’ 사건이라고 불리며, 지난 2022년 12월에 인천 미추홀구를 중심으로 하는 전세사기 사건이 집중 보도되면서 세간에 드러나기 시작했고, 지난해 3월 2일 이후 전세사기피해자 사망(자살 또는 뇌출혈) 사건이 속출하면서 전국적인 이슈로 확대됐다.  전세사기는 경찰수사 결과 빌라왕(지역마다 빌라왕자, 빌라의신 등 다양한 빌라왕들이 존재함)이라고 불리는 사람의 단독 범행이 아니라 건축업자, 깡통전문 부동산업자, 부동산중개사, 컨설팅회사 등이 공모한 조직적인 사기범죄임이 드러났다.  구체적으로 조사를 하면 할수록 피해 규모가 엄청나고 전세사기가 인천지역에만 국한된 것이 아니라 서울을 비롯한 수도권지역에 광범위하게 만연된 것으로 나타남에 따라 정부는 지난해 6월 1일 경·공매 등으로 퇴거 위기에 처한 전세사기피해자의 주거안정을 도모하기 위해 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(약칭 전세사기특별법 또는 전세사기피해자법)을 제정 및 시행하기에 이르렀다.  전세사기특별법에는 전세사기피해자가 법원(공매의 경우는 관할세무서장, 지방자치단체의 장)에 압류된 주택의 경매 또는 공매의 유예나 정지를 신청할 수 있고, 전세사기피해자에게 우선매수권을 인정하고, 국세 및 지방세의 우선징수에 대한 특례를 인정하며, 임차인의 긴박한 주거안정을 위하여 필요한 임차보증금 융자 등 전세사기피해자를 지원하기 위한 여러 가지 사항을 규정하고 있다.  전세사기피해자 지원 내용 중 특히 주목할 부분은 바로 전세사기피해자 우선매수권인데 이는 경·공매절차에서 전세사기피해자가 매각기일까지 전세사기피해주택을 우선매수하겠다고 신고하는 경우 매각기일에 최고가매수인이 있는 경우 그 최고가, 최고가 매수가 없는 경우에는 최저매각가(경매) 또는 매각예정가격(공매)에 우선매수권을 행사한 전세사기피해자(임차인)에게 매각을 허가하겠다는 제도이다. 우선매수권 행사 시 집행법원이 정하는 매수신청보증금을 제공하는 것은 물론이다.   기존에는 경·공매절차에서 우선매수권이 인정되는 경우로 공유자의 우선매수, 부도임대주택 임차인의 우선매수, 채권자의 매수신청(일반적인 우선매수권과는 약간 성격이 다름) 등이 있었으나 전세사기피해자의 우선매수가 인정됨으로써 우선매수권 유형이 하나 더 늘어난 셈이다.  그러나 문제는 전세사기를 당한 임차인이 우선매수권을 행사해서 임차주택을 매수할 자력이 과연 얼마나 있겠는가 하는 점이다. 물론 전세사기피해자의 요건 중 하나로 임차보증금이 3억원 이하(상한액은 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정 가능)여야 함을 규정해놓고는 있으나 이 금액 역시 전세사기피해자 입장에서는 상당히 부담스러운 금액이다.  따라서 전세사기특별법에는 우선매수권을 행사할 수 없는 전세사기피해자를 위해 우선매수권을 양도할 수 있는 규정을 두고 있다. 즉 전세사기피해자가 공공주택사업자(한국토지주택공사, 지방주택공사)와 사전협의를 통해 전세사기피해주택에 대한 매입을 요청하면 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주하고, 우선매수권을 양수한 공공주택사업자는 매수신청보증금의 제공없이 우선매수권 행사가 가능하다.  우선매수권을 행사하여 취득한 전세사기피해주택은 공공임대주택으로 공급하되 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선하여 공급하도록 하고 있다. 전세사기를 당한 임차인이 해당 임차주택을 매수할 자력이 없는 경우가 많음을 고려하면 바람직한 규정이라 할 것이다.  다만 전세사기피해주택을 해당 전세사기피해자가 매입할 수 있도록 융자를 적극적으로 지원하는 규정이 없다는 것과 전세사기주택으로 인정되는 임차보증금 한도가 3억원 이하(물론 2억원 이내에서 상향할 수 있는 규정을 두었지만)로 비교적 소액보증금만 적용될 수 있게 한 점은 다소 아쉬운 대목이다. ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수) 경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자 ​ 
이영진 대표
Career

- 현, ㈜이웰에셋 대표

- 현, 세종사이버대학교 자산관리학부 겸임교수
- 닥터아파트㈜ 상무이사/리서치연구소장
- ㈜디지털태인 경매사업담당 이사
- 한국유통연구소 연구원
- 경희대학교 및 대학원 법학과 졸업
- 사이버한국외국어대학교 교양학부 초빙교수
- 디지털태인(부동산태인) 경매전문가과정 전임강사

[주요 저서]
- 이것이 경매투자다(2009년, 한스미디어)
- 돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013년, 한스미디어)

- 손에 잡히는 경매(2018년, 한스미디어) 

# 건축 / 설계 컬럼
[이인화의 건축 길라잡이] 도로 옆 땅이라도 2m 안되게 붙어 있으면 '맹지'
부동산은 주변 환경이나 입지에 따라 가치가 달라진다. 부동산 입지는 토지주나 개발업자가 바꿀 수 없는 부동산의 고유한 특성이다. 입지 요소 중 대지의 형태와 도로가 있다. 건축을 할 때는 대지와 도로 사이 관계를 반드시 고려해야 한다. 이는 소규모 대지든 대단위 아파트 단지든 모두가 도로 너비에 따라 지어질 수 있는 규모 측면에서 큰 영향을 받기 때문이다.건축 시 대지의 맹지 여부에 따라 건축 가능 또는 불가가 결정된다. 다수의 사람은 맹지를 정의할 때 대지 앞에 도로가 없는 것을 맹지라고 생각한다. 그러나 건축법은 도로에 2m 이상 접하고 있는 대지를 건축 가능한 대지로 정의하고 있다.건축법에서 정의한 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 도로로서 4m 이상의 도로다. 따라서 도로에 2m 미만으로 접하는 대지는 맹지가 된다. 도로에 2m 미만으로 접하고 있는 대지는 건축을 할 수 없는 대지가 된다. 이 점을 명확히 알고 있어야 주변 시세보다 저렴한 2m 미만 접도 대지를 정상 가격보다 싸다는 착각으로 매입하는 오류를 피할 수 있다.대지 형상 중 입구가 좁은 자루형 대지가 있다. 이런 자루형 대지 중 도로에 2m 이상 접도하고 있지만 대지 안쪽으로 들어가면서 통로가 2m 너비가 안 되는 경우가 있다. 예를 들면 아래의 그림과 같은 경우다.이런 경우 건축이 가능할까. 대지가 도로에 2m 접하고 있고 도로 출입에 지장이 없다면 건축이 가능하다.길을 걷다 보면 너비 4m 미만의 좁은 도로를 흔하게 만나게 된다. 건축법은 도로를 4m 이상으로 규정하고 있는데, 그렇다면 너비 4m 미만 도로에 접한 대지는 건축을 할 수 없는 대지일까? 그렇지 않다. 다만 조건이 있다. 신축 시 너비 4m 도로를 확보하기 위한 조건을 이행해야 한다. 도로의 중심선에서 자신의 대지 쪽으로 2m를 후퇴해 도로를 확보해야 한다. 여기에서 도로 너비를 확폭하기 위해 도로로 내놓은 대지 면적은 기존 대지 면적에서 제외해야 한다. 도로 확폭 대지의 소유권은 토지주에게 있으며 이 대지는 사업 면적에 포함되지 않는다. 사유재산에 대한 제한이므로 국가의 보상 대상이나 아직은 보상이 행해지지 못하고 있다. 따라서 부동산 매입 시 도로 너비가 4m 미만인 도로에 접하는 대지는 일부 대지를 도로로 내주어야 한다는 점을 인지해 토지 가격이 주변 시세보다 저렴하다고 무조건 사서는 안 된다. 사업 면적을 잘 산정해 ㎡당 가격이 적정한지 판단해야 한다.도시 정비가 많이 이뤄졌지만 아직 막다른 도로가 상당수 있다. 대부분 막다른 도로는 통과 도로보다 이용자가 적다. 이런 이유로 건축법은 막다른 도로에 대해 도로 길이에 따라 도로 너비 기준을 달리하고 있다. 막다른 도로 길이가 10m 미만이면 도로 너비를 최소 2m, 도로 길이가 10m 이상~35m 미만이면 3m, 35m 이상이면 6m(읍·면 지역은 4m)를 확보하도록 하고 있다.너비 4m 도로는 차량 교행이 어려운 좁은 도로다. 따라서 너비 4m 도로에 면해 연면적 2000㎡ 이상 규모가 큰 건축물이 들어서면 법정 주차대수가 많아지고 교통량이 증가해 혼잡한 도로 상황을 초래하게 되고, 인근 건축물의 거주자나 사용자 등에게 불편을 주게 된다. 도로 이용자들의 교통사고 위험성도 증가시킨다. 이러한 악영향을 최소화하기 위해 건축법은 연면적 2000㎡ 이상인 건축물을 지을 때 너비 6m 이상인 도로에 4m 이상 접하도록 하고 있다.4m 좁은 도로에는 소규모 필지가 면하는 경우가 많다. 중대형 대지가 면하고 있는 경우도 다수 존재한다. 도로는 여러 대지에 면하고 있으므로 4m 도로를 어느 하나의 대지를 위해 6m 이상으로 확장하는 것은 도시정비 사업이 아니고는 매우 힘든 일이다. 4m 도로에 면한 중대형 토지의 경우 용적률을 최대한 확보하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 대지를 나눠 연면적 2000㎡ 미만으로 각각 건축하는 방법을 취할 수 있다. 이는 존재하는 현상대로 개발하지 못하는 과도한 사유재산 제한을 피하는 소극적인 하나의 방법이 될 수 있다. 대지 분할 시에는 용도지역에 따른 최소 분할 면적을 준수해 나눠야 한다. 용도지역에 따른 최소 분할 면적은 지방자치단체의 조례로 정하고 있으므로 건축조례를 확인하면 된다.대지가 도로에 접하고 있지 않은 경우에서 건축할 수 있는 여건이 되는 대지는 없을까? 대지가 도로에 2m 이상 접하고 있지 않아도 건축물 주변에 광장, 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지에 접한 경우 허가권자가 인정하면 건축이 가능하다. 그러나 만일 대지가 위와 같은 조건을 만족하고 교통·피난·방화·위생상 문제가 없는 대지일지라도 허가권자의 인정이 없으면 건축이 불가하다. 이유는 건축물의 종류와 규모, 건축물에서 도로까지의 구간 중에 통행을 방해하는 장애물이 있는지 여부와 인접 대지의 통행 가능 여부 등 제반 사항을 고려하여 대지의 접도 의무의 예외 사유에 해당하는지를 판단할 필요가 있기 때문이다.연면적 2000㎡ 이상인 건축물을 건축하는 경우 출입에 지장이 없다고 인정된다고 해도 대지는 너비 6m 이상인 도로에 반드시 접해야 한다. 이는 건축물의 대지에 대한 접도 의무 규정 이유가 접도 의무를 위반하는 토지에 대해서는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않으려는 취지에 기인한다. 다만 건축물 주변에 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지에 접하고 있고 허가권자가 인정한 경우는 접도 의무의 예외로 할 수 있다.부동산의 가치는 독야청청 이루어지지 않는다. 주변 환경과의 조화를 통해 이루어진다. 특히 도로와 대지의 관계는 매우 큰 영향을 미친다. 따라서 변화 시키기 어려운 도로 여건을 최적 형태로 활용하는 방안을 마련하게 되면 부동산 가치를 증대 시킬 수 있다.  이인화 박사[現] 도원건축사사무소 대표[現] ​서울시 건축위원회 위원[現]​ 서울시 도시재정비위원회 위원[現]​ 서울시 건축문화진흥위원회 위원[現]​ 서초구 도시건축공동위원회 위원[現]​ 서초구 건축위원회 위원[現]​ 영등포구 건축위원회 위원건축사부동산학박사경영학박사  매일경제 경제섹션(2023.12.21), '도로 옆 땅이라도 2m 안되게 붙어있으면 '맹지' [이인화의 건축 길라잡이]' , 매일경제​
이인화 대표
Career

[現] 도원건축사사무소 대표

[現] ​서울시 건축위원회 위원
[現]​ 서울시 도시재정비위원회 위원
[現]​ 서울시 건축문화진흥위원회 위원
[現]​ 서초구 도시건축공동위원회 위원
[現]​ 서초구 건축위원회 위원
[現]​ 영등포구 건축위원회 위원
건축사
부동산학박사
경영학박사
# 부동산시장재개발 재건축 컬럼
신도시 특별법 호재 만난 일산·분당 … 관건은 사업진행 속도
​지난 8일 말 많던 속칭 '1기 신도시특별법'이 드디어 국회 본회의를 통과했다. 3개의 관련 법안을 상임위원회에서 반영해 대안을 마련했고, 국토교통위원장을 제안자로 한 위원회 대안 법률안이 국회 본회의에 상정돼 정확하게는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 통과됐다. 시장에 호재임에는 틀림없는 사실이다.이와 함께 재건축 초과이익 세금 부담이 완화된 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 중 일부 개정안도 통과됐다. 법안 통과 이후 '성남 벌써 들썩' '1기 신도시 재건축 날개 달아' 등의 긍정적 보도가 쏟아졌다.특별법은 택지조성사업 완료 후 20년 넘게 경과한 100만㎡ 이상 택지 등에서 노후계획도시 정비구역 지정을 거쳐 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀도 개발, 광역교통시설 및 기반시설 확충 등 도시 기능 강화사업 추진(지방자치단체)을 모토로 한다. 재건축 안전진단 완화, 토지용도 변경과 용적률 상향, 입지 규제 최소 구역 지정, 리모델링 가구 수 증가, 각종 인허가 통합심의로 사업 절차 단축이라는 각종 특례가 지원된다.법안 통과가 향후 시장에 어떠한 영향을 미칠 것인지, 구체적 실현 과정과 사업 속도를 살펴보고 시장에 대처하는 것이 필요한 시점이다.노후계획도시 특별법은 향후 기본방침 수립 → 기본계획 수립 → 특별정비구역 지정이라는 과정을 거쳐 진행된다. 국토교통부가 내년에 수립하는 기본방침은 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획 수립과 구역 지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 등을 제시한다. 다음은 지자체가 노후계획도시정비 기본계획을 세워야 한다. 해당 지자체들이 최소 6개월에서 1년 안에는 계획을 수립할 것으로 보인다. 이후 순환개발이라는 원칙을 기본으로 정비구역을 지정하게 된다.단순해 보이지만 결코 녹록지 않다. 블록 개발을 기준으로 진행하기 때문에 단지별 공청회가 필요하고 이에 대한 소요 기간이 어느 정도일지 예측하기도 쉽지 않다. 법안 시행을 위한 제반 사항의 정비로 상당 기간 걸릴 것으로 보인다. 통상 선진국은 이러한 구도심의 대개조 수준 정비사업을 할 때 최소 5~10년간 공청회를 거친다. 급하게 추진하면 의외의 문제점이 발생해 사업이 중단되는 등 불의의 사태를 사전에 차단하기 위해서다. 특히 선도구역 지정 과정에서 지자체 내 지역주민 간 갈등이 일어날 소지도 있다.또 대규모 블록 단위 통합정비 시 블록 내 단지, 조합 간 재산권의 감정평가가 주민이 수용하는 과정에서 가치에 대한 관점이 다를 수밖에 없어 조정 과정에 많은 시간이 소요될 가능성이 크다.늘어난 용적률 중 50%를 임대주택이나 기반시설 기부채납을 원칙으로 하는 정부의 방향, 즉 '초과이익금을 환수해 기반시설 재투자로 활용'한다는 원칙을 세운 정부 입장과 조합원 입장도 쉽게 모이지 않을 수 있다.특히 순환개발을 해야 하는 정비사업 특성상 어느 지역, 어느 블록이 먼저 사업 시행을 하는지에 따라 블록 간 분쟁의 씨앗이 될 수 있다.지자체가 블록별 계획 수립 시 블록 내 특정 단지가 재건축이나 리모델링을 먼저 하면 블록별 사업 진행이 어려워질 수 있다. 후순위로 밀린 블록은 블록 내 어느 단지가 재건축이나 리모델링 조합을 결성해 사업을 하겠다고 할 때 블록의 도시정비계획상 그 사업을 막으려고 한다면 이 또한 주민과 지자체 간 법적 분쟁으로 비화될 소지가 있다.실제 최근 분당 지역의 재건축 조합과 리모델링 조합이 사업에 박차를 가하고 있다. 노후계획특별법이 완비되기를 기다리는 것보다 현재 관련 법으로도 재건축을 하는 일이 주민에게 효율적이라고 판단한 사업장이 나타나는 것이다.이러한 여러 변수가 있다는 점을 인지하고 장기적 관점에서 시장에 대처하는 것이 현명하다. 물론 그렇다고 너무 문제점만 볼 필요는 없다. 단지 생각했던 것보다 사업 진행 속도가 늦춰질 수 있는 가능성에 대비한 자산 관리가 필요하다는 것이다. 열거한 사항을 한 번쯤 숙고하고 시장에 접근하는 혜안이 필요하다.물론 이왕이면 정부와 지자체가 충분한 검토와 주민과의 효율적인 소통으로 투명하고 공정하게 진행한다면 이러한 문제들은 생각보다 빠르게 해결될 가능성도 있다. 어떠한 방향으로 전개될지에 대한 판단은 독자 여러분의 몫으로 돌리겠다.그럼 시장 상황을 살펴보도록 하자. 통상적으로 부동산 시장, 특히 재건축 시장에 호재 격인 법안이 통과하면 해당 지역의 매물은 즉시 감소하고 주택 가격은 바로 상승하는 모습이 나타나는 게 일반적이다.그런데 최근 해당 지역의 매물 증감 추세와 가격 동향은 법안 통과 효과가 반영되지 않고 있다는 점에서 시사하는 바가 작지 않다. 물론 법안이 통과된 지 얼마 되지 않아 예단하기에는 이른 감이 있지만 시장에 발표 전부터 매물 감소, 가격 상승, 호가 상승 현상이 일어나던 예전의 시장 양태와 분명히 다르다.법안 통과일(12월 8일)을 전후로 특별법 수혜의 첫 지역이라고 볼 수 있는 성남시 분당구 시장 상황을 보자. 아파트 매매 물량은 9월 1일 이후 4500건을 유지하다가 10월 중순 4900건으로 늘어난 이후 법안 통과 15일 전까지도 매물량의 증감이 거의 없었다. 법안이 통과된 후 5일이 지난 12월 12일 기준으로도 여전히 매물은 4947건으로 물량 변화가 거의 없었다. 거래량과 거래가격을 보면 법안 통과 후 국토부 등록 실거래 신고자료상 단 1건이 거래됐고 가격은 기존 가격보다 하락했다. 일산 신도시는 동구와 서구의 법안 통과일 이후 13일까지 4건이 거래됐고 하락 2건, 보합과 상승이 1건씩으로 나타났다. 현시점에서 이 같은 현상은 부동산 시장 참여자들이 부동산 시장의 미래에 추가적 상승을 기대하기보다는 현재 경제 상황과 가계부채, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF), 경제지표 등을 감안해 조정장이 올 것이라고 예측하기 때문일 것이다.현재까지 시장 현황과 경제 상황, 향후 거쳐야 할 일정을 고려할 때 특별법 통과로 인한 주택 가격 상승과 거래량 증가 효과는 상당 기간 제한적일 것으로 보인다. 투자나 내 집 마련이라는 관점에서는 오히려 현재 사업 속도가 빠른 재건축이나 리모델링 사업장이 단기적으로 성과를 낼 수 있다.이번 특별법은 부동산, 특히 재건축 시장엔 호재가 분명하지만 당분간은 정부의 기본방침과 지자체의 정비기본계획 등의 진행 상황을 보면서 보수적으로 중장기적 관점에서 시장에 대처하는 것이 합리적이다.    한문도 교수 국제부동산정책학회 부회장現 (사) 한국부동산경제협회 회장現 (사) 국제부동산정책학회 상임이사現 (사)한국부동산투자자문리츠협회 기획이사국가경제자문회의 토론 패널주) 클리코 컨설팅 대표 (1998년~ 현재)임대주택연구소 소장 (2003~현재) 매일경제 경제섹션(2023.12.12), '신도시 특별법 호재 만난 일산·분당 … 관건은 사업진행 속도'​개제 , 매일경제​​
한문도 교수
Career

- 고려대학교 사범대학 부속고등학교 졸업

- 고려대학교 원예과학과 / 행정학과졸업(부전공) 

- 성균관대학교 경영대학원 부동산학전공

- 부산동의대학교 부동산학 박사

연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수

서울디지털대 부동산학과 특임교수

 

現 (사) 한국부동산경제협회 회장

現 (사) 국제부동산정책학회 상임이사

現 (사)한국부동산투자자문리츠협회 기획이사

국가경제자문회의 토론 패널

주) 클리코 컨설팅 대표 (1998년~ 현재)

임대주택연구소 소장 (2003~현재)

KTC 한국무역협동조합 운영전문위원

국회휴먼네트워크 정회원

前) 한국부동산학 박사협회 회장

前) 한국주택신문전문가협회 회장

前) 국정홍보처 부동산 모니터 전문위원

 

[저서] 임대주택사업바이블. 2005부동산대해부(공저),2015 부동산 그날 이후

SBS, MBC. KBS,YTN, 연합뉴스, PSB, CBS, 국회방송 , RTN 부동산TV 등 출연 중 .​ 

# 경매 / NPL 컬럼
분묘, 알토란 같은 존재로 거듭날까
전, 답이나 임야 등에 주로 소재하는 묘지, 그 묘지가 소재하는 토지가 경매 시장에 나왔다면 입찰자로부터 외면받는 것은 어쩌면 지극히 당연한 일이다. 토지에 묘지가 있는 경우에는 그 묘지를 함부로 이장할 수 없을 뿐만 아니라 묘지 설치자 또는 묘지 승계인과의 협의하여 묘지를 이장하더라도 이에 상당한 대가(금전적 보상 또는 대체 토지 제공)가 따르기 때문이다. 그뿐만이 아니다. 묘지는 해당 토지에서도 가장 노른자위라 할 수 있는 이른바 명당자리에 위치하기 때문에 취득하려는 토지 규모가 협소할수록 묘지가 토지이용 및 토지 가치에 미치는 영향은 가히 절대적이라 할 수 있다. 묘지가 있는 토지를 취득했다고 하더라도 그 묘지를 함부로 건들 수 없는 이유는 바로 분묘기지권에서 비롯된다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지 부분인 토지를 사용할 수 있는 권리로서 관습으로 인정된 지상권과 유사한 물권을 일컫는다. 분묘기지권은 첫째, 토지 소유자의 승낙을 받고 설치된 묘지, 둘째, 토지 소유자 승낙 없이 설치한 분묘를 20년간 평온·공연하게 점유하여 시효 취득한 묘지(2001년 1월 12일 이전까지 취득한 묘지에 한), 셋째, 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 후 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우에 성립한다. 분묘기지권은 존속기간의 약정이 있는 경우에는 약정 기간 동안, 약정이 없는 경우에는 분묘 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 분묘가 존속하는 한 존속기간의 제한 없이 영원히 존속된다. 다만 그 분묘가 2001년 1월 13일 이후에 설치된 분묘는 최초 15년 이후 15년씩 3회 연장으로 총 60년, 2016년 8월 30일 이후 설치된 분묘는 최초 30년 이후 30년 1회 연장으로 총 60년이라는 제한을 받는다. 분묘기지권이 성립하는 토지를 취득하는 경우에는 토지이용에 상당한 제약이 따르기 때문에 아무리 입지가 우수하고 활용가치가 있는 땅이라 하더라도 섣불리 취득하지 않는 것이 일반적이었다. 더군다나 분묘기지권은 법정지상권 또는 관습법상의 법정지상권과 달리 당사자 간 지료 약정이 있거나 지료청구로 인한 판결이 확정된 경우(대법원 2015.7.23. 선고 2015다 206850 판결 참조) 등을 제외하고는 원칙적으로 지료(사용대가)가 무상이기 때문에 더욱 그러했다. 묘지를 시효 취득한 경우에도 지료는 무상이라는 견해(대법원 1995.2.28. 선고 94다37912 판결 참조)가 당연시됐다. 그러나 이젠 그런 인식에서도 벗어날 수 있게 됐다. 구 장사 등에 관한 법률의 시행일인 2001. 1. 13. 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치하여 20년간 평온 공연하게 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득한 경우 분묘기지권자는 토지소유자가 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다는 판례(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다2 28007 전원합의체 판결)를 비롯하여 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없다면 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지소유자에게 그 분묘의 기지에 대한 토지사용의 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다는 판례(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다 295892 판결)가 속속들이 등장하기 시작했다. 이런 판례를 근거로 이젠 묘지가 소재한 토지를 매매 또는 경매로 취득한 경우 토지소유자는 묘지소유자 또는 묘지관리권자(분묘기지권자)를 상대로 지료를 청구할 수 있게 됐고, 분묘기지권자가 지료를 2년분 이상 연체된 경우에는 토지소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있는 길이 열린 셈이다. 그간에는 묘지가 소재했다는 이유만으로 버려졌던 땅, 외면받았던 땅이었으나 그 묘지만 아니라면 전원주택이나 펜션, 창고 등으로 개발할만한 가치가 있는 땅이라면 이젠 주저하지 말고 입찰을 고려해 볼 만 하지 않을까. 다만 분묘기지권이 성립하는 토지를 취득하는 경우 분묘기지권자가 지료를 지속적으로 납부하는 경우 분묘기지권 존속기한 동안의 토지사용 제한, 지료 연체 시 지료청구소송과 확정판결 이후 분묘기지권 소멸청구 등의 복잡다단한 과정에서 상당한 기간이 소요될 수 있음은 염두에 둘 일이다.   이영진 대표 ㈜디지털태인 경매사업담당 이사사이버한국외국어대학교 교양학부 초빙교수 디지털태인(부동산태인) 경매전문가과정 전임강사 
이영진 대표
Career

- 현, ㈜이웰에셋 대표

- 현, 세종사이버대학교 자산관리학부 겸임교수
- 닥터아파트㈜ 상무이사/리서치연구소장
- ㈜디지털태인 경매사업담당 이사
- 한국유통연구소 연구원
- 경희대학교 및 대학원 법학과 졸업
- 사이버한국외국어대학교 교양학부 초빙교수
- 디지털태인(부동산태인) 경매전문가과정 전임강사

[주요 저서]
- 이것이 경매투자다(2009년, 한스미디어)
- 돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013년, 한스미디어)

- 손에 잡히는 경매(2018년, 한스미디어) 

# 경매 / NPL 컬럼
법정지상권 성립 여부를 따져 보자
토지와 건물이 같은 사람의 소유였다가 어느 한쪽의 소유권이 변경되는 경우 법정지상권 성립여부 문제가 발생되게 됩니다. 통상 경매나 공매에서는 토지 또는 건물 중 어느 한쪽이 나오게 되는데 토지만 나오는 경우가 더 많은 것 같습니다.   홍천군에 있는 물건이 최근 낙찰되었습니다. 경매대상은 토지인데 사진을 보니 지상에 건물이 있습니다.  매각물건명세서에 지상에 건물이 있으므로 법정지상권 성립여부 불분명이라는 고지를 해 주고 있고 최저매각가격은 토지만 매각인데 지상에 건물이 있으므로 인해 제한받는 가격으로 진행되는 것으로 나와 있습니다.  매각대상은 2필지 일괄매각입니다. 말소기준권리는 가압류 한옥선이 되고 등기상 인수되는 권리는 없어 보입니다. 이 토지의 감정지가는 제곱미터당 58,000원입니다.   건물등기부등본을 먼저 보겠습니다.건물등기부 상 소유권보존등기 되어 있는 소유자는 작목반으로 되어 있습니다. 건물 보존등기 연도는 1997년입니다 토지등기부등본도 보면 건물소유자와 다릅니다. 현재 등기부상으로는 토지소유자와 건물소유자가 다르지만, 건물은 1997년도에 보존등기가 되었고 현재 토지소유자는 1999년에 증여로 소유권을 받았으므로 토지의 이전 소유자가 누구인지도 확인을 해 봐야 합니다. 토지등기부에 1999년 이전의 소유권자가 안 나오므로 폐쇄등기부등본을 확인해 보는 게 원칙이나 토지대장으로 확인해 보겠습니다.(폐쇄등기부등본은 온라인 열람 및 발급이 되지 않으니 가까운 등기소를 방문하여 발급을 받아야 합니다)  현재의 토지소유자는 다른 개인으로부터 소유권을 증여받은 것으로 확인됩니다. 그렇다면 토지의 소유자와 건물소유자가 한 번도 같았었던 적이 없었습니다.토지를 낙찰받은 사람은 관습법상의 법정지상권(강제경매로 취득했으니)이 성립되지 않으므로 대금납부 후 건물철거 및 지료 소송을 하게 될 것입니다.지료청구를 하게 되면 지상에 건물이 있더라도 없는 상태 즉 나대지 상태의 가격으로 평가하여 지료를 산정하게 됩니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 경매 감정가는 지상의 건물로 인해 제한받는 가격 즉 나대지보다는 저렴하게 평가된 금액 기준으로 진행이 되었습니다.   감정평가서를 보니 두필지 모두 제시 외 건물이 영향을 미쳤을 경우와 아닌 경우의 감정평가금액이 나와 있습니다. 제시 외 건물의 영향을 받지 않는 금액은 제곱미터당 73,000원입니다. 지료 청구 시 경매 감정가인 58,000원/㎡ 보다 높은 금액을 기준으로 지료를 받을 수 있습니다.법정지상권이 성립하거나 성립하지 않는 경우 모두 지료청구가 가능하므로 경매 입찰 시 감정평가서를 꼼꼼하게 검토를 해 볼 필요가 있습니다.철거 및 지료소송에서 건물주 측과 협의가 되어 토지를 높은 가격(?)에 매도할 수도 있고 철거 및 지료 판결을 받아 지료를 납부하지 아니하면 건물을 경매신청할 수도 있습니다. 이때 철거판결문을 건물경매법원에 제출해 놓는다면 건물경매에서 낙찰을 받을 수 있는 사람은 토지의 소유자가 될 것입니다. 본 사건은 매각불허가 되었습니다. 매각불허가 사유는 채무자가 경매신청금액을 변제한 것으로 판단됩니다. 경매는 이렇게 변수가 많습니다. 최고가매수신고인 입장에서는 아쉬울 것 같습니다.  우광연 대표매경경공매사관학교 교수 리얼티톡공인중개사사무소 대표법무법인 대영 경매팀장㈜디지털태인 경매 교육팀장세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사​
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 경매 / NPL 컬럼
주택 시장이 바닥을 치고 반등하다.
요즘 경매시장은 어떤지 물어보는 분들이 부쩍 많아졌습니다.이 질문을 되뇌어본다면 금리도 높고 경기 상황도 좋지 않은데우량 물건이 쏟아져 나오고 있지 않냐는 질문입니다.더불어 그 뒤에 숨은 질문의 의도는 매수 타이밍이 언제인지 알려달라는 이야기일 것입니다.   경매시장은 모든 부동산 경기를 앞질러 선행합니다.응찰자들은 미래 성장가치를 낙찰가격에 버무려 시세보다 더 높은 가격으로 낙찰을 받아 가는 경우도 있고, 충분히 저감되었다고 느껴지는데도 불투명한 경기를 감안하며 유찰시키는 경우도 발생합니다. 경매시장 참여자들은 그만큼 경기에 민감합니다.그들은 경매 물건을 일일이 찾아다니면서 시세파악, 매매사례분석, 미래경기현황까지 일일이 따져보고 입찰에 응하기 때문에 인터넷 기사 몇 줄 읽어보고 경기를 예단하는 투자자들하고는 본질적으로 다릅니다.마치 메스로 몸을 열고 수술을 집도하는 의사와 청진기만 들고 처방전으로 문제를 해결하는 정도의 차이가 날 것이라고 봅니다.   많은 부동산 전문가들이 거시경제로 부동산을 예측하지만 엉뚱한 결과가 돌출되는 경우가 많습니다. 부동산투자는 심리학이기 때문에 그렇습니다. 투자자의 심리를 잘 읽을 수 있는 건 낙찰 통계이고, 낙찰 통계는 미래 부동산 가격의 향배를 보다 더 정확하다고 진단해 줍니다.   부동산 흐름은 경기보다는 투자심리가 더 강하게 작용한다고 생각합니다.   최근 낙찰된 사례를 보며 향후 부동산 동향을 예측해 보기로 하겠습니다.서울시에 위치한 일반적인 아파트가 매물로 나왔습니다.서울시 아파트 시세로 보자면 평균에 가까운 아파트입니다.  이 물건이 감정평가되었던 시점은 2022.12.22. 이었으며 1,050,000,000원으로 감정되었습니다.첫 매각 기일까지 7개월이 소요되었고 1회 유찰되어 2023년 8월 9일 893,210,000원으로 낙찰된 사건입니다.감정평가 시점은 부동산 가격이 내리기 시작하는 시기였기 때문에 당연히 유찰되었습니다. 국토해양부에 거래 사례를 본다면 2022년에는 급격히 가격이 내리고 있음을 알 수 있습니다.  2022년도 11월에 1,050,000,000 거래되었던 부동산가격이 한 달 만에 885,000,000원까지 저감되어 매매되었습니다.그 이후로는 매매된 사례가 없기 때문에 최종 거래는 885,000,000원이라고 봐야 하는데 낙찰된 금액은 일반 매매 금액보다 더 높은 893,210,000원에 매수되었을까요?   국토교통부에 실거래 가격을 본다면 도저히 이해되지 않는 가격임에 틀림없습니다.국토교통부가 허위 가격을 올리지는 않았을 것이고 이 물건을 꼭 낙찰받아야 할 사연이 있는 사람이었다면 단독으로 높은 가격을 제시했을 텐데 두 명이나 입찰에 응했고 차점자 역시 844,600,000원에 입찰을 했습니다.입찰자들은 시세를 정확히 꽤 뚫고 응찰에 응한 것입니다.부동산 시장은 이제 바닥을 치고 종상향으로 움직이고 있었습니다.인근 부동산 중개업소에 나와 있는 매물들을 조사해보니 급매물이 아니고는 11억 이하의 물건을 찾기 어려웠습니다.서울 다른 지역 33평대 아파트와 비교해 본다면 아직도 이 아파트는 키(가격) 맞추기를 할 여지가 남아있습니다. 서울 중심부로부터 시작된 반등의 물결은 점점 넓게 퍼져가고 있습니다.성공한 투자자가 되려면 지금 시점은 넓게 퍼져나가는 반등의 파장을 어느 지점에서 선점해야 할지 발품을 팔아 찾아야 합니다.물론 진원지로부터 멀어지면 파장은 약해진다는 진리는 꼭 머릿속에 넣어두기 바랍니다.   지금 경매 시장은 “어때요”라는 질문에 “바닥을 찍고 탄성 복원력이 시작했습니다.”라고 답을 드립니다.  ​강윤식 대표(주) 프리버드 경매이야기 대표이사(주) 따로 또 같이 대표이사옥션원 상담 위원건국대학교 부동산 대학원 강의중앙대학교 최고경영자대학원 강의동국대학교 부동산투자 富테크 강의 
강윤식 대표
Career

(주) 프리버드 경매이야기 대표이사

(주) 따로 또 같이 대표이사

옥션원 상담 위원

[출 연]

SBS 생활 경제"부동산 따라잡기"

서울 경제 tv "부동산 플러스 출연

알 토마토 tv "fun한 부동산 투자출연

중앙일보 조인스랜드 부동산 아카데미 출강

중앙일보 조인스랜드 영상컬럼 위원

[출 강]

건국대학교 부동산 대학원 강의

중앙대학교 최고경영자대학원 강의

동국대학교 부동산투자 富테크 강의

[저 서]

2010, 365일 월세 받는 남자의 고수익 내는 진짜 경매 (중앙일보조인스랜드)

2016, 365일 월세 받는 남자의 발칙한 경매 (랜드프로)

2022, 고수익 내는 경매 뒷담화 (프리버드경매이야기) 

# 자산관리병원컨설팅빌딩중개 컬럼
수익형 부동산의 최고봉! "임대형기숙사"
  지난 하반기부터 급격히 인상된 기준금리와 시중금리 상승 이후 수익형부동산 시장은 투자시장에서 외면받고 있다. 특히 수익형부동산으로 지난 몇 년간 인기가 많았던 중소형빌딩은 임차인 구성 성격상 경기불황의 여파를 받는 업종들이 많아서 금리나 세금이 인상된 만큼 비례하여 임대료가 상승하지 못하였다. 결과적으로 한정된 임대수입으로 상승하는 대출이자를 감당하기 어려운 환경이 이어지며 시중 여유자금이 선뜻 진입하기 어려운 상황이다.   그런데, 이런 빌딩시장에 어려운 상황만 있는 것은 아니다. 최근 급격히 1인가구 수가 증가하고 원룸수요가 늘어남에 따라 양질의 1인 주거공간 공급이 필요하게 되었다. 2023년 2월 14일 건축법 시행령을 개정하여  “임대형기숙사”용도를 “기숙사”의 하위 세부용도로 신설하였다.  취지는 1인가구 증가 및 라이프스타일에 따른 대규모 공유형 주거서비스를 민간이 공급하게 하자는 것이다.      특징 1. “임대형기숙사”의 가장 큰 Key point는 주차대수를 대폭 완화 수익형 부동산은 주차장을 몇 대나 설치해야 하느냐에 따라 수익성이 현저히 차이가 난다.  [표 1]에서 보는 바와 같이 임대형 기숙사는 200㎡당 1대만 주차공간을 설치하면 되기 때문에 다가구주택이나 다세대주택, 도시형생활주택, 그리고 고시원, 다중주택보다도 수익성이 가장 높다.  [표1] 구분 연면적제한 1실당 최소면적 주차대수 주거시설 사용 층수제한 도시형생활주택, 오피스텔 (주거용) 없음 14㎡ 가구당 0.5대 가능   생활형 숙박시설 없음 14㎡ 134㎡당 1대 불가능 (전입신고x)   고시원 500㎡이하 9㎡ 134㎡당 1대 가능   다중주택 660㎡이하 14㎡ 134㎡당 1대 가능 3층 임대형기숙사 없음 개인공간 10㎡ 개인+공용공간 총14㎡ 200㎡당 1대 가능 없음  [표1]의 구분란이 밑으로 내려 갈수록 수익성이 좋아지는데 임대형기숙사는 다중주택(14㎡)보다 주차대수 의무설치 면적이 200㎡당 1대로 완화되었다.    특징 2. 임대형기숙사는 연면적 제한과 층 수 제한이 없다. 기존 상업용빌딩 중 고시원이나 다중주택을 더 확장하여 수익률을 높이려고 해도  이러한 제한 때문에 더 이상 고시원으로 전환을 못하였는데, 이번 건축법 시행령 개정으로 용도변경할 경우 더 높은 수익을 만들 수 있는 길이 마련되었다.  다중주택은 연면적 660㎡(200평)이하이고 3층 제한이 있는데, 임대형기숙사는 연면적제한도 없고, 층수 제한도 없기 때문이다.       특징 3. 민간임대주택사업자가 사업주체로 각종 세제 혜택 가능     민간임대주택사업이므로 10년 이상 장기임대 시  취득세 감면(60㎡이하 면제), 재산세 감면, 종합소득세 감면, 종부세 합산배제와 같은 세제 헤택이 주어진다. 그러나, 제도 시행 초기라 아직 해결되지 않은 여러 문제가 있다. 수요가 많아서 만들기는 했지만 아직 임대사업자와 관련한 민간임대주택법이 변경 전이어서 임대형기숙사에 관심있는 투자자들의 궁금증이 완전히 해소되지 못 하고 있다. 또한, 시∙도 조례로 세부사항을 정하도록 되어 있지만 아직 조례가 확정된 지자체가 없다. 공급을 확대하기 위하여 만들었지만 시.도조례로 건축심의위원회의 심의를 받도록 하려는 움직임이 있어서 ‘양질의 1인가구를 위한 주거공간 공급’이라는 원래 취지에 얼마나 부합하여 공급이 이루어질 수 있을지에 대한 관심이 높아지고 있다.     임대형기숙사라는 새로운 시도는 취지가 매우 좋아서 양질의 1인 주거공간이 시장에 공급이 원활하게 된다면 새로운 주거문화가 탄생할 것으로 기대한다. 투자자의 입장에서 임대형기숙사로 투자하여 공실없이 수익률을 높여 투자에 성공하려면 다른 임대형기숙사와 차별화 되는 공용공간인 커뮤니티시설이 필요하다. 커뮤니티 시설이 어떤 형태로 인입될 것인지에 따라 타 임대형기숙사에 비해 경쟁력이 생기고 결과적으로 수익률이 달라질 것으로 판단한다.    추후 임대형기숙사가 대형화하여 우수한 커뮤니티시설을 갖추어서 주변 1인 가구의 수요를 흡수할 수 있다면 가장 높은 수익률을 줄 수 있는 수익형상품으로 거듭날 것으로 판단한다. 
김윤희 대표
Career

[現] 매경부동산사업단 강남센터장

[現] 매경부동산사업단 부동산자문위원단장
[現] 매일경제 부동산아카데미 빌딩투자 전문가과정 주임 교수

[現] 부동산종합자산관리회사 케이알그룹 대표

[現] 교보생명 부동산투자자문사 (상업용부동산)

[前] 한국자산관리공사 공공개발자문위원 

건국대부동산대학원 석사

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중 

# 경매 / NPL 컬럼
민사집행법 102조 남을 가망이 없는 무잉여 사례
경매절차에 대한 법은 민사집행법입니다. 민사소송법에 집행에 대한 내용이 같이 있었는데 2002년 7월 1일 민사집행법이 제정되면서 분리되었다고 보시면 됩니다. 민사집행법 중 102조는 남을 가망이 없는 경우에 대한 내용이 있는데요. 경매신청한 채권자에게 배당금이 없다면 경매가 취소된다는 내용입니다. 선순위 채권자의 기회를 보호하려는 취지입니다.  당진에 있는 아파트입니다. 감정가 대비 1회 유찰된 상태입니다.  최근 기각 결정으로 사건이 종결된 상태입니다. 등기를 보니 2명의 채권자가 있고 경매신청한 채권자는 2순위 근저당권자임을 알 수 있습니다. 마지막 최저매각가격이 796,300,000원이고 1순위 근저당권의 채권최고액이 84,000,000원이어서 이번에 임찰자가 경매예납비용과 1순위 근저당권의 배당액을 넘어선 금액으로 입찰하지 않게 되면 무잉여가 될 여지가 있는 물건입니다.   문건접수내역(이 사건의 이해관계인이 법원에 제출한 서류)을 보니 채권자가 의견서를 제출한 기록이 있습니다. 내용은 무잉여에 해당이 안 된다는 내용일 것으로 판단됩니다.  송달처리내역(법원이 이 사건 이해관계인들에게 보낸 내역)을 보니 채권자의 의견서가 제출되었음에도 9월 28일 매수통지서를 발송했음을 알 수 있습니다. 민사집행법 102조에 의거 경매를 취소하기 전에 채권자에게 선순위 채권금액을 변제 할 수 있는 금액으로 경매신청채권자에게 매수할 것인지 묻도록 되어 있으므로 매수통지서로 의견을 붇는 것입니다. 채권자가 매수하겠다는 의사표시를 안 하면 위와 같이 경매를 기각결정(=취소)이 되게 됩니다. 2순위 채권자는 빌려준 돈을 경매절차에서도 받지 못하게 되는 것이지요.그런데 가만 보니 작년에도 경매신청이 한 번 있었습니다.  2021년 9월 7일에 기각결정이 된 적이 있었습니다. 이때 경매신청한 채권자도 2순위 채권자였습니다.   이때도 이번과 같이 매수통지서가 발송되었고 채권자 측으로부터 아무런 답변이 없으니 법원에서는 경매를 기각결정 했습니다. 2순위 채권자는 두 번이나 경매신청을 했는데 모두 남을 가망이 없는 것으로 판단되어 채권 회수를 못하게 된 것입니다.  이 아파트의 실거래가 및 온라인 매물을 보니 기간되기 전 최저경매가 보다는 높긴 하나 약간 애매하긴 합니다.  최근 당진시 송산면 낙찰사례입니다. 최근 가격하락세이긴 하지만 이번 매각기일은 한번 진행해 봐도 괜찮았을 것 같긴 하네요.  2번에 걸쳐 경매신청을 했음에도 무잉여로 기각되었는데요. 채권자 입장에서는 직접 매수하여(=채권자매수신청) 인근 부동산에 매매로 팔고 나와야 하지 않을까 합니다.​ 
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 경매 / NPL 컬럼
경험이 부족한 경매초보의 실패확률을 줄이는 경매물건 찾기
경매를 처음 접하는 사람들은 물건을 검색할 때 어떤 물건을 선택할지에 대한 판단이 쉽지는 않다. 현재 진행되고 있는 많은 경매 매각물건 중에서 양질의 물건을 선택하기는 더욱더 어렵다. 따라서 지금부터 설명하는 내용은 경매 경험이 부족한 사람들에게 실패확률이 낮은 물건을 선택하는 내용이다. 경매 입문 초기에는 수익률 보다는 경험을 중요하게 생각하는 것이 여러면에서 유리하다. ‘첫술에 배 부르지 않는다’ 라는 말처럼 처음부터 엄청난 수익을 내면서 성공적인 경매투자를 한다는 것은 매우 드문 경우에 속한다. 우연의 일치로 성공한다고 하여도 경매가 너무 쉽다는 편견으로 독이 될 수도 있다. 장기적인 안목으로 손실이 생기지 않는 범위 내에서 몇 번의 실전 경험을 쌓아가면서 경험한다면 크게 성장하는데 기초가 되고 보약이 될 것이라는 것이 나의 지론이다.   1. 가장 중요한 것은 자신이 가지고 있는 자본력이다 - 가지고 있는 자본력을 확인하여 투자 가능한 물건을 선별하고 무리한 투자는 하지 않는 것을 원칙으로 정하기 바란다. 본인의 자본력을 무시하고 무리한 대출을 통한 투자는 재매각의(대금미납) 원인이 될 수 있다. 대출은 유효적절하게 사용하는 것이 유리하다.   2. 가장 잘 아는 지역부터 공략하라 – 자신이 거주하는 지역, 고향, 직장이 있는 등 익숙하고 잘 아는 지역을 첫 물건으로 선택하는 것이 좋다. 경험이 많지 않은 사람에게는 가격이나 입지조건 등 경매물건에서 여러 요소들의 판단이 유리하며, 모르는 지역보다 상대적으로 실수를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이다. 물건 보는 감각을 성장시키고 난 후 전국 물건으로 확대하여 보는 것이 실수를 줄이는 방법이다.   3. 본인이 선호하고 익숙해진 물건부터 투자 하라 - 평소에 관심을 가졌던 분야의 물건에 투자 하는 것이 좋다. 관심을 가지고 있다는 것은 다른 물건에 비해 그만큼 정보가 많다는 의미이다. 아파트나 상가 등 관심 분야의 물건만 계속해서 매수하는 것도 좋은 방법이다. 선택과 집중을 통해서 단일 분야의 물건에 투자하여 경험이 축적된 후 여러 종류의 물건에 관심을 가져도 늦지 않다는 것이 나의 경험이다.   4. 은행의 근저당권에 의한 임의경매 물건을 선택하라 – 은행은 안전한 물건에만 대출을 실행한다. 따라서 은행은 담보권을 설정하고 대출을 실행하기 전에 물건에 대한 사전 평가를 한다. 은행의 근저당권에 의한 임의경매 물건은 이미 검증을 한번 거쳤다고 보면 된다. 하지만 개인 근저당권에 의한 임의경매 물건은 다른 의도가 있을 수 있으므로 주의가 필요하다.(일반 매매로 처분하기 힘든 물건을 경매로 처분할 여지도 있다는 것을 주의해야 한다.)   5. 임차인이 임차보증금을 반환(배당)받을 수 있는 물건을 찾아라 - 경험이 부족한 사람에게 가장 힘들고 두려운 것이 경매 부동산을 인도받는 절차인 명도 부분이다. 하지만 배당을 받는 임차인이 거주하는 물건은 다른 물건에 비해 명도에 크게 힘을 쏟지 않아도 된다. 법원은 배당기일에 최고가 매수인의 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 찍혀있는 명도 확인서가 제출되지 않으면 임차인이 건물을 인도하지 않은 것으로 보고 임차인의 임차보증금을 지급하지 않는다. 따라서 명도 확인서를 적극 활용하면 명도가 크게 어렵지 않다.   6. 대항력 있는 임차인이 배당요구 하지 않은 물건을 선택하라 - 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 의미는 물건의 매각대금에서 배당받지 않고, 잔여 임대차 기간동안 거주한 뒤 매수인에게 임차보증금을 돌려받고 이사 하겠다는 의미로 해석하면 된다. 따라서 입찰자 입장에서는 임차보증금을 반환(보증금 인수)해야 하므로, 반환해야 하는 임차보증금액 이상의 금액으로 저렴하게 매수해야 한다. 보통의 경우 인수 보증금이 있는 물건은 입찰을 꺼리는 경우가 대부분이다. 인수 보증금이 있다고 해서 무조건 피할 사항은 아니다. 그만큼 저렴하게 취득하므로 취,등록세를 절감 할 수 있으며, 전세보증금을 안고(임차인 확보) 사는 것 같은 효과를 가지므로 초기 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다.   7. 목적의식을 가지고 물건을 검색하라 - 대부분의 경우 수익률 높은 물건을 원한다. 하지만 수많은 물건 중에 그런 생각만으로는 물건을 찾기가 어렵다. 따라서 물건 검색할 때도 목적의식을 가지고 검색하는 것이 좋다. 각각의 목적을 살펴보면 실제 거주, 매매 차익, 장 ·단기투자, 임대사업, 회사 운영이나 자영업, 부동산 개발 등 여러 가지가 있다. 목표를 설정해 놓고 검색한다면 물건을 찾아내는 것에 효과적이다.   8. 입지조건이 좋은 부동산을 선택하라 - 부동산에서 가장 중요한 것 중의 하나가 부동산이 위치 하고있는 입지다. 따라서 주변 환경이 좋은 부동산 즉 입지조건이 양호한 물건을 선택하는 것은 투자 실패를 줄이는 확실한 방법이다. 부동산의 가격은 수요와 공급이 결정한다. 입지조건이 양호한 부동산은 수요가 많으므로 가격이 쉽게 하락하지 않는다. 부동산 경기에 영향을 덜 받는다는 뜻이다. 따라서 입지조건이 양호한 물건은 그만큼 안정적인 경매투자를 할 수 있다는 의미이기도 하다.   9. 실력과 경험이 쌓이면 고수익이 따르는 특수물건에 접근하라 – 유치권, 법정지상권, 지분물건, 소송이 필요한 물건들은 투자수익이 높은 반면에 그만큼 위험부담도 크다, 따라서 이러한 물건들은 수익률만 생각하여 위험을 감수하지 말고, 물건을 해결할 수 있을 때 접근하는 것이 금전적 손실이 줄이는 최선의 방법이다.   진상준 교수- 매경경공매사관학교 주임교수, 부동산학 박사, 행정사. 
진상준 박사
Career

- 아주대학교 공공정책대학원 부동산학 석사

- 아주대학교 공공정책대학원 부동산 최고위과정 수료
- 서울벤처대학원대학교 부동산학 박사
- 아주대 공공정책대학원 부동산학과 교수
- 동국대 행정대학원 부동산학과 교수
- 에이스 부동산투자연구소 소장
- 에이스 부동산경매전문학원 원장
- [現] 법원경매정보 굿옥션 경매 전문 상담사
- 각 기업체 부동산 강의 출강

[저 서]
- \'명도대왕 에이스의 경매특강’ (2009, 지훈출판)

- \'제대로 알면 돈버는 경매의 기술\'(2017, 지훈출판) 

Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 재개발 재건축소규모 재건축 컬럼
역전세난 막을 수 없나!
지금 역전세난*으로 대한민국 부동산 시장이 몸살을 앓고 있다. 전세제도에 대한 근본적인 변화를 주자는 의견도 있고, 심지어 전세제도 폐지론까지 주장하는 현상도 나타나고 있다.   말도 많고 탈도 많은 전세제도는 언제 어떤 형태로 우리나라에 자리 잡게 되었을까? 상당히 궁금한 측면이 있다,   우리나라 전세세도 기원은 정확히 알 수는 없다. 박신영(2000년)의 ‘주택전세제도의 기원과 전세시장 전망’ 연구보고서를 보면 1876년 고종 13년 병자수호조약(강화도조약)이 체결됨에 따라 3개의 항구를 개항하고 일본인의 거류지를 조성하였다. 이후 농촌인구의 이동으로 당시의 수도인 한성(경성)에 인구가 집중하면서 주택의 수요도 급증하게 되어 임차관계에서 전세제도의 발달을 초래하였다고 기술하고 있다. 전세제도 기원에 대하여 의견이 분분하나 대체적으로 보았을 때 일제강점기 시대부터 전세제도가 발달하지 않았나 추측해 본다. 주택임차시장에서 전세라는 용어에 대하여 영문으로 표기한다면 ‘Chonsei’ 한글 발음 그대로 표현하고 있다. 전세제도는 지구상 어느 나라도 없는 대한민국 고유의 풍습인 것이다. 즉, 전세는 제도가 아닌 국민 스스로 자연스럽게 만들어낸 경제적 풍습이라는 것이다.   전세(Chonsei)는 강제로 폐지한다고 해서 또는 변경한다고 하여 사라지는 그런 제도가 아니라는 것이다. 오랜 역사를 가지고 있고, 국민 스스로가 그 풍습을 유지 발전하면서 점진적으로 국민 생활에 자연스럽게 스며든 부동산 시장 환경에서 탄생한 것이다. 한마디로 서민경제에서 계층 간 빈부격차를 뛰어넘을 수 있었던 사다리 역할을 해왔던 것이다. 저자 또한 전세로 인하여 흙수저에서 은수저로 인생을 역전시킨 실 경험자로 전세풍습이 없었다면 가난의 굴레에서 벗어나지 못했을 것이다.   전세에 대한 장점을 우선 살펴보면, 전세가 없는 나라는 월세라는 고정적 지출이 발생하는데 수입의 1/2 이상 지출하고 여기서 공과금과 생활비를 빼면 저축할 돈이 없다고 한다. 이러한 사례로 저자의 자녀가 해외 유학 후 현지 기업에 취업하여 봉급을 받으면서 혼자 생활하게 되었을 때 입사 후 3년이 지난 시점에서 자녀에게 저축한 금액을 물어본 적이 있다. 한국 돈으로 2백만 원 정도 모았다고 해서 저자가 따져 물은 적이 있다. 저축을 할 수 없는 이유를 설명하는데, 봉급에서 세금(선진국일수록 세금은 수익의 50% 이상)을 제외 후 실 수령금액에서 월세를 50% 이상 지출, 나머지 50%는 생활비로 지출하니 보너스가 없는 달은 마이너스 생활 후 보너스가 나오는 달에 마이너스를 충당함으로 3년 동안 2백만 원 저축한 것도 당사자 입장에서는 상당히 많은 돈을 모았다고 하소연하여 다시 물어보았다. 그러면 월세를 많이 지불해서 저축을 못하는 것 같으니 지금 살고있는 집을 줄여서 이사를 가든지, 아니면 대출을 받아서 매입하라고 권유하길 조언해 보았다. 자녀 왈! 외국인에게 대출이 쉽게 나오는 구조가 되어있지 않고 집을 보유한다고 하면, 보유세 및 집수리 비용 그리고 자연재해에 대한 주택 파손에 따른 손실을 감안했을 때 큰 이득이 발생하지 않는다고 한다. 다시 말하면 부동산을 매입했을 때 부동산 가격이 매입한 금액보다 상승한다는 것을 보장할 수 없다는 것이다. 특히 선진국 일수록 정부가 부동산 시장에 인위적(정부가 시장에 간섭하지 않음)으로 관여하지 않으므로 가격이 요동치는 경우가 거의 없는 실정에서 금리와 양적완화 및 축소 향방에 따라 가격이 조정될 수 있으므로 섣불리 투자를 했을 때 그 피해(미국 서브프라임 사태 등)가 상당하다는 것이다. 여기에 덧 붙여서 월급 받아서 저축을 통해 주택을 구입할 수 없는 것은 한국보다 외국에서 구입은 더욱 힘들다고 한다.   그 예로 한 달 월급 400만원 – 세금 200만원 – 월세 100만원(원룸) - 생활비 90만원, 매월 저축 가능한 현금 10만원, 1년이면 120만원, 10년 1천2백만원, 100년 1억2천만원 저축으로 주택을 마련할 수 없다는 결론에 도달하였다. 만약 귀화를 통해 그 나라 국민이 되어 그동안 납부한 세금의 혜택을 받는다고 해도 과연 부자로 살 수 있을까? 라는 의문을 품게 되면서 외국 기업을 퇴사하고 한국으로 돌아온 사례가 있다.   한국으로 돌아온 자녀가 가장 행복한 것은 월세를 매월 내지 않아도 된다는 해방감과 열심히 저축한다면 나도 주택을 살 수 있다는 희망을 가졌다는 것이다. 물론 장기간 12년 ~ 15년 이라는 긴 세월이 걸리기도 하지만 해외 국가에서는 이러한 꿈조차 꿀 수 없었다는 것이다. 특히 선진국 일수록 더욱 심하다는 것이다.   전세 풍습에 대한 장점을 매우 돋보이게 하는 기사가 있는데, 미국 영화배우 스타 안젤리나 졸리가 아들 집을 구하면서 전세풍습을 알고 지구상에서 이런 국가가 있다는 사실에 너무 놀랐다는 반응을 보였다는 것이다. 임차한 주택에 살면서 사용료를 내지 않고 자신이 맡겨둔 금액을 보관 후 추후 보관한 금액이 원금 손실 없이 돌려준다는 것이 너무도 행복하다는 것이다. 이런 풍습이 있는 한국이야말로 지구상에서 유일한 지상 낙원이 아닌가라고 반문하는 기사를 본 적이 있다. 졸리 생각은 이러했을 것이다. 주택은 분명 감가상각이 발생할 것이고, 집이 오래되면 수리와 보유에 대한 세금을 지불하여야 하는데 이러한 비용을 월세 형태로 충당함이 합리적이라고 판단했을 것이다. 그만큼 전세풍습은 주택을 임차한 세입자에게 유리하다는 이야기가 아니겠는가. 물론 단점도 있다 바로 역전세난 이다.   그러면 왜 역전세난이 발생하는지 한번 알아보자!   1. 부동산 가격이 급격히 상승하면서 전세 가격 동반 상승 - 저금리 기조와 통화팽창(양적완화)으로 부동산 투자 광풍에 의한 가격 폭등 발생 - 인구 변화(1인 가구 폭증)에 의한 주택 공급 부족 - 경기 침체와 코로나 팬데믹 상황에서 거주공간 질적 변화(고품질)2. 전세자금 대출에 의한 전세가격 상승 - 전세계약서 및 소득증빙서류 제출만으로 저금리 전세자금 대출(계약서 근거 초기 전세금 90% 대출에서 80% 낮춤) - 전세금 상승기류 원인제공, 매매가격 폭등 원인으로 작용 - 신축 주택 깡통 전세 원인 제공3. 임대차 기간 2년에서 4년 변경에 따른 전세가격 상승 - 과거 정부에서 주택임대차보호법 임대차 기간 2년에서 문재인 정부 시절 법 개정을 통해 임대차 기간을 4년으로 연장, 최초 1년인 임대차 기간이 2년으로 늘어남에 따른 전세금 폭등한 사례가 있음에도 불구 4년 연장에 따른 전세금 폭등 재연4. 상기와 같은 현상에서 저금리에서 고금리로 정책 선회 - 금리 인상은 시장이 적응할 수 있는 시간적 여유를 갖고 서서히 인상 을 유도하고 인상에 대하여 시장이 반응할 수 있도록 작은 시그널을 주어야 하나 급작스럽게 급격한 고금리 정책 선회로 시장이 대응할 수 있는 타이밍을 놓침(예, 일본은 미국 금리 인상에도 제로금리 유지) 5. 금리 인상에 의한 부동산 하락 현상6. 경제침체로 수요 급감7. 전세자금 대출 규제 및 회수(이자 부담)8. 시장 환경변화에 따른 부동산 정책 부재9. 전세 공급과잉, 전세금 하락10. 역전세난 심화 및 주택 경매 건수 급증, 장기 경기 침체 11. 주택 공급 부족12. 경기 침체에 따른 저금리 정책 변화 및 양적완화13. 청약광풍 시작과 아파트 분양가 최고가 갱신(HUG 기준 분양가 계속 상승할 수밖에 없음)상기 1번 다시 회귀 후 반복! 필자가 생각하는 부동산 역전세난 사이클로 생각된다.      *역전세난 : 집을 빌렸던 가격보다 사는 가격이 더 싸졌다는 의미로 부동산 경기가 과하게 하락했거나, 비정상적으로 높은 가격으로 전셋집을 얻는 경우 일어날 수 있는 현상이다. 즉 전세를 갱신할 때 기존 전세금보다 전세금이 하락했다면 역전세라고 한다. 심지어 매매가격 보다 기존 전세금이 높은 상태라면 깡통전세라고도 한다. 전세금이 떨어지면 집을 빌렸던 임차인이 더 싼 전세집으로 이동함으로 전세 공급이 늘어나고 연이어 전세가가 하락함으로 집주인은 하락한 전세가 갭을 돌려주거나, 새로운 임차인을 구해야 하는데, 세입자를 구할 수 없거나 대출 규제로 전세금을 반환할 수 없는 상황이 발생하는 현상.  
한석만 박사
Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 경매 / NPL 컬럼
임차권등기가 되어 있지만 인수해야 하는 임차인의 보증금
용인 성복동 롯데캐슬골드타운 아파트가 최근 낙찰이 되었습니다. 신축이고 인기단지인데 가격이 많이 저감된 후에 낙찰이 되었는데요. 그 이유를 알아보겠습니다.   말소기준권리인 문보국 근저당권 보다 앞서 전입신고가 되어 있는 선순위 임차인 세대가 있습니다. 이 임차인세대는 경매개시가 되고 나서 임차권등기를 해 놓았습니다. 임차권등기는 임대차계약만료후 임대인이 보증금을 돌려주지 아니할 때 임차인이 단독으로 할수 있는 등기입니다. 임차인은 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후 전출을 하면 종전주택에서 갖춰놓았던 전입신고와 확정일자의 효력이 그대로 유지가 됩니다. 만약 임차인이 임차권등기가 되기전에 전출을 한다면 임차권등기 시점에 대항력과 우선변제권이 발생되므로 주의를 요합니다.경매에서는 이렇게 보증금을 못 받아 임차권등기가 되어 있는 경우 임차인에게 더 이상 임대차계약을 유지할 의사가 없는 것으로 보고 배당요구가 없더라도 배당절차에 참여시키고 있습니다. 즉 임대차 계약해지의 의사표시로 봅니다.그런데 여기서 주의할 점이 있습니다. 모든 임차권등기가 자동으로 배당에 참여할수 있는게 아니라는 점입니다. 임차권등기뿐만 아니라 다른 권리들도 마찬가지인데요. 여기서 기준이 되는 시점은 압류의 효력발생(=경매개시기입등기일)로 이 시점보다 먼저 등기된 권리들만 배당요구 없이도 배당에 참여할수 있습니다.먼저 낙찰받은 사람이 있는데 이러한 부분을 놓치고 입찰을 한 것 같습니다. 결국 대금을 미납하여 보증금이 몰수 되었습니다.따라서 이 사건의 임차인은 압류의 효력 발생일 이후에 임차권등기가 되어 있어 별도로 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 배당절차에 참여할수 없습니다. 그러므로 임차인 보증금 6억원은 낙찰자가 인수하게 되는 물건이라 가격이 저감되었던 것입니다. 
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 경매 / NPL 컬럼
NO마스크 상가시장 점검 및 상가경매시 주의할 점
멘토 이영욱드림에셋부동산중개 대표. 네이버카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 운영부동산 투자에 있어서 가장 대중적인 상품은 누가 뭐라고 해도 ‘아파트’ 임을 부인할 수 없을 것이다. 지난 5년 동안만 하더라도 기존 다주택자들은 물론 무주택자들과 2030 세대들까지도 아파트 시장에 진입했고 실로 엄청난 차익을 거두었던게 사실이다. 그러나 대출규제, 금리인상, 거시적인 경제상황 등으로 부동산 심리가 위축되었고, 부동산 거래가 급감하면서 급매 위주로 거래되며 국지적으로 조정장 내지 보합장을 경험하게 된 것이다. 즉 ‘언제 사서 언제 팔았느냐‘에 따라서 아파트 투자의 차익은 달라진다.이처럼 아파트는 ‘차익형 부동산‘으로서 ‘싸게 사서 비싸게 판다’는 투자원칙에서 출발하는 상품인 반면, 상가는 ‘수익형 부동산’으로서 아파트처럼 매도할 때 차익이 생기는 것이 아니라 매달 월세라는 ‘제2의 월급’을 받는 상품이라는 점이 가장 큰 차이점이다. 앞서 언급했던 대출규제, 금리인상, 거시적인 경제상황 등으로 경매신청건수가 증가했고, 상가를 포함한 상업용 부동산의 경매진행건수가 늘었다. 다시 말해서 수익형 부동산인 상가를 더 싸게 매수할 수 있는 기회가 더 넓어진 상황이라는 것이다. 적은 자금으로 더 높은 수익률을 올릴 수 있는 상가경매에도 관심을 가질 필요가 여기에 있다.최근 상가시장은 어떻게 움직이고 있을까?지난 2016년 7월 사드 사태에 따른 유커(중국 관광객) 방문 급감에 이어서 2019년 12월 발생한 ‘코로나-19‘ 는 상가시장을 위축시켰다. 잠시 스쳐지나갈 줄 알았던 코로나바이러스는 집합금지 해제 및 마스크 착용 해제로 다소 숨통이 트이긴 했으나 여전히 시민들은 마스크 착용에서 자유롭지 못하다.    한국부동산원에서 발표한 ‘22년 4분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 전국 중대형상가 공실률은 22년 1분기 대비 13.2% 유지 중이나 소규모상가 공실률은 6.4%에서 6.9%로 0.5%p 증가하였다. 고금리·고물가로 영업환경이 악화돼 폐업·이전이 다소 증가한 것으로 보인다. 반면, 서울 공실률은 중대형상가 9.1%, 소규모상가 6.2%로 전국 평균 이하인 것으로 나타났다. 한편 전국 연간 상가 투자수익률의 경우, 중대형상가 5.54%, 소규모상가 5%를 보여 채권이나 금융상품 등의 투자 수익률과의 격차가 감소된 것을 알 수 있다. 고금리·고물가에 따른 임대수익 감소로 투자수익률이 전년 대비 하락한 상황이다. 상업용부동산의 거래량 증가에도 상가시장 회복은 아직 이르다고 볼 수 있다.   하지만 상가경매의 경우에는 시장가격보다 저가에 매수하기에 ‘자기자본대비 연간 월세의 비율’인 임대수익률을 올릴 수 있다. 예를 들어 어떤 상가의 시장가격이 5억원이라고 하자. 이때 상가시장에서 형성된 보증금이 4천만원, 월세가 200만원이라면 상가 수익률은 5.2%가 된다. 하지만 상가경매에서 30% 할인된 금액으로 동일 상가를 낙찰 받는다면 매수가격은 3억 5천만원이 되고 상가 수익률은 7.7%로 상승하게 된다. 어쩌면 이자 많이 주는 은행예금과 비교해 볼 때 큰 차이를 못 느낄 수도 있다. 하지만 상가투자는 대게 약 70% 정도의 대출을 활용하여 상가 수익률을 더 끌어올린다. 이자를 지급하더라도 자기자본을 적게 하여 상가 수익률을 올리는 ‘대출 레버리지 효과’가 있기 때문이다. 물론 상권과 입지를 잘 선택해야 대출이자의 부담에서 벗어나 지속적인 월세수익의 안정감도 누리고 궁극적으로 공생관계인 임차인도 흥하고, 임대인도 흥하게 된다. 또한 아파트와 같이 추후 상가 매도시에 시세차익도 발생시킬 수 있다.  그렇다면 상가경매로 접근시 어떤 상가에 주목해야할까? 먼저 투자하기 좋은 상가의 입지는 임차인이 먼저 선택하는 입지여야 한다는 점을 간과해서는 안된다. 상가투자자의 수익은 임차인이 지급하는 월세이지만 임차인에게 있어서 월세는 비용이다. 임차인은 그 입지에서 매출이 잘 나와야 임대료, 인건비, 재료비, 마케팅비, 운영비 등의 비용을 지급하고 남은 금액을 영업이익으로 가져가야하는데, 매출이 기대만큼 나오지 않는다면 그 만큼의 임대료를 절대 지불하지 않는다. 이 역시 임대차시장에서의 수요와 공급의 균형점인 것이다. 따라서 상가경매에서 물건선정을 할 때에는 장사가 잘 될 만한 입지 및 환경인지 현장 확인이 필수적이다. 또한 신도시나 택지개발지구 등의 상가는 아직 배후세대의 입주가 완료되지 않은 상태이기 때문에 상권과 입지의 예측이 어렵고, 영업이 활성화되기까지 꽤 오랜 시간이 걸리기에 매매가와 임대가가 현실적이지 못하다는 점도 주의해야 할 것이다. 상가투자는 아파트투자보다 어렵고 토지투자보다도 난해할 수 있다. 특히 초보투자자의 경우에는 상가 임대수익에 대한 막연한 희망보다는 거주지 인근 상권이나 관심지역의 상권을 운동삼아 재미삼아 직접 두발로 걸어보면서 배후수요, 유동인구, 업종분포, 공실여부 등을 확인해보고, 인근 공인중개사를 통해 상가시장의 동향도 체크해볼 것을 권유한다. 물론 상가경매로 상가투자시에는 경매에 대한 기본적인 공부는 해두어야 안전하게 경매투자에 도전할 수 있을 것이다. (네이버 카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 참고) 상가투자에 있어서도 수요와 공급이 가장 중요하다. 인근 아파트 및 주택 세대에 비해서 공급된 상가가 넘쳐난다면 상당수의 상가들은 한동안 공실의 공포에서 벗어나지 못할 것이다. 따라서 상가 임장시에는 인근 배후세대 및 유동인구를 파악해보고, 접근성과 가시성 측면에서 그 입지를 소비자의 관점에서 다시 확인해보자. 지하철 등 대중교통, 기타 집객시설을 이용하는 소비자들의 보행동선을 따라 직접 걸어보고 방문해보면 동일건물이라도 층, 방향, 시설, 출입문의 위치 등에 따라 상가의 가치가 다름을 저절로 알 수 있게 된다.상가는 수익형 부동산의 랜드마크다. 임차인이 지불하는 월세가 임대인의 수익이다. 임차인이 줄서는 고객을 보고 웃을 입지인 지, 임대인이 두 다리 뻗고 잠 잘 입지인지 늘 정답은 현장에 있다. 숫자로만 보면 상가경매는 심플하다. 현장에서 경매나온 그 상가의 현실적인 보증금과 월세만 추정할 수 있다면, 그리고 입찰법정에서 과한 욕심만 버린다면 낙찰되고 매매시장에서 얻는 수익률보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수도 있다. 경매시장은 아파트도 기회, 토지도 기회, 상가도 기회다. 오늘 저녁은 관심지역의 상권을 이용해보자. 관련 기사/방송[SBS Biz 하우머니] 돈 되는 상가경매, ‘제 2의 월급’ 받는 법?https://n.news.naver.com/article/374/0000330880  
이영욱 대표
Career

[現] EBS와 함께하는 <랜드프로> 부동산경매투자 전임교수

[現] 네이버 카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 운영자
[現] 네이버 밴드 <멘토 이영욱의 부동산여행> 운영자
[現] 서울시 후원 <부동산투자로 시작하는 인생이모작> 강사
[現] 경기도 주관 <맛있는 공부, 멋있는 공무원 경매특강> 강사
[現] 부천시 주관 <2030 청년 주거멘토링 ‧ 청약에서 경매까지!> 강사
[現] 의정부시 주관 <내집구하는 핵심 포인트! 부동산 전문가의 멘토링> 강사
[現] 대구시 주관 <꽃보다 중년! 공무원 은퇴설계 경매특강> 강사
[現] 건국대학교 미래지식교육원 <공인중개사 실무교육> 강사
[現] 경제연구원 <대국민경제교육 프로그램 경매특강> 강사
[現] 글로벌피스재단 <부동산투자로 시작하는 인생이모작> 강사

[저 서]

2021, 경매가 보이면 부동산이 보인다 (랜드프로) 

# 경매 / NPL 컬럼
주택도시보증공사의 대항력 포기 경매사례
전세사기가 이슈화 되어 문제가 되고 있습니다. 임차인분들중 보증보험에 가입하신 분들은 그나마 다행이시긴 한데 아닌분들은 금전적인 피해 또는 제때 보증금을 돌려받지 못해 이런저런 피해가 발생되고 있습니다. 그렇다 보니 보증보험가입을 많이들 하고 계시는 상황인데 최근 주택도시보증공사의 보증액이 점점 늘어난다는 뉴스가 계속 나오고 있습니다.  현행 제도상 임차인이 보증금을 지키는데 가장 좋은 방법은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것인데요. 이 금액이 매년 늘어나고 있습니다. 2021년 사고금액이 5790억원이었는데 올 7월달까지 5368억원이니 내년초에 나올 2022년 금액은 더 커질것입니다. 전세사기라는 단어가 사회적 이슈가 된 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 임차인에게 내어주고 임차인의 지위를 양수한 경매물건을 보게 되었습니다. 매각조건에 나와 있는 내용은 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 내용이었습니다. ;; 전세보증금반환보증보험제도는 임차인이 계약이 만료되거나 경매진행등으로 인해 보증금을 바로 돌려 받지 못할때 주택도시보증공사에서 보증금을 돌려주고 보증금 채권을 양도받아 임대인에게 직접 보증금을 돌려받거나 경매절차등을 통해 돌려 받게 되는 구조로 되어 있습니다.그런데 신축이나 소형주택의 경우 전세보증금이 시세에 거의 육박하는 경우들이 많습니다. 1순위로 전세계약이 되어 있지만 전세보증금이 시세에 육박하므로 아무도 입찰을 하지 못하는 케이스들입니다. 일반 개인이라면 임차인이 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득한 후 계속 거주하거나 매매로 팔고 이사를 하는 방법이 있으나 채권을 양도받은 주택도시보증공사는 개인하고 똑같이 하기 어려울것입니다. 그렇다 보니 이러한 전세보증금이 시세에 육박하는 경우에 아무도 입찰을 하지 않는다면 대위변제액을 회수하는데 어려움이 발생하게 됩니다. 그래서 나온 방안이 대항력이 있지만 대항력을 포기하는 전제로 매각을 하는 것으로 보입니다. 결국 손실이 생긴다는 얘기입니다. 이 보증액은 주택도시기금이 재원이 될 것 같은데 이러한 전세사기에 관련된 내용들이 계속 나타난다면 기금손실액이 커질것 같습니다. 관련 경매사건을 보도록 하겠습니다.양천구 목동에 있는 다세대주택입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다.  말소기준권리보다 앞선 대항력있는 임차인이 있습니다. 임차인 김영석은 주택도시보증공사로 부터 보증금을 돌려 받고 임차보증금채권을 양도했습니다.(전세보증금반환보증보험을 통해) 임차인의 보증금은 2.95억원으로 감정가와 약3000만원정도 차이가 납니다.(감정가와 동일하거나 감정가이상인 경우도 더러 있습니다.) 임차인이 대항력이 있으므로 2억원에 낙찰이 되도 미배당되는 9500만원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 결국 이래나 저래나 2.95억 이상으로 취득해야 하는 건입니다. 감정가가 3.29억원이고 부동산 가격이 하락세이다보니 경매시장에서 이물건에 입찰할 입찰자를 찾기는 어려울것 입니다. 아무도 입찰하지 않는다면 주택도시보증공사가 낙찰을 받아 소유권취득후 매도를 해야 할것으로 보입니다. 물건매각명세서등을 봤더니 주택도시보증공사에서 뭔가 제출한 내용이 있었습니다. 법원에서는 대항력이 있다는 점을 기재 해 놓았지만 채권자로부터 확약서가 제출되어 (대항력을 포기한다는)기본내역에 고지를 해 놓았습니다. 즉, 이 물건은 2.95억 이하로 낙찰을 받더라도 미배당된 보증금액을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 말이 됩니다.주택도시보증공사가 낙찰을 받아 매매를 통해 보증액을 회수할수도 있지만 시간도 걸리고 이업무를 해야할 직원도 있어야 할것이고 시간과 비용이 들어가니 대항력을 포기하고 경매로 회수할수있는만큼만 회수하려는 것으로 보입니다. 아마도 이런물건들이 꽤 될것으로 보이는데요. 주택도시보증공사에 손해가 발행하므로 결국, 주택도시기금의 재원의 손실이 생기는 것으므로 추후 금액이 커진다면 문제가 될것도 같습니다.  결국 현행 임대차계약이나 보증제도에 대한 제도개선이 필요할 것으로 판단됩니다. 전세사기 임대인 관리, 임차인의 세금체납여부 확인등 여러조치를 하려고 하고 있으나 조금 부족해 보이는 부분도 있어 보입니다. ​​
우광연 대표
Career

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장
세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사
생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사
공인중개사협회 매수신청대리교수
부동산태인 경매칼럼니스트

[강의경력]
㈜디지털태인 경매과정 강사 및 교육팀장 역임
군포시여성회관 경매과정 강사
세종사이버대학교 경매연구회 강사
아주대학교 글로벌미래지식교육원 경매강사
기업체 및 협회 경매특강

[저 서]

2017, 그린벨트 투자의 비밀 (전종철 공저, 라의눈) 

# 재개발 재건축소규모 재건축 컬럼
IMF 시절 부동산 투자 대박! 지금은 대박인가? 쪽박인가?
우리는 이미 가격이 오르고 나면 사고, 떨어지면 판다. 결론부터 논한다면 획일적인 교육과 생각을 가지고 있는 아류(亞流, 독창성 없이 모방하는 일)다.남과 차별화하지 않고 같은 생각, 같은 생활 패턴, 같은 행동, 직장 생활, 자영업(체인점 편의점/치킨집/제과점, 식당, 카센터, 부동산 중개업) 그리고 무조건적 자식에 대한 봉사와 희생, 막무가내 그냥 열심히 공부만 시키는 그런 아류인 것이다. 현대사회는 정보가 생명이다. 그것도 금융정보와 지식이 생명인데, 공부하지 않고 어떻게 남들하고 같은 생각으로 돈을 벌겠다고 하는지 모르겠다. 이미 자영업자는 오래전부터 치킨게임이 시작되었다.우리나라 민족성은 협상과 타협을 잘하지 못한다. 대부분의 소송은 감정적 싸움으로 전이되어 1심에서 종결되지 않고, 3심(대법원)까지 가는 사례가 많은데 이는 민족성에 근거할 것이다. 위에서 언급한 치킨게임 역시, 둘 다 죽는 형국을 자처하는 경우가 대부분일 것이다. 여기서 치킨게임을 하다 보면 어부지리로 이득을 보는 것은 기업형 체인점과 대기업뿐이다. 대기업 같은 경우 정부가 이미 중첩된 산업에 대하여 치킨게임을 방지하기 위해 사업의 경계가 있기에 서로 공조(共助)하는 형태로 자리 잡고 있다. 자영업자는 동일한 업종과 생산이 중첩된다고 하여도 이를 조정해 줄 수 있는 조정자가 없다. 그러다 보니 손쉽게 창업이 가능한 분야에 편중되어 다 같은 공멸(共滅)의 위기에 처하게 된 것이다. 이러한 제도적 모순 속에 우리는 살아남기 위해 발버둥을 치고 있으나, 결국 승자는 없고 모두가 패자만 될 뿐이다. 이러한 경우를 예를 들어 설명해 보겠다. 1. 저축, 대부분의 사람은 열심히 일한 후 일정한 금액을 저축하는 습관을 가지고 있을 것이다. 여기서 우리가 매월 받은 보수는 세금을 제외한 금액을 받는다. 그리고 저축을 하면 또 한 번의 세금을 낸다는 사실은 잘 알고 있을 것이다. 그렇다면 여기서 은행유지 비용은 과연 누가 지불하는 것일까? 바로 당신이 지불하고 있는 것이다. 사장부터 말단 사원까지 봉급 그리고 그들의 집기와 임대료를 지불한다는 것을 알아야 할 것이다. 은행 이자는 쥐꼬리인데 기업은 고래가 되는 것일까! 2. 증권(펀드), 물론 엄청난 수익으로 고객을 유혹할 것이다. 고수익은 고위험리스크가 따른다는 것을 알아야 한다. 이 또한 수수료를 받지 않는가! 만약 관리 중인 펀드가 손실이 발생하였다면 회사가 책임을 지는가? 책임은 없고 계좌에 잔고가 바닥날 때까지 자주 사고팔아서 엄청난 수수료만 챙기는 것은 누구인가! 개인은 파산하여도 회사는 파산하지 않은 구조이다. 3. 보험(파생상품 포함), 물론 보험은 꼭 필요한 상품이다. 재난과 재해 시 큰 힘이 되는 경우를 종종 경험한 바 있다. 특히 자동차 보험 같은 경우는 필수 상품이기도 하다. 그러나 문제가 있다. 너무도 많은 지인이 보험업에 종사한다는 것이다. 아마도 주변에 5명 ~ 10명 이상 계신 분이 보통일 것이다. 특별히 필요하지 않은 보험을 5개 ~ 10개 이상 가입하고 소액부터 고액까지 매월 정기적으로 불입하는 경우가 많다. 경제적 어려움이 닥치면 가장 우선적으로 줄이는 것이 무엇인가? 첫째 매월 보험료 지급중단과 해약이다. 여기서 중도에 보험을 해약하면 엄청난 손실을 감수해야 할 것이다. 가장 큰 이득을 보는 것은 기업인 것이다. 지금도 기업은 보험 해약을 학수고대할 것이다. 그들의 이익을 최소화하는 것은 필요한 보험만 가입하고 만기 시까지 유지하는 것이다. 4. 환율, FX마진(해외통화선물) 거래로 매달 1 ~ 10%의 수익을 얻을 수 있고 원금도 보장된다고 속여 피해자 1만 2,076명으로부터 1조 960억 원을 받아 가로챈 혐의로 구속된 IDS홀딩스 대표가 2017년 12월 대법원에서 징역 15년의 확정판결을 받고 복역 중이다. 원화가치가 높을 때 고수익을 보장함으로 투자자를 모집하는 경우가 최근 들어 많은 관심을 받고 있다. 이는 투자라는 개념으로 손실을 감안한다는 생각을 가지고 접근하여야 하나, 이러한 생각은 전혀 없고 고수익이라는 말과 글에 현혹되어 큰 손실을 입는 사례가 많다. 여기서 서류상 투자라는 문구가 있다면 이는 사기죄가 대부분 성립되지 않음을 인식할 필요가 있다. 그리고 2년 ~ 3년 간 서류상 보장된 수익이 현실처럼 통장에 입금됨으로 이를 굳건하게 믿고, 수많은 지인에게 권유하는 경우가 있는데, 이는 본인이 투자한 원금에서 주고 있다는 사실을 알아야 한다. 즉, 돌려막기 방식이다. 5. 부동산 투자(부동산 펀드), 부동산 개발 및 매입을 매개로 소액 또는 고액의 투자자를 모집하여 부동산 처분에 따른 수익을 배당하는 상품이다. 이러한 상품을 기획하고 모집하는 경우 대부분 강남을 중심으로 넓은 임대 공간과 화려한 인테리어, 고급 집기 그리고 그럴듯한 회사명을 쓰는 경우가 있다. 여기에 덧붙여 대부분의 회사 대표는 고급외제차를 자랑하고 있다. 이러한 모습을 보고 쉽게 투자를 결정하는 것은 무엇일까? 바로 허례허식을 좋아하는 민족적 특성을 가지고 있기 때문이다. 겉으로만 꾸며진 현실만 보고 깊은 내막의 양심적 가치를 모르는 아류(亞流)적 생각을 가지고 있기 때문이다. 만약 진실한 기업이 높은 임대료 및 고급 인테리어, 최고급 외제차를 운행하고, 최고 좋은 식사만 한다면 이런 돈은 과연 누가 지불하는가를 한 번쯤 생각해 보길 바란다. 회사의 대표가 쓰는 돈은 집에서 가져다 쓰는 돈일까? 그렇다면 투자자를 왜 모집하는가? 그러한 모든 비용이 투자자 주머니에서 나간다는 생각을 못 하고 있는 것이다. 기업의 오너가 고객이 맡긴 돈을 수도꼭지의 물 쓰듯 한다면 그런 기업이 아무리 많은 돈을 번다고 하여도 몇 년이나 버틸 수 있겠는가? 투자자는 망해도 오너는 화려한 삶을 살았고 앞으로도 같은 방법을 이용하여 영위할 수 있을 것이다.부동산 투자에 있어서 본인 명의 등기가 아닌 상품은 투자하지 않길 바란다. 그것이 투자에 있어서 위험 리스크를 줄이는 방법이다. 결론적으로 언급하면 우리는 흔히 언론을 통해서 오른다는 보도를 접한 후 투자한다. 대부분의 언론은 사실적 자료를 중심으로 발표하는 경우가 많다. 특히 가격에 대하여는 통계적 수치로 보도되는데, 이는 이미 과거 자료를 근거로 나오기 때문에 이를 믿고 투자 시 시장은 반대로 하락할 수 있다는 생각을 가져야 한다. 성수기보다 비수기인 시점에서 사야 한 푼이라도 싸게 구매할 수 있다는 사실을 인지하길 바란다. 부동산도 계절적 비수기가 있다. 바로 겨울철이다.이는 ‘비가 오지 않을 때 우산을 사면 싼값에 구입할 수 있듯이 부동산도 역시 비수기인 겨울철에 구입하라!’이다. 남들하고 같은 생각으로 재테크하면 절대 부자가 될 수 없다.고수익 고배당은 지구가 없어질 때까지 그런 상품은 존재하지도 않고 존재할 수도 없다. 다만 기업이나 그런 행위를 기획한 자의 배를 불려주는 것이다. (현)예언(豫言)부동산연구소 대표(현)(사)한국주거환경학회 이사(현)한국신문방송언론인협회 이사  
한석만 박사
Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 경매 / NPL 컬럼
깡통주택과 부동산경매투자
최근 언론 등에서 전세사기를 비롯한 깡통전세에 관한 기사들을 자주 접하게 된다.일반적으로 주택의 경우 깡통전세란 부동산임대차계약(전세계약) 시점에는 집값이 전세보증금보다 다소 가격이 높거나 비슷했지만, 임대차계약을 하고 통상적으로 2년에 한 번씩 돌아오는 전세계약 갱신 시점에는 주택매매가격이 전세가격보다 낮아져서, 집주인이 집을 매각한다 하여도 전세보증금을 갚기 힘든 상황으로 내몰리는 주택의 전세를 의미한다. 깡통주택은 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가격과 비슷하거나 더 많은 경우를 말하는 것으로 집주인은 집을 매각하더라도 남을 것이 없는 주택을 깡통이라는 용어를 붙여 깡통주택이라 한다. 이러한 경우 집주인도 어떻게 해 볼 방법이 없이 해당 주택이 경매로 넘어가는 사례가 발생할 가능성이 매우 높다. 더욱이 정부의 각종 규제 완화정책에도 불구하고 부동산경기의 침체가 지속되고 있는 올 해에 세입자는 회수하지 못한 전세보증금을 돌려받기 위하여 본인이 전세 살던 집에 대하여 강제경매를 신청하는 부동산경매 건수가 매우 증가할 것으로 전망된다.  일반인들은 부동산경매에서는 거래 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하는 것이 당연하다고 생각하고 있다. 그것은 수요공급의 측면에서 수요자 위주의 거래시장이 경매시장이라는 인식이 바탕에 깔려있기 때문이다. 경매에 입찰하고자 하는 매수자는 법원경매에 나온 물건이 시세보다 싸다고 생각되었을 때 경매에 참가하여 낙찰받으면 될 뿐이고, 매도자인 채무자는 가격을 흥정할 아무 권한이 없기 때문이다.한편 깡통주택이 경매에 나왔을 경우 여러 가지의 이유로 유찰을 거듭하여 응찰할 수 있는 최저매각가격이 저감됨에 따라 상당히 낮은 가격으로 낙찰이 되는 사례를 보도하는 기사가 투자자들의 호기심을 자극하기도 한다. 그러나 가격이 터무니없이 싼 물건에는 그만한 이유가 있다는 사실을 간과해서는 안 된다.입찰하고자 하는 경매부동산의 권리에 관한 파악이 잘 못 되었을 경우에 경매투자는 곧바로 투자실패의 요인으로 작용하는 것이 대부분이다. 물건가격이 싸다고 우선 사놓고 보자는 식의 투자는 매우 위험한 것이다. 다음의 사례를 통해서 부동산의 권리관계가 어떤 식으로 해석되는지 살펴보면 현재 깡통주택과 관련한 부동산경매투자의 위험요인에 대한 이해에 다소 도움이 될 것으로 판단된다.법원 감정평가액 10억원인 부동산에 대한 경매에서 본 사건은 위와 같이 전개되었다. A임차인은 2020년 10월 25일 전입신고하고 B근저당권 설정된 이후에 확정일자를 받았으며, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 2022년 11월 30일 임차권등기에 이어 2023년 01월 12일 강제경매신청을 하였다. 이 사건에서 3차 매각기일에 최저매각가격이 6억4천만원으로 저감된 물건을 6억 5천만원 정도에 낙찰받는다면 낙찰자는 감정가격 10억원짜리 주택을 65%가격에 매입하고, 선순위 임차인은 날짜 순서에 의하여 맨 먼저 보증금 6억원 전액을 배당받을 수 있기에 큰 문제가 없어 보이는데,,,,,   법원경매에서는 일반매매거래와는 달리 부동산상의 각종 권리들을 소멸시킬 수 있는소멸기준이란 기준권리를 정하고 있는데 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 그것이다. 위에 열거한 권리 중 시간 상으로 가장 앞서 있는 권리를 기준으로 나중에 발생한 권리들을 소멸시키는 법적인 장치인 것이다.   위의 사례에서 살펴보면 근저당권이 소멸기준권리가 되어 근저당권보다 앞서 있는 임차인의 대항력이라는 권리는 소멸되지 아니하고, 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리인 확정일자를 받은 채권은 소멸기준권리보다 후순위 권리가 된다.따라서 최우선 배당되는 경매비용을 감안하지 아니하더라도, 배당금의 지급에 있어서는 B근저당권 4억원을 먼저 배당하고 선순위 임차인A는 나머지 2억5천만원을 배당받게 된다. 보증금 6억원 중 변제받지 못한 3억5천만원을 경매낙찰자가 대항력을 갖춘 임차인A에게 물어주게 되는 상황이 되어 실제 총 소요금액은 10억원이 되는 것이다.   이것은 어디까지나 조세채권인 세무서압류를 감안하지 아니한 경우를 가정한 것이고,문제는 다른 곳에서 추가로 발생할 수 있다. 배당요구 종기일 이전에 경료된 조세체납에 따른 압류등기가 문제의 발단이 될 수 있다. 경매에 응찰하고자 하는 입찰인은 선순위 임차인이 있는 물건이라면 조세체납에 따른 압류등기가 있는지, 근로복지공단의 근로자 임금채권 압류가 있는지 여부를 반드시 확인하여야 한다. 만약 있다면 이들의 채권액이 얼마인지를 확실히 파악해야 한다. 이들 채권액을 파악할 수 없다면, 입찰하지 않는 것이 현명한 판단이라 할 수 있다. 왜냐면 낙찰자가 물어주어야 할 금액(인수금액)이 더욱 많아질 수 있기 때문이다.   본 사건에서 세무서의 압류가 당해세이거나 조세의 법정기일이 임차인의 확정일자 보다 빠르다면 배당순위에서 임차인의 배당은 조세보다 후순위로 우선변제 받게 된다. 그렇다면 경매비용을 차감한 순수 배당금액이 더욱 줄어들게 되어 임차인의 보증금액보다 부족하게 된 그 부족금 전부를 낙찰자가 인수하여야 하는 것이다.   김종덕   부동산학박사매경부동산연구소 소장(전)건국대학교 부동산대학원 겸임교수(전)한국부동산학박사회 회장 ​​ 
김종덕 연구소장
Career

現) 매경부동산경영연구소 소장

한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 겸임교수

전주대학교 겸임교수 

# 재개발 재건축소규모 재건축 컬럼
튀르키예·시리아 대지진, 부동산 물거품 되다. 당신의 생명을 지켜라!
 2023년 2월 6일 튀르키예 가지안테프 일대에서 발생한 대지진으로 사망자가 4만 명(2023년 2월 15일 기준)에 이른다는 언론보도가 있었다. 참으로 안타깝고 슬프다. 필자는 지면으로 튀르키예·시리아 대지진으로 희생된 분께 머리 숙여 조의를 표한다. 튀르키예·시리아 대지진이 우리와 관련이 없다고 생각하실 분은 아마도 없을 것이다. 2016. 9. 12 경주지역 지진 규모 5.8이 강타하면서 한옥과 상가 유리창이 파손되는 모습을 우리는 보았다. 2017년 11월 16일 포항에서 진도 5.4 규모의 지진이 또다시 발생하였다. 피해규모도 경주보다 심각한 것으로 조사되었다. 특히 주택 중 부분파손, 반파, 완파로 집에 들어가기가 무섭다고 한다. 그리고 잦은 여진으로 보수공사는 손도 못 대고 있으니 피해 이재민 마음이 무겁다. 지금도 피해보상과 복구는 현재 진행형이다. 주택 전체 파손시 900만원이라는 공공지원재난지원금을 지급했다. 자연재해로 발생한 개인적 손실은 국가나 보험사가 보상을 해줄 수 없다는 것은 누구나 알고 있을 것이다. 그런데 반전이 있다. 튀르키예 지진 피해가 큰 남부 하타이주에 있는 인구 약 4만명 규모의 도시 에르진은 건물 한 조각도 부서지지 않고 단 한 명의 사상자도 없다는 것이다. 과연 어떤 원인으로 사망자가 없었을까 의문이 생긴다. 언론상 보도를 보면 철저한 내진설계를 고집한 정치가의 신념으로 수많은 시민의 생명과 재산을 지켰다고 한다.   내진설계의 개념을 살펴보면, 지진은 지구 내부의 에너지가 지표로 나와 땅이 갈라지며 흔들리는 현상으로서 건축물에 하중으로 작용한다. 지진하중은 지반운동에 따른 관성력(慣性力)으로 건물이 수평 혹은 수직 비정형이거나 비구조요소의 예기치 못한 작용으로 인해 특정 층이나 특정 구조부재에 하중이 집중될 수 있다.따라서 모든 내진설계 대상 구조물과 그 구성부재는 지진에 견딜 수 있는 일정 강도(强度)가 확보되어야 함은 물론이요, 지진의 흔들림에 유연하게 대응할 수 있는 연성(延性, Ductility)도 갖출 수 있도록 해야 한다. 내진설계는 지진 시나 지진이 발생된 후에도 구조물이 안전성을 유지하고 그 기능을 발휘할 수 있도록 설계 시에 지진하중을 추가로 고려한 설계를 의미하지만, 예상되는 모든 지진에 피해를 입지 않도록 설계하는 것은 아니며, 다음의 세 가지 항목을 목표로 한다. ① 작은 규모 지진: 구조부재 및 비구조부재는 손상 받지 않아야 한다.② 중간 규모 지진: 비구조부재의 손상 허용, 구조부재는 손상 받지 않아야 한다.③ 대규모 지진: 구조부재와 비구조부재의 손상 허용, 구조물 붕괴로 인한 인명 손상은 발                생하지 않아야 한다. 건축물의 내진설계 기준은 우선 행정구역을 이용하여 지진구역을 I, II로 구분하고, 재현주기 2400년(2400년에 한 번 정도 발생할 것으로 예상되는 지진이란 뜻으로, 지진의 세기가 그만큼 강하다고 할 수 있음)의 지진(진도 7)에 견딜 수 있게 내진설계 기준을 시행(한국시설안전공단, 내진설계 및 보강방법(내진설계규정))하고 있다. 내진설계 의무규정은 1988년에 도입되어, 내진설계 의무적용 대상이 6층 이상 또는 연면적 10만 ㎡ 이상의 건축물이었으나, 1995년에 6층 이상, 1만 ㎡ 이상으로 확대된 뒤, 2005년부터는 3층 이상, 1,000㎡ 이상으로 확대 적용되었으며, 2015년 개정을 통해 3층 이상 또는 500㎡ 이상인 모든 건축물에 대해 내진설계를 의무화했다.[자료출처 : [네이버 지식백과] 내진설계 기준] ​필자는 부동산학 박사로 이번 사건 이전에 한국은 자연재해에 안전지대가 아님을 누누이 강조해 왔다. 우리나라 국토의 특성상 반도를 고려해 본다면 바다를 두고 있는 국가는 첫째, 태풍(폭풍)에 취약하고, 둘째, 해일과 쓰나미에 취약하고, 셋째, 지진에 취약한 지반을 형성한다.  이러한 현상은 가까운 일본에서 간접적으로 체험하고 느끼지 않았는가? 자연적인 조건에 덧붙여 인공적인 취약점으로 보면 원자력 발전소(원자력발전소는 원자로에서 핵분열 후 발생한 열로 증기를 만들고 그 증기의 힘으로 터빈을 돌려 전기를 생산, 터빈을 돌린 증기는 복수기로 보내져 냉각수에 열을 뺏기게 되고 다시 물로 환원됨, 복수기에서는 보통 매초 60~70톤의 물을 필요로 하는데 원자력발전소를 바닷가에 짓는 이유는 이렇게 막대한 양의 냉각수를 쉽게 얻을 수 있기 때문, 바다를 끼고 있지 않는 나라들은 강물 주변에 냉각탑을 세우거나 큰 호수를 만들어 순환시켜 사용)를 들 수 있는데 동일본 대지진(우리나라 수도권의 2배에 달하는 면적의 토양과 해역이 방사능에 오염된 것으로 확인됨)과 같이 미래에 발생한다면 방사능에 오염되는 지역이 원전 반경 80km는 약 2만㎢의 면적으로, 경기도 면적(약 1만㎢)의 2배에 해당하는 넓이다.  이러한 사항을 고려해 본다면, 자연재해에 강한 지역은 어디일까? 질문에 정확한 답변을 할 수 없으나 역사에서 검증된 도시인 서울시(조선 500년 도읍지)가 안전한 지역으로 뽑을 수 있지 않을까 생각된다. 한반도는 더 이상 자연재해에 안전지대가 아니다. 부동산 투자에 있어서 안전지대를 선택하는 혜안(慧眼)을 갖기 바란다. ​ 
한석만 박사
Career

KT(주) 퇴사(직책 : 자산관리팀장)(20년 근무)

(전)아시아경제TV, 서울경제TV, 이데일리TV, RTN 등 부동산 전문위원(2014~2020) 활동

(전)㈜내외경제TV, ㈜내외뉴스통신

 부동산 전문위원, 칼럼리스트, 대기자 활동(2015년 ~ 2020년)

(전)한국부동산학박사회 부회장 및 홍보위원장 역임

(현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수

(현)예언(豫言)부동산연구소 대표

(현)(사)한국주거환경학회 이사

(현)한국신문방송언론인협회 이사

(현)(사)한국부동산경제협회 이사

(현)공인중개사실무교육 담당 교수[서울시(서울벤처대학원대학교) 소속]

 

[저서]

부동산 투자하면 쫄딱 망한다

서울 강남부자들은 왜? 재건축에 열광할까?

한반도 종전선언 부동산 대폭발​ 

# 개발병원컨설팅 컬럼
진료과목 별로 다른 의원의 입지 선택 : 정형외과, 신경외과, 재활의학과, 마취통증의학과 (1)
진료과목 별로 다른 의원의 입지 선택 : 정형외과, 신경외과, 재활의학과, 마취통증의학과 (1) 2003년과 비교해서 2021년 전체 인구는 1.06배 증가하였으나, 65세 이상 고령자 인구는 2.48배 증가하였다. 같은 기간동안 전체인구와 비교하여 고령자 인구는 2배 이상 증가하였고, 전체인구에서 고령자가 차지하는 비율은 2003년 9.56%에서 2021년 22.33%로 급속하게 증가하였다. 그렇다면 전국>수도권>서울에서 고령자의 인구는 어떻게 변하였을까? 통계청의 자료를 찾아보니 2003년과 2021년 고령자 인구는 전국에서 2.44배, 수도권에서 2.86배, 서울에서 2.6배 증가하였다. 특히, 서울의 경우 2003년과 비교해서 2021년 인구가 0.93배로 줄었으나, 고령자의 인구는 오히려 증가한 것으로 분석되었다.    <2003년, 2021년 인구 비교>    그렇다면 급속하게 증가한 노인인구는 의료계에 어떤 영향을 끼칠까? 통계청 자료 2020년 “노인의 성별 만성질병 종류별 유병률(의사진단 기준) 및 현 치료율” 에 의하면 노인의 질환 1위 ~ 5위는 고혈압> 당뇨병> 고지혈증> 골관절염, 류머티즘관절염> 요통, 좌골신경통 순이다. 5개 중 2개 항목을 차지하는 골관절염, 류마티즘관절염, 요통, 좌골신경통은 대표적인 노인성 질환으로 뼈와 관절의 질환이라 할 수 있을 것이다. 이 칼럼에서는 뼈, 관절 치료의 의료기관인 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 입지를 정리해 보고자 한다.    1) 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원수 보건의료빅데이터개방시스템과 통계청의 자료를 토대로 2003년부터 2021년까지 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 수가 19년 동안 얼마나 증가되었는지를 정리하였다. 4개과를 합한 수는 2003년 전국에서 2,532개, 수도권에서 1,182개, 서울에서 547개였고, 2021년에는 전국에서 4,652개(1.84배), 수도권에서 2,461개(2.08배), 서울에서 1,168개(2.14배)로 증가하였다. 아래의 표와 그래프는 2003년 ~ 2001년 사이 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과의 의원수를 전국>수도권>서울을 순서로 정리한 것이다. 정형외과, 신경외과 증가율 보다는 마취통증의학과의 증가율이 가장 높고 다음은 재활의학과의 증가율이 높은데 두 과 모두 수도권과 서울에서의 증가율이 전국의 증가율보다 더 높다. 마취통증의학과와 재활의학과의 증가율이 높은 것은 허리와 무릎 등의 척추 관절 치료가 과거의 수술적인 치료보다는 비수술적인 치료의 흐름과 관련이 있다고 해석할 수도 있겠다. <진료과별 의원수 2003년~2021년>​ <진료과별 의원수 2003년~2021년>     2) 의원의 개업과 폐업 2001년부터 2021년까지 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 개·폐업수를 전국>수도권>서울 순으로 정리하였다. 전국 정형외과의 개업과 폐업은 서로 비슷한 추세로 2009년과 2010년에 정점을 찍고 완만하게 줄어드는 모습을 보였고, 코로나 시기인 2020년부터 폐업수가 개업수보다 많아졌다. 신경외과는 개업수와 폐업수의 차이가 정형외과 보다는 적었는데 2011년에 개업수가 정점을 찍고 완만하게 줄어든 모습이다. 마취통증의학과는 2001년부터 2013년까지 개업의 수가 폐업의 수보다 훨씬 많았으나 이후 급속히 개업수가 줄어들면서 2015년 이후 폐업의 수가 개업의 수보다 많아졌다. 재활의학과는 2001년부터 2008년까지 개·폐업수가 불규칙적이게 증가하는 모습을 보이다가 이후 개업수가 매년 줄어들고 2016년 이후 폐업수가 개업수보다 많은 모습을 보이고 있다.   수도권에서 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 개·폐업수 그래프는 전국의 개·폐업수 그래프와 비슷하다. 다만, 수도권의 신경외과 개·폐업 그래프가 전국의 개·폐업 그래프 모습보다는 불규칙적으로 보이며, 수도권의 마취통증의학과는 2014년 이후 폐업수가 개업수가 많아졌고, 수도권의 재활의학과는 전국의 그래프와 전체적으로는 비슷하지만 훨씬 불규칙으로 보인다.   서울에서 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 개·폐업 그래프는 수도권 보다 더 불규칙적으로 보인다. 정형외과는 전국>수도권>서울 모두 개·폐업수만 다를 뿐 비슷한 곡선을 보이고 있다. 그러나 신경외과의 폐업수, 마취통증의학과, 재활의학과의 폐업수는 전국과 수도권의 모양보다 훨씬 불규칙적이며 이는 서울의 높은 경쟁력을 보여주는 듯하다.​  65세 이상의 노인인구가 2.5배 이상 늘어난 수도권과 서울에서 각 진료과들이 늘어난 것은 당연한 것으로 해석할 수 있겠다. 특히, 정형외과, 신경외과는 서울에서, 마취통증의학과와 재활의학과는 수도권에서 가장 많이 증가하였다. 진료과의 개·폐업수도 의료시장에서 수요공급에 의한 자연스러운 현상이라고 할 수 있으나 2000년대 초부터 대형 척추관절병원이 수도권과 서울에 집중적으로 많아진 이유에서도 찾을 수 있을 것이다. 또한, 실비보험 등으로 인해 경제적 부담감이 낮아짐에 따라 대형병원을 선호하는 소비자의 성향이 맞물려 의원보다는 병원을 먼저 찾게 되고 이로 인한 폐업의 증가가 아닐까 하는 생각을 해본다.  ​       이은미 자문위원[1] [1] 이은미, 병원컨설팅 ㈜미토플래닝 대표  건축과 부동산 전공을 살려 2003년부터 현재까지 병원 개원 총괄 업무를 진행하고 있다.  건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사    현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중이다.      
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 개발병원컨설팅 컬럼
진료과목 별로 다른 의원의 입지 선택 : 정형외과, 신경외과, 재활의학과, 마취통증의학과 (2)
1) 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 환자수와 요양급여 비용 심평원에서는 매년 건강보험심사통계지표 를 발표하고 있다. 그 자료 중 2013년부터 2021년까지의 정형외과, 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과 의원의 환자수와 요양급여비용 을 전국>수도권>서울 순서로 정리하였다. 환자수만 본다면 정형외과가 다른 의원에 비해 압도적으로 많았는데 2019년 코로나 시기 이전에는 완만하게 상승하다가 2020년에는 코로나의 영향으로 환자수가 많이 줄어든 모습을 보이고 2021년에는 다시 회복되는 그래프를 보이고 있다. 신경외과, 마취통증의학과, 재활의학과도 정형외과와 비슷한 모습을 보이고 있다. 다만, 환자수 그래프는 수도권에서 상승폭이 전국이나 서울의 상승폭보다 크게 보인다.   <2013년~2021년 환자수>​  <2013년~2021년 요양급여비용>      그러나 요양급여비용의 그래프는 환자수 그래프와는 다른 모습이다. 2013년부터 2021년까지 4개 진료과의 요양 급여 비용은 환자수보다 가파르게 증가하는 모습인데, 전국의 경우 정형외과 > 마취통증의학과 > 신경외과 > 재활의학과 순으로 요양급여비용이 많다. 신경외과와 재활의학과 환자수를 비교하면 신경외과가 많은데, 환자요양급여비용은 거의 차이가 없어 보인다. 수도권은 정형외과의 요양급여비용이 월등히 많고 마취통증의학과 > 재활의학과 > 신경외과 순이다. 신경외과와 재활의학과 환자수와 요양급여비용 그래프는 겹쳐 보일 정도로 거의 비슷하지만 마취통증의학과의 요양급여비용은 그 차이가 커 보인다. 서울의 경우는 정형외과 > 마취통증의학과 > 재활의학과 > 신경외과 순으로 요양급여비용이 많다. 다만, 전국과 수도권에서 거의 차이가 없었던 재활의학과와 신경외과의 요양급여비용은 서울의 경우에 재활의학과 요양급여비용이 확연하게 많아 보인다. 환자수와 비교하면 환자수는 마취통증의학과, 재활의학과, 신경외과의 차이가 적어 보이지만, 요양급여비용은 환자수에 비해 훨씬 커 보인다. <2013년~ 2021년 환자수와 의원수, 요양급여비용 증가율>  위 표는 2013년과 2021년 사이 9년 동안 환자수, 의원수, 요양급여비용의 차이를 단순 비교한 것인다. 초록색으로 표시한 것이 상승비가 가장 높은 것인데, 환자의 수는 전국과 수도권, 서울이 고르게 상승했으나 의원수와 요양급여 비용은 수도권과 서울에서 많이 증가했다. 정형외과의 환자수와 요양급여비용은 수도권에서 가장 많이 늘었으나 의원의 수는 서울에서 가장 많이 늘었다. 신경외과는 서울에서 환자수, 의원수, 요양급여비용이 가장 많이 늘었으며, 마취통증의학과는 수도권에서 가장 많이 늘었다. 재활의학과는 환자수가 전국에서 늘었으나 의원수와 요양급여비용은 수도권에서 가장 많이 늘었다.    ​<2013~2021년 환자1인당 요양급여비용>​ 위 그래프는 환자1인당 요양급여비용을 정리한 것이다. 전국에서는 환자수당 요양급여비용은  마취통증의학과>재활의학과>신경외과>정형외과 순서로 높았다. 수도권도 전국과 동일하나 서울의 경우는 2013년의 경우는 재활의학과>마취통증의학과>정형외과>신경외과 순이었으나, 2021년에는 마취통증의학과>재활의학과>신경외과>정형외과 순서대로 높았다.  ​ <2013~2021년 의원수당 요양급여비용>​위 그래프는 의원수당 요양급여비용의 비율을 정리한 것이다.전국에서는 의원수당 정형외과>신경외과>재활의학과>마취통증의학과 순서로 높았다. 수도권은 정형외과 > 재활의학과 > 신경외과, 마취통증의학과 순서이고, 서울은 2013년에는 정형외과 > 재활의학과 > 마취통증의학과 > 신경외과 순서였으나 2021년에는 정형외과, 재활의학과, 신경외과 > 마취통증의학과 순서라고 할 수 있다. 의료기관의 매출이 요양급여비용으로 100%는 아니지만 의원수당 매출(요양급여비용)과 환자수당 매출을 고려하여 의료기관입지를 선택하는데 도움을 받을 수 있을 것이다.           기고자 이은미 자문위원 [1] [1] 이은미, 병원컨설팅 ㈜미토플래닝 대표  건축과 부동산 전공을 살려 2003년부터 현재까지 병원 개원 총괄 업무를 진행하고 있다.  건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사    현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중이다.     
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 자산관리병원컨설팅빌딩중개 컬럼
금리인상 기조가 바뀌었다. 빌딩투자는 지금부터 준비해야 늦지 않는다-Ⅰ
서울 요지의 빌딩시장 현황과 매수시기- 주택시장과 달리 빌딩시장은 지금부터 준비하여야 한다. 최근 급격한 금리인상 쇼크를 딛고 빌딩시장에서 특히 핵심지의 빌딩투자자들이 움직이고 있다. 지난 몇 년 동안 계속된 상승장에서는 지역 구분없이 투자가 이루어졌으나 지금은 핵심지의 빌딩 매물들을 선별적으로 미리 체크하고 검토하는 움직임이 있다. 아직 금리가 안정되지 않았기 때문에 계약으로의 실행은 조심스러우나 23년 상반기까지는 좋은 물건들을 체크하고 월세가 대출이자를 커버할 정도의 매매가 내에서 매수를 검토해야 할 시기로 본다.요즘 부동산시장은 건설도 투자도 모두 멈추어서 아무것도 안 하고 숨만 쉬는 시기이다. Pf 대출이 안 되니 신규 건설하지 않고 투자 역시 주택부터 상업용빌딩까지 모두 가격이 빠질 것을 예견하여 손 묶고 앉아 있는 상황이다. 현황이 이러하다고 남들 하는 것처럼 앵무새처럼 빠질거니 긴축하고 기다리라고 하고 싶지 않다. 이제는 원론으로 돌아가서 남들 안 움직일 때 미리 투자를 준비하여야 할 시기이다. 미 연준 금리인상이 자이언트 스텝에서 빅스텝으로 바뀌고 있고 우리나라도 후행으로 인상을 하고는 있지만 미국과 금리가 역전되어 있는 상황에서도 국내 경기침체 우려 때문에 미국의 인상속도를 충분히 따라가지 못하고 있다. FOMC는 인상폭을 0.75에서 0.5로 속도조절하고 있으며, 한국은행 기준금리는 22년 6월 이후 역전되어  그 갭이 점점 커지고 있다. FOMC와 한국은행 기준금리 역전이 의미하는 바는 미국 금리인상을 따라가기 어려울 만큼 우리나라 경기가 어렵다는 얘기이다. 역마진이 나면 외화유출이 심각해 질 수 있는 상황인데 감내하면서까지 한국은행은 금리를 묶어 놓고 있는데 이것이 의미하는 바가 과연 무엇이라고 생각하는가? 인플레이션을 잡는 것을 목표로 하지만 경기가 침체되는 것 또한 원하지 않기 때문이다.  <표1>과 같이 결국 속도를 조절하는 것으로 행보를 바꾸었고 최근의 금리인상 속도를 보면 미국은 인상 폭이 자이언트스텝에서 빅스텝으로 바뀌었으며 한국은행은 조심스럽게 역마진을 감수하면서까지 속도조절에 나섰음을 볼 수 있다. 금리 움직임을 주시하고 있던 빌딩투자자들은 시장에 나와 있는 매물들을 검토하면서 매수를 준비하는 적기라고 보고 핵심지 위주로 움직이기 시작하였다. 어려운 경기여건을 볼 때 바로 상승하지는 않겠지만 핵심지 부동산은 경기에 덜 민감하기 때문에 빌딩 투자자들은 남들보다 먼저 물건을 살펴 보면서 매수 시기를 조절하고 있다.  코로나 위기에 엄청난 돈이 시중에 풀린 여파로 인플레이션 발생하였고 그 인플레이션 잡겠다고 금리를 대폭 올리고 있는 상황에서 금리를 왜 올리는 지 원론적인 질문으로 돌아가야 한다. 그런데 과연 금리를 올려서 인플레이션이 충분히 잡혔나? 경기침체의 우려로 인플레이션이 완전히 잡히기 전에 금리인상의 속도가 조절되고 있지 않나?  통화회수를 위한 금리인상이라는 수술을 감내해야 하는데  그 고통스러움을 더 이상 인내하지 못하고 인플레이션 수치를 어느 정도 적정 선에서 타협하지 않을까? 이런 질문을 모두 다 하고 있으며, 결과적으로 금리인상으로는 시중에 풀린 자금이 온전하게 회수되지 않을 거라고 판단하고 있다.  코로나위기에 풀린 통화량이 온전히 회수되지 않으면 시중에 남아 있는 통화량만큼 자산가치는 상승할 수 밖에 없다. 돈의 가치가 그만큼 하락한다는 의미이고 부동산가격 역시 완전히 과거로 회귀하기 힘들기 때문에 부동산의 저점은 코로나 이전 즉, 금리하락기 이전의 가격이 저점이 아니라 통화량회수를 위하여 금리인상을 멈추는 시기에 저점을 찍을 것으로 보고 있다. 이미 인상속도를 조절하고 있는 최근의 상황들을 살펴 볼 때 저점이 다가오고 있다고 판단한 빌딩투자자들이 요지의 건물들을 서칭하고 있는 이유가 여기에 있다.  
김윤희 대표
Career

[現] 매경부동산사업단 강남센터장

[現] 매경부동산사업단 부동산자문위원단장
[現] 매일경제 부동산아카데미 빌딩투자 전문가과정 주임 교수

[現] 부동산종합자산관리회사 케이알그룹 대표

[現] 교보생명 부동산투자자문사 (상업용부동산)

[前] 한국자산관리공사 공공개발자문위원 

건국대부동산대학원 석사

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중 

# 자산관리병원컨설팅빌딩중개 컬럼
상가주택 주택부분 용도변경에 대한 기재부 해석이 꼬마빌딩 시장에 미치는 영향
1. 기재부 해석에 따른 멸실과 용도변경에 따른 1세대 1주택 판단 1) 특약에 따라 잔금 전 용도변경을 할 경우22년 10월 25일,  기재부는 22년 10월 21일 매매계약 체결분부터 실행하기로 한 용도 변경에 대한 1세대 1주택 판단의 기준일을 잔금일 시점의 부동산 현황에 따라 양도물건을 판단한다고 발표하였다. 기재부의 이런 발표 전 시장에서는 상가주택을 매매할 경우 매수자의 주택부분 취득세 중과세를 피하기 위하여 주택부분 용도변경을 하여 취득하면서 소득세법 기본통칙 89-154…12 [매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정]을 이용하였다. ​ ​  매수자가 다주택자 또는 법인일 경우 상가주택의 주택면적비율에 따라 12%까지 취득세 중과가 되므로 매수자의 입장에서는 비용을 아끼기 위하여 소득세법 기본통칙을 활용하여 매매특약에 기재하여 취득세를 일반세율로 적용받아 왔다. 그러나, 2022년 10월 21일 매매계약 체결분부터는 계약일과 잔금일 사이에 특약으로 용도변경이 이루어지는 경우 거래대상 부동산이 주택 혹은 근린생활시설인지를 판단하게 된다. 내용은 다음과 같다. (기획재정부 재산세제과 -1322) 계약서작성기준일 : 2022년 10월 21일  이후 매매계약 체결분부터 실행 내용 : 계약일과 잔금일 사이에 매매특약 등으로 용도변경이 이루어지는 경우 잔금일 시점의 현황에 따라 양도물건을 판단한다.  2) ‘매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 멸실의 경우’의 유권해석이 추가 발표되었다.  한편, 2022년 12월 20일 기재부는 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 발표일이후 매매계약을 체결하는 양도물건의 판단기준일을 용도변경과 동일하게 양도일로 유권해석을 변경하였다.   사례 1> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경 한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?  A. 22년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단.사례 2> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?  A. 22년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단. 따라서 매수자의 요청에 의하여 잔금청산 전에 주택을 철거하는 매매특약을 맺을 경우 매도자는 1세대 1주택 비과세 혜택 등을 받을 수 없다는 점을 거래 시에 유념하여야 한다.  2. 기재부의 해석이 꼬마빌딩 시장에 미치는 영향  1) 입지가 좋은 단독주택과 이미 주택부분을 근린생활시설로 용도변경을 마친 꼬마빌딩은 가치가 돋보일 것.  시장에는 이미 용도변경을 마친 상가주택들이 꽤 있다. 2020년 7월 10일 이후 실시된 종부세 중과세의 집중 대상은 다주택자와 법인 소유 주택이다. 적게는 수 백만원부터 몇 천만원대의 종부세 고지서를 받아 든 소유주들은 정부가 요구하는 것처럼 세금이 무서우면 팔던가 소유하면서 버티던가 해야 하는 기로에 서게 되었다. 당시 전체적인 부동산시장과 같이 빌딩시장도 활황기였기 때문에 건물 소유주들은 매각보다는 보유를 택했고 기존의 주택을 근린생활시설로 바꾸는 작업을 하였다. 기존 주택 임차인들을 명도하고 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사무실과 상가 등으로 임대차를 맞춘 후 보유하는 작업을 하였고 21년 종부세 고지서가 발부 된 그 해 11월부터 상가주택 소유주들은 22년에도 고지될 종부세 중과세를 피하기 위하여 울며 겨자먹기로 주택임차인들에게 이사비용을 지불하면서까지 22년 5월 31일까지 용도변경을 마친 곳들이 꽤 있다. 결과적으로 특히 입지가 좋은 곳에 위치한 상가주택은 용도변경 이후 주택에서 사무실로 변경되면서 전세가 월세로 전환되면서 오히려 현금흐름이 좋아졌다. 현금흐름이 좋아진 이러한 물건은 최근 금리상승 상황에서도 버틸 힘이 있기 때문에 시장에 나오지 않을 가능성이 높아서 가치가 돋보일 것으로 보이며 용도변경이 이미 완료된  꼬마빌딩은 나오더라도 가치가 돋보일 것으로 판단한다.  2) 매수비용이 상승하는 결과를 초래할 것.  매매가의 상승 하락과는 별개로 상가주택의 주택부분을 매입하기 위한 비용은 일부 상승할 수 밖에 없다.  매매가가 하락하고 있는 현상은 시장상황 때문이며, 시장상황과는 별개로 매수비용의 측면에서만 보자면 상가주택을 매수하기 위해서는 취득세 중과세때문에 중과세액만큼 더 많은 비용을 지불해야 한다. 매도자가 다주택자나 법인이라면 장특공제 80%와 무관하기 때문에 계약 후   용도변경을 해서 잔금을 받겠지만 기타 상가주택에 거주하고 있는 매도자 혹은 1주택자의 매물을 매수하는 경우에는 매수자는 주택면적만큼 취득세 중과세를 지불해야 한다. 결국 매수비용이 늘어나게 된다.   일부 전문가들은 상가주택이 용도변경하여 잔금을 치를 경우 장특공제를 받는 1가구 1주택자들이 소유한 꼬마빌딩은 지금처럼 매수자 우위의 시장에서는 가격을 인하 해 주어야 팔릴 거라는 의견이지만 필자의 생각은 좀 다르다. 매매가 하락과는 별개로 장특공제 혜택때문에 용도변경에 동의하지 않을 경우 결과적으로 매수자의 취득세가 상승하므로 매매원가상승의 효과가 있을 것으로 판단한다. 부동산은 매매원가 이하로 잘 팔지 않으려는 하방경직성이 강하기 때문에 매수 원가상승은 하락요인이 아니라 오히려 하단을 받치는 밑단이 높아지는 효과를 초래할 것으로 본다. 매수원가상승은 장기적 관점에서 부동산가격 상승의 요인이 된다. ​​​ 
김윤희 대표
Career

[現] 매경부동산사업단 강남센터장

[現] 매경부동산사업단 부동산자문위원단장
[現] 매일경제 부동산아카데미 빌딩투자 전문가과정 주임 교수

[現] 부동산종합자산관리회사 케이알그룹 대표

[現] 교보생명 부동산투자자문사 (상업용부동산)

[前] 한국자산관리공사 공공개발자문위원 

건국대부동산대학원 석사

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중 

# 상가개발상가 컬럼
상가 임차인, 묵시의 갱신 잘못하면 망한다. 상가임대차에서 환산보증금 초과 임차인의 묵시의 갱신
최근 계속되는 금리 인상과 더불어 코로나 확산 기세가 꺾이는 상황에서 임대인의 임대료 인상 요구가 잦아지고 있다. 이런 시기에 계약 종료일이 다가온다면 아마 대부분의 임차인은 임대인의 연락이 없기를 바랄 것이다. 임대인에게 연락이 온다면 대부분 임대료 인상을 요구할 것이 분명하기 때문이다. 또한, 임차인이 먼저 임대인에게 연락을 한다면 계약 종료 후 퇴거나 임대료 감액에 대한 요구이기 때문에 임대인도 임차인의 연락을 그다지 반가워하지 않는다. 이러한 이유 등으로 인해 계약 종료 즈음이 되면, 실제 임대인과 임차인이 서로 아무런 연락을 취하지 않아 많은 상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신되고 있다. 상가임대차에서 이렇게 묵시의 갱신이 되면 모든 임차인에게 유리하게 적용되는 것은 아니다. 오히려 환산보증금을 초과하는 임차인이 묵시의 갱신이 된다면 임차인에게는 절대적으로 불리한 점이 많게 된다.  묵시의 갱신이라 함은 합의로 계약을 갱신하였으나 계약서를 쓰지 않은 경우는 해당하지 않고, 계약의 양 당사자가 계약이 종료될 무렵 아무런 말없이 지나가 계약이 계속 진행되는 상태이다. 이러한 묵시의 갱신은 민법의 규정과 주택임대차보호법의 규정, 그리고 상가건물임대차보호법에서 각각 규정하고 있는데 이 조건이 각각 달라 다음의 표와 같이 정리할 수 있다.또한, 상가임대차법에서는 법 적용을 받는 임대차 계약을 일정범위로 정해두고 있다. 그 기준이 되는 금액을 환산보증금이라 하는데, 이는 “보증금 + (월차임 X 100)”으로 계산한다. 이렇게 계산된 환산보증금이 2022년 12월 현재 서울특별시의 경우  9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시의 경우 6억 9천만 원을 넘게 되면, 일부 사항에 대해 상가임대차법의 적용을 받지 못하고 민법의 임대차 규정을 적용받게 된다.    대표적인 예로 묵시의 갱신이 이에 해당한다. 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 경우 민법의 적용을 받게 되는데, 이때 묵시의 갱신이 되면 일반 상가임대차법 적용과 대표적으로 어떤 점이 다르게 적용되는지 살펴보자.  첫째, 묵시의 갱신이 되면 임대인의 해지권이 생긴다. 즉, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서는 묵시의 갱신이 되면 언제든지 임대인이 해지 통고를 할 수 있는 것이다. 이는, 서울시의 상가임대차 분쟁조정위원회에서도 간혹 보게 되는 사례다.  둘째, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서 묵시의 갱신이 되면 임차인은 계약갱신요구권을 주장할 수 없다. 환산보증금을 초과한 상가 임차인에게도 계약갱신요구권은 보장되는데, 이는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안에만 주장할 수 있는 권리다. 그런데, 환산보증금을 초과한 상가 임대차는 묵시의 갱신이 되면 존속기간의 정함이 없는 규정이 적용되어 계약이 종료되는 시점을 특정할 수 없게 된다. 따라서 종료시점을 특정할 수 없어 종료 6개월 전에서 종료 1개월 전까지의 기간도 특정할 수 없게 되어 갱신요구를 할 수 없게 되는 것이다.  최근의 대법원 사건 판례를 통해서 그 구체적인 사례를 살펴보자.  환산보증금 25억 원에 해당하는 상가임대차에서 2018년 3월 묵시의 갱신이 되었는데, 임대인 측은 2019년 4월 임차인에게 해지 통고를 하였다. 따라서 임차인이 통고를 받고 6개월이 지난 2019년 10월 계약이 해지 되었다고 볼 수 있다. 다만, 해지의 효력이 발생하기 전인 2019년 9월 임차인이 계약갱신 요구를 하였는데 법원에서는 “이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다”고 판시하였다(대법원 2021.12.30. 선고, 2021다233730 판결).  따라서, 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 임차인의 경우, 해당 영업장에서 계속 영업하고자 한다면 묵시의 갱신이 되지 않도록 임차인이 반드시 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 만약, 이미 묵시의 갱신 중 이라면 합의로 갱신하여 존속기간을 정하는 것 필요하다. [서영천 매경부동산사업단 칼럼니스트, 부동산학 박사, 서울시 상가임대차 분쟁조정위원, 고려사이버대 외래교수]​ 
서영천 대표
Career

[現] ㈜사람과부동산중개법인 대표, 부동산학 박사

[現] 서울특별시 상가임대차 전문위원

[現] ​고려사이버대 외래교수

[現] 공주대학교 겸임교수, 나사렛대 연구교수
[現] 동국대 행정대학원 대우교수
[現] 한국공인중개사협회 전임교수
[現] 한국부동산경영학회 이사 

 

22년 부동산산업의날 국토부장관상 수상

 

저서
주인이 나가래요 / 한국경제신문 / 2018

상가임대차법 / 매일경제신문사 / 2020 

# 개발병원컨설팅 컬럼
의원은 강북에서 병원은 서울과 수도권에서 개원하라-2
1989년 전국민 의료보험과 함께 시작한 의료전달체계를 보면 의원은 1차 의료기관으로 병원, 종합병원은 2차 의료기관으로 상급종합병원은 3차 의료기관으로 분류되었다. 그러나 1,2,3차 의료전달체계는 1998년 권역 진료의뢰제도가 폐지된 후 유명무실한 제도로 전락해 버렸다. 현재 의원은 국민건강보험 요양급여 기준에 1단계 요양급여기관으로 지정되어있고, 의료법 제3조 2항은 의원·치과의원·한의원을 의원급 의료기관으로 분류하고 있다. 의료전달체계는 유명무실하게 되었으나 의원은 우리 주변에 가장 많고 가장 찾기 쉬운 의료기관으로서 1차 의료기관의 역할을 하고 있다. 보건의료빅데이터개방시스템과 통계청의 자료를 토대로 2003년부터 2021년까지 의원급 의료기관의 수가 19년동안 얼마나 증감되었는지를 정리하였다. 전국의 의원은 2003년 23,559개에서 2021년 33,912개로 1.44배, 수도권에서 2003년11,671개에서 2021년 18,560개로 1.59배, 서울에서 2003년 6,005개에서 2021년 9,189개 1.53배로 증가하였다. 치과의원은 전국에서 2003년 11,556개에서 2021년 18,589개로 1.61배, 수도권에서 6,411개에서 10,286개로 1.6배, 서울에서 3,632개에서 4,902개로 1.35배 증가되었다. 한의원은 전국에서 2003년 8,699개에서 2021년14,526개로 1.67배, 수도권에서 2003년 4,286개에서 2021년 7,742개로 1.81배, 서울에서 2003년 2,413개에서 2021년 3,621개로 1.5배 증가하였다.    1) 의원의 개업과 폐업 2001년부터 2021년까지 의원의 개·폐업수를 전국>수도권>서울>강북, 강남>강남3구 순으로 그래프로 정리하였다. 전국, 수도권, 강북은 개·폐업수가 2011년까지 증가하다 완만하게 줄어드는 모습을 나타내고 있으나 서울, 강남, 강남3구는 개업수는 우하향, 폐업수는 우상향하는 모습을 보이고 있다. 또한 2009년 이후에 서울, 강남, 강남3구는 폐업수가 개업수보다 더 많은 것으로 나타났고, 특히 강남3구가 개업수보다 폐업수가 더 큰 것으로 보인다.   이전 칼럼에서 분석한 병원의 개•폐업수는 2008년까지 증가하다가 이후에 완만하게 줄어드는 모양을 보였으나 의원의 경우는 시기별, 지역별로 규칙적인 모양을 찾아내기가 어렵다. 특히, 서울, 강남, 강남3구의 개•폐업수 그래프는 그 외 지역과 비교하여 심한 불규칙성을 보이고 있다.     2) 의원의 생존기간의원이 개업을 해서 폐업을 할 때까지의 기간을 생존기간(survival time)으로 정의하였다. 아래 표는 2001년부터 2021년까지 21년간 매년 폐업한 의원의 생존기간을 전국>수도권>서울>강남>강북>강남3구 순으로 개월 단위로 정리한 것이다.  매년 폐업한 의원의 생존기간을 조사하여 가장 긴 곳을 주황색으로, 가장 짧은 곳을 초록색으로 표시해 보았다. 주황색으로 가장 많이 표시된 곳은 강북이고, 초록색으로 가장 많이 표시된 곳은 강남3구이다. 즉, 의원의 생존기간이 가장 긴 곳은 강북이고, 가장 짧은 곳은 강남3구라고 할 수 있을 것이다. 2007년 이후에 폐업한 의원의 생존기간은 강북이 가장 길었으나, 그 이전에는 강남과 강남3구가 가장 길었다. 의원도 강남 쏠림현상으로 인해 경쟁이 높아진 탓에 폐업이 많아지고 생존기간이 짧아진 것이 아닌가 추론해 본다.그렇다면, 강북의 생존기간이 가장 길다는 이유로 의원을 개업할 때 강북에서 개원하면 되는 것일까? 이 질문에 굳이 대답을 하자면 “그렇게 단순하지는 않다”는 것이다. 의료기관을 개업할 때 가장 중요하게 생각하는 것 중 하나가 부동산의 입지이다. 대부분의 개원의들이 인구가 많고 경쟁병원은 적으며 교통은 편리하고 임대료는 저렴한 그런 곳에서 개업하기를 원하는 것은 당연한 일일 것이다. 따라서 인근의 인구수를 조사하고 교통의 조건, 경제수준, 경쟁병원 분포 등을 조사하고 또 조사해서 개업을 하는 것이다. 그런데 여기까지는 일반적인 부동산 입지 분석이다. 의료기관의 개원은 다르다. 부동산의 입지 분석 외에 의료기관의 특수한 특성들을 해석하기 위한 의료기관만의 입지 분석이 필요하다. 필자가 연구하고 있는 의료기관의 개•폐업수의 변화와 생존기간도 의료기관 입지분석을 위한 방법론 중에 하나라고 생각한다. 이런 분석을 해 나감으로써 개원을 준비하고 있는 개원의들에게 현실적인 도움을 주고 필자 개인적으로도 최적의 의료기관 입지 분석을 정리하고자 한다.  
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 개발병원컨설팅 컬럼
의원은 강북에서 병원은 서울과 수도권에서 개원하라-1
매경부동산사업단 병원컨설팅 자문위원 전국의 의료기관 수는 2001년 44,231개 2021년 74,395 개로 약20년 동안 1.7배 증가되었다. 일반 병원의 수는 2001년 677개에서 2021년 1,397개로 약2배, 의원의 수는 2001년 21,342개에서 2021년 33,912개로 약1.6배, 요양병원은 2001년 28개에서 2021년 1,397개로 약50배 증가되었다. 이는 인구의 변화와 노인인구의 증가, 의료시스템의 다양화, 의료법 개정 등 사회•경제적 변화에 따라 발전한 것으로 분석할 수 있겠다. 이 칼럼에서는 행정안전부 에서 개방한 의료기관의 자료 (인허가 날짜, 폐업일자, 주소)를 가지고 2001년부터 2021년까지 약20년 동안 개·폐업한 의료기관의 수와 생존기간을 전국>수도권>서울>강북과 강남>강남3구 지역으로 각각 분류하여 병원과 의원의 생존기간과 개•폐업한 의료기관의 수를 정리하였다. 이 연구는 병원이나 의원을 어디에 오픈하는 것이 좋을까 하는 개원의들과 고민을 같이하면서 병원마다 진료과마다 최적의 입지가 따로 있을까 하는 소박한 의구심에서 시작되었다. 연구 자료를 정리하다 보니 의료기관마다 지역별로 입지별로 개•폐업 수와 생존기간이 다른 것으로 나타났으며, 이것은 지역의 여러 요인들과 연계되어 있을 것이다. 결론적으로 이 연구는 개원을 준비하는 개원의들이 최적의 개원 입지를 정하기 위해 반드시 조사해야 할 의료기관 상권 분석의 한 부분이라고 생각하며, 최고의 방법론으로 최적의 입지를 찾아내기 위한 과정이라고도 할 수 있겠다. 1) 의료기관의 개업과 폐업아래의 표는2001년부터 2021년까지 종합병원을 제외하고 의료기관 종류별로 개업한 수와 폐업한 수, 개·폐업 비율을 정리한 것이다. 병원의 경우 약20년동안 전국에서 2,384개가 개업을 하고 854개가 폐업을 하였고, 의원은 39,132개가 개업을 했고 21,055개가 폐업하였다. 병원의 개업 대비 폐업 비율은 강북>서울>강남>강남3구>전국>수도권 순이고, 비율로 계산하면 39.58%>38.30%>37.63%>37.18%>35.82%>35.08% 로 강북이 가장 높고, 수도권이 가장 낮았다. 즉, 2001년~2021년 약 20년동안 강북에서 100개의 병원이 개업을 했다면 그 중 39.58개가 폐업을 한 것이고, 수도권에서는 35.08개가 폐업한 것이다. 그런데 모든 의료기관의 개·폐업율이 지역마다 동일한 것은 아니다. 요양병원은 강북의 폐업율이 가장 높고, 강남3구가 가장 낮았다. 치과 병원은 강남3구>강남>서울>수도권>강북>전국 순서로 폐업율이 높다. 한방병원은 강북이 가장 높았고, 강남이 가장 낮았다. 의원의 폐업율은 강남3구>강남>서울>수도권>전국>강북 순으로, 73.53%>65.41%>60.23%>53.81%>52.67% 이다. 강남3구에서 의원은 약20년동안 100개가 개업을 했다면 약73.53개가 폐업을 했으며, 강북은 약52.67개 의원이 폐업을 한 것이다. 치과는 강남3구>강남>서울>강북>수도권>전국 순으로 폐업률이 높았고, 한의원은 강남3구>강남>서울>강북>수도권>전국 순서로 높았다. 이를 정리해보면 치과병원과 치과, 의원, 한의원은 강남3구에서 폐업율이 가장 높았고, 요양병원과 병원, 한방병원은 강북에서 폐업률이 가장 높았다.    2) 병원의 개·폐업수와 생존기간2001년부터 2021년까지 전국>수도권>서울의  개·폐업 병원 수를 그래프로 표현하면 아래와 같다. 전국 병원의 개업 수는 2008년에 202개로 정점을 찍고 2021년까지 완만하게 개업수가 줄어 들었으며, 폐업은 2009년까지 완만하게 증가하다가 2021년까지 매년 비슷한 수로 폐업하고 있다. 수도권과 서울은 각각 수도권이 2008년 71개, 서울이2008년 25개로 정점을 찍고 이후 불규칙적으로 개업수는 줄고 있으며, 폐업은 개원보다 더 불규칙적으로 상승하락을 반복하고 있었다. 수도권과 서울 개•폐업 병원 수의 이유를 섣불리 진단할 수는 없겠지만 인구의 이동이 가장 큰 이유가 아닐까 하고 추측해 본다. 수도권의 신도시 개발과 재개발, 재건축 등의 부동산 개발로 인한 인구의 이동, 의료정책 변화, 경쟁병원의 증가 등이 이유 중에 하나가 될 것이다.  그렇다면 개·폐업수만으로 병원의 입지를 설명할 수 있을까? 필자는 매년 병원의 개·폐업수 뿐 아니라2003년부터 2021년까지 폐업한 일반병원(전국 2,106개, 수도권 820개, 서울 266개)을 대상으로 병원이 개업할 때부터 폐업할 때까지의 생존기간을 조사하였다. 2001년~2021년중 2003년부터 데이터를 사용한 이유는 2002년에 병원 폐업수가 0으로 생존기간을 계산할 수 없었기 때문이다. 2003년부터 2021년까지 병원의 매년 생존기간 평균을 아래와 같이 정리하였다. 병원의 생존기간은 매년 다르지만 평균적으로 서울이 가장 길었고 전국이 가장 짧았다. 지방의 인구는 계속 줄어들고 있고 도시의 집중화는 더 심해지고 지방에 거주하더라도 KTX등의 교통이 발달되어 대도시로의 접근이 쉬워졌다. 의료기관 역시 인구가 많은 도시에 집중되는 것이 당연한 현상으로 해석된다.     의료기관을 개원하기 위해서는 많은 비용이 소요되고 폐업이나 이전 역시 많은 비용이 든다. 또한 의료기관은 일반적인 부동산 상권분석 외에 의료기관만의 특수하고 복잡한 특성들을 해석하기 위한 상권분석이 필요하다. 필자는 의료기관의 개•폐업과 생존기간 분석을 통해 의료기관의 입지분석 및 입지요인들을 의료기관별로 정리하려고 한다. 그래서 개원을 계획하고 있는 개원의들에게 현실적인 도움을 주고, 필자 개인적으로는 최적의 의료기관 입지 분석을 정리하고자 한다.  [미토플래닝 대표 이은미] 
이은미 대표
Career

㈜미토플래닝 대표

- 병원 개원 총괄 업무를 진행
- 건축으로 학사 석사, 부동산으로 석사 박사

- 현재는 강원대 부동산학과 박사과정에서 ‘의료기관의 입지’로 학위논문을 진행 중 

 

미토플래닝은 부동산과 건축, 의료경영 전문가가 모여 있는 조직으로써 

'의료시설 전문' 부동산개발 회사 입니다.

 

의료시설에 관하여 부동산 시장조사에서 입지선정, 의료시설 설계 및 

건설회사 발주, 의료기기 선정 및 최종관리까지

병원오픈 전문 PM(Project Manager)​ 

# 부동산법률 컬럼
상가차임을 연체하였을 경우 계약해지
매경부동산사업단 법률 자문분과장  상가주인 A씨는 세입자 B씨에게 매달 100만원의 임대료를 받기로 하고 상가를 임대하였다. 그 후 B씨는 개인사정을 이유로 첫 째 달은 50만원, 두 번째, 세 번째 달은 월세를 전혀 지불하지 못하였다. 결국 A씨는 B씨에게 임대료가 세 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 소송을 제기했다. 과연 A씨는 계약을 해지 할 수 있을까?  과거에는 상가건물보호법상 해당되는 상가가 아닌 경우에는 민법에 의해 2달치 연체의 경우 바로 계약해지를 할 수 있었지만 2015. 5.13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 이제는 모든 상가가 3달치 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있게 되었다(동법 10조의8) 법문에는 ‘3기의 차임액에 달하는 때’라고 되어 있으나 통상 매달 임대료를 지급하므로 ‘3달치 월세’라고 표현했다..  반면 3달치 월세를 연체한 경우에는 세입자는 계약갱신요구권도 상실한다. 따라서 이 사건에서 세입자의 밀린 임대료는 총 250만원으로 3달치 임대료 300만원에 도달하지 않았기 때문에 상가주인은 강제로 계약을 해지할 수 없다.  월세가 3달치 밀린다는 것은 반드시 3달 연속해서 연체를 해야 한다는 것은 아니고 총액 개념이다. 결국 연체된 금액은 전과처럼 계속 계약기간 내내 따라다니므로 세입자는 월세가 연체하지 않도록 주의를 기울여야 한다. 즉, 주택이나 상가 모두 임대차에 있어서의 월세는 연체 횟수 아닌 연체된 총 금액이 기준이라는 점을 꼭 기억해야 한다.  따라서 A씨는 위 상태에서는 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 없다. 하지만 만약 B씨가 그 뒤 250만원의 월세를 변제하지 않은 상태에서 또다시 50만원 이상의 월세를 연체하면 그 즉시 3달치 임료 상당이 연체된 것이므로 A씨는 바로 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 있다. 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였기 때문에 설사 월세 3달치를 밀렸다고 해도 그 뒤 바로 (임대인이 계약해지 전에) 월세를 지급하여 3달치 중 일부라도 낼 경우에는 임대인은 계약해지를 할 수 없다. 결국 임대인은 3달치 월세가 밀린 상태에서만 계약해지가 가능한 것이다.  그러나 이 경우 임대인은 그 후 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절할 수 있다. 왜냐하면 3달치를 밀린 사실 자체는 없어지지 않기 때문이다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 참조).
강민구 변호사
Career

[現] 법무법인(유한) 진솔 대표 변호사

법무법인(유한) 태평양 기업 담당 변호사
법무법인 이지스 대표 변호사
대한변호사협회 전문 분야 등록(부동산, 형사법)
TV로펌 법대법 고정 출연(부동산법 자문)
TV조선'강적들' 고정 진행
SBS생활경제 ‘부동산 따라잡기’ 법률 해설

부동산태인 경매전문 칼럼니스트 

# 경매 / NPL 컬럼
Ⅱ. 법원경매시장 현황 및 경매투자 주의사항
 매경부동산사업단 경매자문 분과장 1. ‘21년 법원경매시장 현황  부동산경매시장은 일반부동산 거래시장의 선행지표로서의 역할을 한다.또한 경매시장의 각종 지표들은 앞으로의 부동산경기를 가늠하는 중요한 자료임에 틀림없다. 부동산경매에 있어서 가장 기본이 되는 3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰건 수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)이라 할 수 있다. 이 지표를 통하여 경매시장의 활황과 침체의 상황을 파악할 수 있다 하겠다. 위의 3대지표를 통하여 ‘21년 한 해의 전국 아파트 월별 경매현황을 살펴보면 다음과 같다. 우선 전국 경매현황에서 ‘21년 12월 경매 통계자료에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1,811건으로 이 중 583건이 낙찰됐다. 지난해 2월부터 11월까지 월 평균 40%대를 유지하던 아파트 매각건율(낙찰률)은 전월인 11월 대비 8.41%p 하락하면서 연중 최저치인 32.19%를 기록했다. 매각가율(낙찰가율)도 전월에 비해 5.67%p 낮은 93.82%를 기록했고, 평균 응찰자 수도 5.27명에서 4.81명으로 연중 가장 낮은 경쟁률 수치를 보였다.  2. ‘22년 하반기 법원경매시장 전망  ‘22년 하반기의 경매시장은 법원경매물건의 공급측면에서 살펴보면, 금융기관들의 가계대출규제 강화 및 가계대출 연체율 상승 등으로 인하여 담보로 설정된 부동산이 경매시장에 많이 나올 것으로 전망된다. 즉, 기준금리 인상과 대출규제 등의 부담이 갭투자자 등에게 금융부담으로 작용하여 경매물건의 증가가 가속화될 것으로 판단된다.따라서 공급물량이 풍부한 법원경매는 재테크의 수단으로서 주목받는 투자처로 이용될 확률이 높을 것으로 전망된다.  또한 수요측면에서 최근 법원경매의 특징을 살펴보면 경매시장도 수요자인 응찰자가 관망세로 돌아선 느낌을 지울 수 없다. 법원경매 전문업체인 굿옥션의 월간매각 통계자료를 살펴보면  ’22년 8월 현재 아파트의 경우 낙찰가율은 전월 87.7% 대비 4.5%포인트 하락한 83.2%를 나타내고, 입찰경쟁률도 5.7명 대비 0.6명 낮은 5.1명을 기록하고 있으며, 낙찰률도 33.14% 대비 33.01%로 낮아진 것을 알 수 있다. 다만, 자금부담이 적은 저가의 주거용부동산은 감정가 대비 높은 가격에 낙찰이 이루어 지는 현상이 나타나고 있다. 부동산시장은 다양한 변수들이 상호 작용하기 때문에 한 두가지의 변수만으로 시장을 이해하기는 어렵지만 주택시장에 대한 정부의 대출규제 및 금리인상 등은 경매시장에 미치는 영향이 매우 큰 것은 사실이다.따라서 법원경매의 감정가격이 최소한 6개월 이전의 가격임을 감안한다면 최근 시점으로 가격의 조정이 이루어진 올 하반기 이후에는 부동산경매가 매우 활성화될 것으로 예상된다. Ⅲ 법원경매 투자 1. 법원경매의 특성 부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다.  일반적인 경매시장은 기본적으로 수요공급의 법칙이 작동되는 하나의 거래시장으로 활성화되어있고, 주택매매시장과 상호 연관성을 가지고 있는 것으로 판단된다. 다만, 일반부동산 거래시장과 다른 점은 일반부동산의 매매계약 거래와 비교해 볼 때, 경매시장에서는 국가기관인 법원이 채권자인 경매신청자의 채권을 만족시키기 위하여 민사집행법이라는 법적절차에 따라 당해 부동산의 매수 · 매도를 주선하는 것이 다르다고 할 수 있다.  법원경매는 일반부동산 거래와 달리 수요자가 가격을 결정하고, 시세보다 싸게 매입할 수 있기도 하며, 토지거래허가가 면제되는 등의 장점을 지니는 반면에 시세파악이나 물건에 대한 권리분석, 세입자들을 내보내야 하는 명도 등은 낙찰자 본인이 전부 책임을 져야하는 단점도 지니고 있다.법원경매에서 사소한 실수로 인하여 커다란 금액의 금전을 손해보는 경우도 많이 발생한다.따라서 일정부분 부동산경매에 대하여 사전에 민사집행에 관한 지식과 권리분석, 경매요령 등을 습득하여야 예기치 못한 손실을 미연에 방지할 수 있다.   과거의 민사소송법에서 발생하는 여러 가지 불합리한 절차 등을 개선하고 신속한 권리구제 방안을 마련하기 위하여 제정된 민사집행법의 시행으로 부동산경매에 참여하는 경매인구가 비약적으로 늘어나게 되었다. 일부 특정인들만의 경쟁시장이었던 부동산경매가 대중화되기 시작하면서 이들의 수요에 부응하여 부동산경매를 강의하는 시설이나 기관도 많이 개설되기에 이르렀다.매경의 MPA아카데미에서 주관하는 경공매투자전문가과정에서는 국내 최고의 강사진이 구성되어 있으며, 앞으로 다가올 경매시장에서 선제적으로 투자할 투자자들을 대상으로 10월달에 실전까지 바로 갈 수 있는 경공매투자과정을 진행한다.  2. 법원경매투자 시 주의사항 부동산경매에서는 무엇보다 투자자 자신이 부동산경매시장에 대한 전문성을 확보하고 부동산종류별로 다양한 포트폴리오 전략을 수립함으로써 안정적인 수익을 창출할 수 있다.이를 위하여 몇가지 주의해야 할 사항을 항상 염두에 두어야 한다. 첫째, 법원의 최초감정가격에 의존하기보다 정확한 시세조사를 바탕으로 투자목적인지 또는 실수요목적인지를 명확히 하여 입찰가격을 산정하는 것이다. 다음으로 우리나라의 부동산정책은 일관성이 결여되어 있는 관계로 부동산정책의 변화를 예의 주시하면서 어떤 정책이든 입법취지를 잘 살펴서 정책을 나에게 맞게 내 것으로 만드는 지혜가 필요하다. 마지막으로 부동산시장의 트랜드를 파악하는 것이 중요한데 예컨대 주택시장이 리스크가 확대되면 상업용 부동산 등으로 방향을 전환하여 투자하는 것도 현명한 투자방법이라 할 수 있다. 아울러서 레버리지효과보다 현금비중을 높게 가져가는 것이 현재의 상황에 맞는 투자방법이다. 부동산거래 침체의 골이 깊어질 것으로 예상되는 현시점에서는 대출을 이용한 부동산투자는 자칫 장기보유에 따른 금융비용의 부담이 실패한 투자로 끝날 수 있음을 염두에 두어야 한다. 만약 저금리의 이용해서 저가에 부동산을 매입했다 하더라도 그것을 현금화하지 못하면 계속적으로 금융비용이 발생함으로 인한 부담을 떠안아야 하기 때문이다.                        
김종덕 연구소장
Career

現) 매경부동산경영연구소 소장

한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 겸임교수

전주대학교 겸임교수 

# 경매 / NPL 컬럼
Ⅰ. 2022년 부동산시장 현황과 하반기 전망
매경부동산사업단 경매 자문분과장              1.  최근 국내 부동산 시장 매매동향 – 주거용 부동산을 중심으로  2021년 부동산시장은 전국적으로 주택가격이 급상승한 해로 공급부족과 수요증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따라 20~30대(MZ세대)가 유입된 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격상승을 견인하는 모습을 보였다. 이와 더불어 정부의 규제실패로 매매와 전세가격이 각각 10% 이상 상승하였다.그러나 ‘21년 하반기 이후 부동산 시장은 세금 · 대출 등 각종 규제와 두 차례의 금리 인상 영향, 가격급등에 따른 피로감과 고점 인식이 확산되며 매수심리가 위축되고 거래량이 크게 감소한 상황이다. 이러한 가운데 급매 등을 중심으로 하락거래가 이뤄짐에 따라 가격 상승세가 둔화되고 지방의 일부 지역은 가격하락으로 전환 되어 부동산거래 침체기를 맞고 있다. 종합적으로 살펴보면 거시경제변수로서 코로나위기를 대응하는 과정에서 저금리와 과잉유동성이 발생하여 주거용부동산으로 대표되는 아파트의 가격이 상승추세를 보였으나 점차적으로 정상화 되는 양상을 보이고 있다. 또한 전세가격의 경우 매매가격의 상승과 더불어 높은 상승률을 보였으나, 하반기 이후 상승폭 둔화의 속도가 빨라지고 전세시장은 안정화 국면으로 전환되고 있는 상황인 것으로 정리할 수 있다 2. 2022년 부동산시장 하반기 전망 서울지역을 비롯한 수도권의 주거용 아파트는 ‘22년 1월부터 정부의 가계대출 규제와 한국은행의 기준금리 인상, 시중은행 대출금리 상승, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 지속되며 계속 가격 하락폭이 확대되고 있다.  매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올랐고 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채 원리금상환 비율(DSR)이 7월1일부터 3단계가 시행되어 총대출액이 1억원 초과 시 DSR의 적용을 받게 되는 등, 대출 규제 하에서는 유동성 효과도 매우 제한적일 수 있는 상황으로 ’21년에 비해 상승폭이 미미하거나 하락세가 지속적으로  나타날 가능성이 매우 높은 국면이라 할 수 있다. (아래의 평균단위매매가격 표 참조) 한편, 정부의 정책측면에서 보면 집값의 하향안정화 기조를 이어갈 것으로 파악되고 있다. 최근 국토교통부 장관은 소득과 대비했을 때 집값은 너무 높은 수준으로 서울의 PIR(소득대비 집값 비율)이 18배(중산층이 18년 동안 소득을 저축해야 중위가격 아파트를 구입 가능)에 이르러서 금융위기 직후보다 지나치게 높은 수준임을 밝힌 바 있고, 기재부장관도 현재의 집값목표에 대해서 “조금씩 하향시키며 안정화추세로 가야한다”라고 했다.   ​아울러 금리 측면을 살펴보면 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 올해 3월부터 공격적인 기준금리인상으로 ‘22년 9월 현재 2.25~2.5%를 나타내고 있고 향후 추가금리 인상이  예고된 가운데, 우리나라도 한국은행이 선제적으로 지난 해 말에 이어서 올해 초 이미 추가 인상을 단행했고 향후에도 추가적인 금리인상이 예상되고 있다. [기준금리 인상 현황 : 0.75%(‘21.08.26) - 1.00%(’21.11.25) - 1.25%(’22.01.14) - 1.50%(22.04.14) - 1.75%(22.05.26) - 2.25%(22.07.13) - 2.50%(22.08.25)], (기준금리가 1년 만에 2% 가까이 올랐고 아직도 금리인상의 압박요인으로 10/12수요일 11/24목요일 2번의 통화정책방향 회의 일정이 남아있다.) 미국은 9/22, 11/12, 12/15 연방공개시장 위원회 회의 일정. 따라서 저금리 기조를 바탕으로 레버리지 효과를 이용한 주택매수 수요는 상당기간 꺾일 것으로 전망된다.주택의 공급에 있어서는 부동산시장 안정을 위한 ‘22년 정부 업무보고에 의하면 향후 10년간 역대 최대수준의 공급이 예상되므로 시장불안요소가 일정부분 해소되어 주택구매에 대한 투자심리가 약화될 것으로 전망된다.주택의 가격은 심리적인 측면에서의 영향도 무시할 수 없다. 주택가격이 떨어질 것이라는 분위기가 지속적으로 이어진다면 실수요자라 할지라도 주택의 구매를 미루게 되고 투기수요인 가수요는 더 이상 발생하지 않을 것이다. 따라서 고가아파트나 특수주택을 제외한 일반주택이나 아파트의 경우 최소한의 공급만 안정적으로 주어진다면 상대적으로 수요는 충분하게 되는 것이다. 주택은 가격의 자동조절기능을 가진 일반재화와는 달라서 가격이 올라가면 공급이 줄어들고 가격이 하락하면 공급이 투매수준으로까지 늘어나게 된다. 이때를 대비해서 정부는 주택가격의 경착륙에 대비한 정책에 대해서도 사전에 준비해야 할 필요가 있다.  부동산시장 소비자의 행태변화 및 인지수준을 설문조사를 통해 파악하고, 부동산시장 분석을 위한 주요 기초자료로 활용되는 부동산시장 소비심리지수는 ‘22년 7월 이후 수도권을 비롯한 모든 지역에서 일제히 100이하로 하락했다. (아래의 소비심리지수 표 참조)* ‘부동산시장 소비심리지수’는 0~200의 값으로 표현되며, 지수가 100을 넘으면 전월에 비해 가격상승 및 거래증가 응답자가 많음을 의미한다.전세시장도 매매시장과 마찬가지로 상승국면이 상당히 둔화 또는 하락하거나 전세자금대출의 이자부담으로 반전세나 월세로 전환할 것으로 예상된다. 전세시장의 약세는 전세 계약 갱신 시점에서 전세가격이 2년 전보다 낮게 거래되는 역전세, 집값이 전세 계약 시점의 전세가격보다 낮아져 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태인 깡통전세, 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭투자자들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 안타까운 상황이 연출되는 것이 염려되기도 한다. 위의 표에서 보면 ‘22년 8월 현재 전세의 경우 전월 대비 0.28%, 전년 대비0.33% 전세가격이 하락한 것을 알 수 있다. 그러나 월세의 경우 전월 대비 0.15%, 전년 대비 1.2% 상승을 기록하고 있다.
김종덕 연구소장
Career

現) 매경부동산경영연구소 소장

한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 겸임교수

전주대학교 겸임교수 

# 빌딩중개 컬럼
리모델링으로 덩치와 수익성이 두 배 커진 면목역 꼬마빌딩
  요즘 서울 등 대도시를 중심으로 재테크 목적의 건축물 리모델링이 점차 활기를 띠고 있다. 70~80년대 경제고도성장과 80~90년대 강남개발, 주택 200만호 건설 등 여파로 전국적으로 다가구주택, 상가주택, 근생건물 등 꼬마빌딩들이 우후죽순처럼 지어졌다. 문제는 80~90년대에 지어져 현재 건령이 25년 이상 된 노후건축물들이 전체의 60%를 넘고 있어 이를 싹 허물고 신축하느냐, 아니면 내·외관을 대수선하여 30년 더 사용하느냐의 기로에 서있다.  ​  7호선 전철 면목역에서 150미터 거리 대로변에 입지한 이 건물은 1984년도에 준공된 지하층이 딸린 지상3층 상가건물이다. 용도지역이 3종일반주거지역으로서 대지면적이 294㎡(89평), 연면적 645㎡(195평)이었다. 지상5층까지 올릴 수 있는 땅인데도 건축비를 아끼려고 엘리베이터 없이 3층으로 지은 것이다. 얼핏 보기에도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 외벽을 타일로 마감한 꼬마빌딩이다.   리모델링에 적합한 매물을 알아보던 투자자는 이 건물을 2020년에  29억5000만원에 매입했다. 매입 당시 36년 된 낡은 건물이어서 건물 값은 쳐주지 않고 토지 값만으로 평당 3315만원에 사들인 것이다. 취득세와 중개보수 포함하여 31억 원 들었다.   낡은 건물을 보유하거나 매입하여 리모델링하려는 경우 사전에 건물의 입지에 최적화된 상권분석과 입지분석을 수행해야 실패가 없다. 분석 결과 이 건물은 역세권 대로변에 입지하였으므로 상가나 사무실로 임대하기에 손색이 없다 판단되어 1층은 상가로, 잔여 층은 상가나 사무실로 임대할 목적으로 증축을 겸하여 리모델링하기로 했다.   기존 건물의 계단 폭이 100cm였다. 증축 없이 리모델링하는 경우 기존 계단 폭이 존중되어 그대로 사용가능했지만, 지자체와 인허가 심의과정에서 증축을 겸하는 경우 계단 폭이 최소 120cm가 되어야 한다는 신설규정 때문에 계단실과 화장실을 통째로 철거하고 엘리베이터와 화장실, 계단실을 새로 설치해야만 했다. 이로 인해 뜻하지 않게 추가공사비가 들었다. 리모델링 공사의 경우 이렇게 예기치 못한 사유로 추가공사비가 들 수 있는 것이다.   기존 건물의 용적률에 여유가 있어 리모델링 시 증축을 겸하는 경우 주의할 사항이 바로 일조사선제한이다. 아무리 용적률에 여유가 많다고 하여 그만큼 증축할 수 있는 게 아니다.   이 토지는 다행히도 북측에 일조권사선제한을 피할 수 있는 땅이었다. 땅 모양이 북측으로 길쭉하여 사선제한을 거의 받지 않아 3종일반주거지역 용적률 상한인 250%를 거의 채운 247.29%를 구현했다. 이에 따라 문제없이 4층부터 5층까지 층당 44평씩 증축할 수 있었다. 건물 내부 천장은 깔끔하게 흰색 텍스로 마감하고 창문도 널찍한 창에 환기가 가능한 보조창을 달아 개방감과 실용성을 높였다. 옥상에는 임차인들의 휴게공간으로 정원을 조성하였다.    또한 건물이 커보이도록 옥상에 파라핏을 설치하여 밖에서 이 건물을 보면 마치 6층 건물인 것처럼 보이도록 했다. 파라핏은 기능적으로 옥상의 난간을 대신하면서도 한 층 더 높이 보이도록 하여 건물에 멋과 중후함을 더해주는 효과가 있는 시설물이다.   필자의 협력사가 시공한 이 건물을 리모델링 완공 후 필자가 답사하면서 옥상부터 지하층까지 샅샅이 살펴보았는데 어디에도 낡은 건물의 흔적이 남아있지 않았다. 과거에는 리모델링한 건물을 살펴보면 군데군데 구건물 흔적을 찾아볼 수 있었는데 요즘에는 기술의 발달로 리모델링한 건물이라는 느낌을 전혀 받지 않을 정도로 기술이 진일보했다.   리모델링 전 이 건물은 만실 시 보증금 1억 원에 월세 700만원이었는데 리모델링 완공 후 보증금 2억 원에 월세 1500만원이 나온다. 건물가치를 판단할 때 업계에서 흔히 사용하는 방식이 수익률법이다. 즉 측정시점에 시장에서 통용되는 임대수익률을 기준으로 건물가치를 평가하는 것이다. 2022년 8월 현재 서울시내 건물의 경우 지난 3년간 급격히 오른 토지가격 때문에 임대수익률이 낮아졌다. 임대료는 3년 전과 같은데 땅값이 폭등하였기 때문이다. 가령 3년 전에 대지면적 100평에 토지시세 평당 5000만원 하던 건물이 50억 원 정도였는데 지난 3년 동안 땅값이 최소 50% 인상되어 75억 원이 되었음에도 임대료는 3년 전과 동일하다. 3년 전 임대료가 1억에 1500만원이었다면 건물가치 50억 원 기준으로 임대수익률이 3.67%였다. 이 때는 은행대출이자율도 2%대로 저렴했다. 그런데 지금은 은행대출이자율이 4%대로 오른 데다 땅값 상승으로 50억 원짜리가 75억 원이 되었고 임대료는 1억에 1500만원 그대로이므로 임대수익률이 2.43%인 것이다. 상황이 이렇다 보니 현재 서울의 빌딩시장에서는 임대수익률이 2.5% 정도인 경우 우량한 매물로 통한다.   결국 이 건물을 리모델링하여 임대한 결과 보증금 2억에 월세 1500만원이 나오므로 요즘 서울시에서 통하는 임대수익률 2.5%에 맞추어 역산하면 건물가치가 74억 원 정도 된다. 따져보니 투자자는 매입비용으로 31억 원에 리모델링공사비 14억 원을 들였으니 투입비용이 45억 원이다. 여기에 은행융자 약 30억 원 1년치 이자비용 1억 원을 추가한 46억 원이 총투자비용이다. 따라서 이 건물을 72억 원 선에 매각한다고 가정하면 세전투자수익이 약 26억 원 정도 예상되어 성공적인 재테크 효과를 거둔 사례라 할 수 있겠다.임동권 DK빌딩연구소 대표 
임동권 대표
Career

[現] (주)디케이빌딩연구소 대표

[現] 매경부동산사업단 MPA아카데미<실전꼬마빌딩 재테크> 주임교수

[現]​ 매경 리모델링 칼럼니스트

[現]​ 한국열린사이버대학교 특임교수

[前] 하나부동산중개(주) 대표이사 

 

강원대부동산학과 박사과정 수료하고 학위 논문 진행중

 

- 매경부동산사업단 MPA아카데미 2019년 11월부터 현재까지 ‘꼬마빌딩 재테크’ 강의 중

- 부평구 공인중개사협회 연수교육 강의(2019년 3월)

- 국민은행, LH, 현대백화점, 신세계백화점, 한국투자증권, 중앙대 등 강의

- SBS, MBN, 서울경제TV 등 다수 출연  

 

[저서] 

<10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기>  2015년

<신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 2016년

<소액투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기>  2017년

<임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크> 2018년

<꼬마빌딩주의 재테크 습관> 2021년​  

 

# 부동산법률 컬럼
임대인의 지위양도, 임대차관계는 지속될 수 있나?
 매경부동산사업단 법률 자문분과장  Q. A씨는 서울 강남구 청담동에 200억 짜리 상가건물의 주인이다. A씨는 2017년 2월에 상가건물 중 1층 100평 규모의 점포를 B씨에게 보증금 8억원에 월세 3천만원, 임대기간 5년으로 세를 놓았다. B씨는 내부에 2억원을 들여 화려하게 인테리어를 마치고 처음 1년간은 아주 장사가 잘 되어 수입이 좋았다. 하지만 그 후 경기가 안 좋아 지면서 적자가 나기 시작하였지만 임대차 기간이 많이 남아 있어 전전긍긍하고 있었다. 그러던 중 A씨가 위 상가건물 전체를 자신의 지인인 C씨에게 매각하였다. 그러자 B씨는 이를 빌미로 하여 임대인이 바뀌었으니 상가임대차계약을 해지하겠다면서 C씨에게 내용증명을 보냈다. C씨는 B씨의 요구에 응해야 하나?  가. 주택 임대차의 경우  이런 사례는 우리 주위에 흔히 있고 실제로 필자에게 많은 분들이 이러한 질문을 한 적이 있다. 주택임대차보호법이 시행되기 전에는 민법상 임대차관계 규정이 적용되던 시기여서 임대인의 지위가 변경되면 임차인은 새로운 부동산 소유자에게 임대차계약을 해지할 수 있었다. 하지만 1984. 1.1.부터 시행된 주택임대차보호법 제3조 제2항에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라는 규정이 신설되면서 임차인의 대항력이 강화되게 됨과 동시에 주택의 신 소유자와 임차인 사이의 임대차관계가 법률상의 당연승계로 의제되어 버렸다. 나아가 임대인은 임대인 지위변경에 관하여 임차인의 동의를 받을 필요조차 없다(대법원 1996. 2. 27 선고 95다35616).  그 결과 주택 양수인은 양도인의 임대인으로서의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되었다(대법원 2013. 1. 17 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 따라서 현재는 주택임대차의 경우 임대인이 그 지위를 양도할 경우 당연히 그 양수인은 임차인과 임대차계약이 그대로 유지되게 되고 임차인은 임대인의 지위변경을 이유로 새로운 임대인에게 계약해지를 할 수 없다(서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결 참조).    나. 상가건물 임대차의 경우  하지만 주택임대차보호법이 시행되었음에도 상가건물임대차보호법이 발효되기 전까지는 상가건물의 경우 종전의 민법상 임대차규정이 적용되었으므로 위와 같이 당연승계 규정을 적용할 수가 없었다. 그 결과 상가건물 임대차의 경우 위와는 달리 대법원은 해석하였다. 즉 대법원은 “(상가부동산에 관한) 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 새로운 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”라고 판시하였다(대법원 1998. 9. 2 자 98마100 결정). 그런데 이 대법원판례가 현재 임대인의 지위 승계와 관련하여 부동산업계에서 가장 유명한 리딩(Leading) 판례가 되었고, 많은 부동산중개업자들이 이 판례를 잘못 이해하여 상가는 물론 주택의 경우도 임대인의 지위가 승계되면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 오해하게 되었다.  하지만 위 대법원결정(98마100)은 내용을 자세히 살펴보면 (주택이 아닌) 상가부동산에 관한 판례이고, 판결이 나온 시점 역시 상가건물임대차보호법의 시행시점인 2002. 8.26. 이전의 판례에 불과하다. 위에서 잠시 언급했던 (상가건물임대차보호법이 시행되기 얼마 전에 선고된) 서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결의 내용을 살펴보면, “나아가 임차주택에 대한 임대인의 지위승계에 대하여 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지를 살피건대, 주택임대차보호법의 적용대상인 \'주거용 건물\'이 아닌 상가건물 등의 임대차관계에서는 그러한 법리가 적용된다고 볼 것( 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조)이다. 그러나 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조)이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조)”라고 판결 이유를 자세히 설명하고 있다.  그런데 위 서울지방법원의 판결 이후 2002. 8.26. 상가건물임대차보호법이 시행되면서 동법 제3조 제2항에 주택임대차보호법과 똑같이 당연승계 규정이 들어가면서 결국 현재는 상가건물 역시 주택과 마찬가지로 임대인의 지위변경을 이유로 임차인이 계약을 해지할 수 없게 되었다. 다만 주택이나 상가 공히 임대인의 건물이 경매로 넘어갈 경우는 그 자체로 임대차관계가 소멸되므로 경매절차에서 배당채권자로 채권신고를 하거나 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐이다.  다. 사례해설  A씨와 B씨 사이에 상가건물 임대차계약은 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 의거 A씨의 양수인인 C씨가 그대로 임대인의 지위를 법률상 승계하게 되므로 B씨는 A씨 혹은 C씨에게 임대인의 지위 양도를 이유로 임대차계약의 해지를 할 수 없다.
강민구 변호사
Career

[現] 법무법인(유한) 진솔 대표 변호사

법무법인(유한) 태평양 기업 담당 변호사
법무법인 이지스 대표 변호사
대한변호사협회 전문 분야 등록(부동산, 형사법)
TV로펌 법대법 고정 출연(부동산법 자문)
TV조선'강적들' 고정 진행
SBS생활경제 ‘부동산 따라잡기’ 법률 해설

부동산태인 경매전문 칼럼니스트 

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